Wohnraum für Insulaner, Bauleitplanung, Sanierung, Gestaltungssatzung.
Wohnraum für Insulaner:innen ist auf Spiekeroog knapp. Die meisten Häuser im Ortskern sind Ferienwohnungen, Dauerwohnraum ist die Ausnahme — und Bauland ist quasi nicht vorhanden.
Die kommunalpolitischen Werkzeuge sind Bauleitplanung (Flächennutzungsplan, Bebauungspläne), Gestaltungssatzungen, das Erbbaurecht im Baugebiet Slurpad und das gemeindliche Einvernehmen bei einzelnen Bauanträgen. Wiederkehrende Großthemen sind die Erweiterung der Inselschule mit integriertem Lehrer- und Wohnraum, das Sanders Quartier sowie Nutzungsänderungen von Dauer- in Ferienwohnungen.
Die Linie zwischen „Wohnraum für Einheimische“ und „Bewahrung des Inselbilds“ zieht sich durch fast jede Beratung.
Jede Wohnung, die zur Ferienwohnung wird, fehlt den Menschen, die das ganze Jahr auf der Insel leben. Im März 2024 hat Spiekeroog gleich drei Instrumente in Kraft gesetzt, um dagegenzuhalten — und ringt seitdem Fall für Fall um die Balance.
Ein Gericht kippte den alten Bebauungsplan, weil ein Eigentümer eine Dauerwohnung in eine Ferienwohnung umwandeln wollte. Seither baut Spiekeroog sein Planungsrecht neu auf — mit Baustopp, zwei Schutzsatzungen und einem Plan, der das Dauerwohnen bewusst bevorzugt. Die Geschichte eines Konflikts zwischen Gemeinwohl und Eigentumsrecht, der noch nicht zu Ende ist.
Die Gemeinde Spiekeroog will einen Vertrag mit den Niedersächsischen Landesforsten abschließen, der eine waldrechtlich vorgeschriebene Ersatzaufforstung auf dem Festland sichert. Der Hintergrund: Im Bereich des Bebauungsplans Nr. 21 Am Bahnhof liegt ein Gehölzbestand, dem offiziell Waldeigenschaft zuerkannt wurde. Weil dieser Wald teils in Baugebiet und Retentionsfläche umgewidmet wird, schreibt das Niedersächsische Waldgesetz eine Ersatzaufforstung vor. Der Rat soll dem Vertragsschluss zustimmen und den Bürgermeister zur Unterzeichnung ermächtigen.
Die Gemeinde Spiekeroog schließt einen Vertrag mit der Niedersächsischen Landgesellschaft, um Naturschutz-Ausgleichspflichten aus dem Bebauungsplan Nr. 21 Am Bahnhof zu erfüllen. Da auf der Insel keine geeigneten Ausgleichsflächen vorhanden sind, kauft die Gemeinde ein Kompensationsguthaben aus einem Flächenpool im Arler Hammrich auf dem Festland. Der Rat soll dem Vertragsabschluss zustimmen und den Bürgermeister zur Unterzeichnung ermächtigen.
Der Rat soll die überarbeiteten Gestaltungssatzungen für den Dorfkern (Zone I) und den ihn umgebenden Bereich (Zone II) beschließen. Die Änderungen sind technischer Natur: Sie regeln Kollisionen mit Bebