Baugebiet Slurpad / Lütt Slurpad | Verfahrensweise bei Verkauf, Entwurfsfassung Erbbaurechtsvertrag (Änderung) und Beratung zu Vergabekriterien

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01/040/2025

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  Gemeinde Spiekeroog
   
  Bauen & Planung
  Vorlagen-Nr.
  01/040/2025
   
   
  BESCHLUSSVORLAGE
  öffentlich
   
   ↓ Beratungsfolge Sitzungstermin TOP
  Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog 05.06.2025  
   
   
   
  Betreff:  
  Baugebiet Slurpad / Lütt Slurpad | Verfahrensweise bei Verkauf, 
  Entwurfsfassung Erbbaurechtsvertrag (Änderung) und Beratung zu 
  Vergabekriterien
  Sachverhalt:
  Das Baugebiet „Lütt Slurpad / Slurpad“ steht seit seiner Entstehung für ein besonderes 
  Versprechen: bezahlbarer, dauerhafter Wohnraum für Menschen, deren Lebensmittelpunkt 
  Spiekeroog ist. Dieses Ziel hat über viele Jahre hinweg zahlreichen Insulaner:innen 
  ermöglicht, hier Wurzeln zu schlagen, Familien zu gründen und sich langfristig für unsere 
  Inselgemeinschaft zu engagieren.
  Mit der nun vorliegenden Weiterentwicklung der vertraglichen Rahmenbedingungen verfolgt 
  die Gemeinde konsequent dieses Ziel weiter, um gemeinsam die Voraussetzungen dafür zu 
  schaffen, dass Spiekeroog auch künftig ein lebendiger und solidarischer Ort zum Leben 
  bleibt.
  Zwei wesentliche Entwicklungen machen eine Neuordnung jetzt notwendig und sinnvoll:
   
  1. Einheitliche Laufzeit statt Einzelfalllösungen
  In der Vergangenheit wurde von mehreren Erbbauberechtigten der Wunsch nach
  einer vorzeitigen Verlängerung der vergleichsweise kurzen Vertragslaufzeit 
  (ursprünglich 40 Jahre) geäußert. Diesem Wunsch wurde bislang im Wege von 
  aufwändigen Einzelfallentscheidungen entsprochen. Nun soll ein transparenter, 
  gerechter und effizienter Weg für alle geschaffen werden: eine einheitliche 
  Verlängerung der Laufzeit bis 2085 (zur Diskussion). Das schafft 
  Planungssicherheit, stärkt die Fairness im Verfahren und reduziert den 
  Verwaltungsaufwand spürbar.
  2. Heilung früherer Unstimmigkeiten mit dem Land Niedersachsen
  Das Domänenamt, das die Grundstücke einst an die Gemeinde verkaufte, hat 
  bereits vor Jahren berechtigte Kritik an der Umsetzung der damaligen 
  Vereinbarungen geäußert. Insbesondere die ursprünglich abgestimmten 
  Vergaberichtlinien wurden nicht konsequent in die Vertragswerke übernommen. 
  Auch diese offene Flanke wird jetzt geschlossen – ein wichtiger Schritt zur 
  Rechtssicherheit und zur verlässlichen Partnerschaft mit dem Land.
  Darüber hinaus basiert die Weiterentwicklung der Rahmenbedingungen auf drei 
  zentralen Grundsätzen:
   Sicherung des sozialen Wohnraums für Insulaner:innen: Das knappe 
  Bauland auf Spiekeroog soll dauerhaft Menschen zugutekommen, die hier 
  leben – nicht spekulativen Interessen.
   Verlässlichkeit und Gleichbehandlung: Einheitliche Regeln und transparente 
  Kriterien bieten insbesondere jungen Familien, Rückkehrer:innen und im 
  Gemeinwesen engagierten Menschen eine faire und planbare Perspektive.
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   Erhalt der kommunalen Steuerungshoheit: Nur mit einer gemeinsamen 
  rechtlichen Basis kann die Gemeinde soziale und bauliche Entwicklungen 
  auch langfristig aktiv und gerecht gestalten.
   
  Diese Fortschreibung der Rahmenbedingungen ist Ausdruck gelebter Verantwortung – für 
  eine soziale Bodenpolitik, für Transparenz im Verfahren und für eine verlässliche 
  Zukunftsperspektive für die Menschen auf unserer Insel.
   
  In der Sitzung vom 28.11.2024 wurde die Verwaltung beauftragt, die bestehenden 
  Erbbaurechtsverträge des Baugebiets „Lütt Slurpad / Slurpad“ rechtlich zu überprüfen und 
  Handlungsempfehlungen zur Eindämmung spekulativer Entwicklungen zu erarbeiten. Die 
  gegenständliche Beratungsvorlage stellt den angedachten Ablauf bei Verkaufsfällen, die 
  rechtliche Ausgestaltung des Änderungsvertrages sowie offene Fragen zur Beratung zu 
  Erbbauzins, Laufzeitregelung und Vergabekriterien dar.
   
  1. Ablauf bei Verkauf / Verlängerung Erbbaurecht
  Bei einem geplanten Verkauf mit Verlängerung der Dauer des Erbbaurechts bleibt der 
  bestehende Vertrag (Stand 2003) bestehen. Ergänzend wird der / dem aktuellen 
  Erbbauberechtigte:n ein Änderungsvertrag zur Unterzeichnung angeboten, welcher in 
  Kombination mit dem bestehenden Vertrag und den neu zu beschließenden 
  Vergaberichtlinien 2025 eine rechtliche Einheit bildet. Die Unterzeichnung erfolgt notariell. 
  Erst mit diesem Vertragswerk ist ein Verkauf des Erbbaurechts mit einer neuen Dauer 
  möglich.
  Hinweis: Vertragspartner:in für den Änderungsvertrag ist stets der/die aktuelle 
  Erbbauberechtigte. Es wird empfohlen, eine standardisierte Vertragsfassung zu verwenden –
  abweichende Regelungen oder Einzelverhandlungen sind auszuschließen. Die Möglichkeit 
  zur Vertragsunterzeichnung wird allen bestehenden Erbbaurechtsnehmer:innen angeboten. 
  Bei jeder Verlängerung der Laufzeit wird der Abschluss des Änderungsvertrags verbindlich.
   
  2. Einheitliche Laufzeit des Erbbaurechts
  Ziel ist es, für das gesamte Baugebiet eine einheitliche Laufzeit des Erbbaurechts 
  festzulegen, um Klarheit und Gleichbehandlung zu gewährleisten – unabhängig davon, wann
  der Änderungsvertrag jeweils abgeschlossen wird. Die Vereinheitlichung des Endzeitpunkts 
  verfolgt zudem das städtebauliche Ziel, zu einem festgelegten Zeitpunkt eine umfassende 
  Kontrolle und Bewertung des gesamten Baugebiets zu ermöglichen. So kann die Gemeinde 
  erneut frühzeitig und gezielt Entwicklungen steuern.
  Vorschlag: Das Erbbaurecht soll für alle Grundstücke des Gebiets einheitlich bis 2085 (zur 
  Diskussion) laufen. Diese Festlegung überschreibt die bisherigen z.T. individuellen 
  Laufzeiten, auch bei Altverträgen. 
  Diese Regelung wird verbindlicher Bestandteil des Änderungsvertrags. Eine automatische 
  Verlängerung bei Weiterverkauf ist ausdrücklich nicht vorgesehen, um auch zukünftig das 
  Baugebiet in der Gänze steuern zu können.
   
  3. Begrenzung spekulativer Entwicklungen beim Verkauf von Gebäuden
  Die Verwaltung hatte den Auftrag, mögliche Spekulationsbegrenzungen – insbesondere 
  bezüglich des Verkaufspreises aufstehender Gebäude – rechtlich zu prüfen. 
  Ergebnis: Eine Regelung zur Preisbindung für aufstehende Gebäude ist rechtlich ungewiss, 
  da diese nicht Gegenstand des Erbbaurechts, sondern privaten Eigentums sind. Eine 
  Einmischung der Gemeinde in die Preisgestaltung würde in das Marktgeschehen und die 
  Eigentumsrechte eingreifen, was rechtlich nicht zu empfehlen ist.
   
  4. Erbbauzins und Wertsicherung – Eindämmung spekulativer Preisentwicklungen
  Eine wirksame Möglichkeit, der Spekulation mit den aufstehenden Gebäuden 
  entgegenzuwirken, liegt in der konsequenten Anwendung der ursprünglich vereinbarten 
  Wertsicherungsmechanismen des Erbbauzinses. In der Vergangenheit wurde die vertraglich 
  vorgesehene Anpassung des Erbbauzinses an den Verbraucherpreisindex (VPI) nicht 
  umgesetzt. Durch diese unterlassene Anpassung hat sich ein zunehmendes Delta zwischen 
  dem realen Grundstückswert und dem tatsächlich gezahlten Erbbauzins gebildet – ein Vorteil
  für den Erbbauberechtigten, der beim Verkauf des aufstehenden Gebäudes zusätzliche 
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  Preisspielräume ausschöpfen konnte. Dies widerspricht der Intention, bezahlbaren 
  Dauerwohnraum langfristig zu sichern, und begünstigt indirekt spekulative Entwicklungen.
  Zukünftig ist jährlich zu prüfen, ob eine Anpassung des Erbbauzinses gemäß VPI erforderlich
  ist, und diese systematisch durchzuführen. Dies wirkt preisdämpfend und stellt sicher, dass 
  das Grundstücksnutzungsentgelt mit der wirtschaftlichen Entwicklung Schritt hält.
  Diskussion zur Regelung im Änderungsvertrag:
   Soll der Erbbauzins weiterhin an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt sein?
   Welcher Ausgangswert (Erbbauzins) soll für die neue indizierte Berechnung gelten?
   Ab wann soll dieser neue Ausgangswert gelten? Z.B. ab dem 41. Vertragsjahr oder 
  zu einem festen Datum, z. B. ab dem 01.01.2030?
   Sollen Anpassungsintervalle verbindlich festgelegt werden? (jährlich oder alle 5 
  Jahre?)
   
  5. Vergabekriterien – Nutzerkreis und Sonderfälle
  Die neuen Vergaberichtlinien 2025 sollen auf folgende Nutzungsformen Anwendung finden:
   Kauf von Erbbaurechten
   Nutzung durch Selbstnutzung oder Vermietung als Dauerwohnraum
   
  Offene zu beratende Fragen:
  a) Personenkreis: Soll sich die Prüfung auf den/die Erbbaunehmer:in und ggf. Ehe-
  /Lebenspartner:in beschränken? Oder sollen auch entfernte Verwandte (Eltern, 
  Kinder, Geschwister, Onkel, Tanten) mit Eigentum auf Spiekeroog berücksichtigt 
  werden?
  b) Eigentumsvorbesitz: Wie lange vor dem Erwerb des Erbbaurechts darf kein Eigentum
  von bebaubaren oder bebauten Grundstücken bzw. kein Eigentum an Häusern oder 
  Wohnungen auf der Insel im Besitz gewesen sein? (z. B. 5 Jahre, 10 Jahre oder x 
  Jahre?)
  c) Regelung im Erbfall oder nachträglicher Erwerb von anderweitigen Eigentum auf 
  Spiekeroog (zur Diskussion): Möglichkeit für Personen mit vorhandenem Eigentum 
  auf Spiekeroog, das Erbbaurecht (weiter) zu nutzen – unter folgenden Bedingungen:
   Umnutzung aller Ferienwohnungen innerhalb von 2 Jahren zu 100 % 
  Dauerwohnraum oder
   Zahlung einer zweckgebundenen Ablöse an die Gemeinde zur Schaffung von 
  Dauerwohnraum.
  Diskussionspunkte hierfür:
  Was wäre ein angemessener Ablösepreis?
  Ablösepreis pro m² Wohn- oder Nutzfläche?
   
  6. Erweitertes Heimfallrecht zur Durchsetzung der vertraglichen Zielsetzung
  Zur wirksamen Absicherung der kommunalen Zielsetzungen für das Baugebiet soll künftig 
  ein erweitertes Heimfallrecht in den Änderungsvertrag aufgenommen werden. Dieses stellt 
  ein scharfes vertragliches Instrument dar, um Vertragsverletzungen (z. B. durch Täuschung 
  oder bei Umgehungstatbeständen) eine Rückübertragung des Erbbaurechts an die 
  Gemeinde durchzusetzen.
  Die Möglichkeit eines Heimfalls dient der Vertragsdisziplin. Das Instrument entfaltet dabei vor
  allem dann Wirkung, wenn es mit klaren, verbindlichen Kriterien gekoppelt ist.
  Die ursprünglichen Vergaberichtlinien von 2003 dienen hierfür als Grundlage. Diese galten 
  damals für die Erstvergabe der Grundstücke im Baugebiet „Lütt Slurpad / Slurpad“. Bei 
  einem Weiterverkauf der Erbbaurechte fehlten bislang eindeutige Kriterien – die Präambel 
  und der § 4 des Ursprungsvertrages blieb rechtlich unverbindlich und auslegungsbedürftig.
  Künftig sollen die Vergaberichtlinien 2025 verbindlicher Bestandteil des Vertragswerkes sein 
  und insbesondere auch für jeden Weiterverkauf von Erbbaurechten gelten. Sie definieren 
  transparent und nachvollziehbar:
   den berechtigten Personenkreis,
   die Nutzungsvorgaben,
   und mögliche Ausnahmen (z. B. im Erbfall).
   
   
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  Beschlussvorschlag:
  Kein Beschlussvorschlag. Es handelt sich um eine vorbereitende Beratung. Sollte sich in der 
  Sitzung ein konkreter Beschlussbedarf ergeben, wird dieser dort formuliert.
   
   
   
   
  Spiekeroog, den 28.05.2025
   
   
   
  (Bruns, Maren)
   Abstimmungsergebnis:
  Fachausschuss Ja: Nein: Enth.:
  VA Ja: Nein: Enth.:
  RAT Ja: Nein: Enth.:
   
  Anlagenverzeichnis:
   
  2003-06-18_Vergaberichtlinien
  Erbbaurechtsvertrag_Aenderungsvertrag_Slurpad_Entwurf_2025-05-20
  Erbbaurechtsvertrag_Gem_Erbbauberechtigter

  Maschinell extrahiert am 21. Mai 2026. Layout-Elemente wie Tabellen oder Spalten können dabei verloren gehen — maßgeblich ist das Original-PDF.

Beratungsfolge

1. Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog5. Juni 2025, 20:00 UhrVorberatungkein Beschluss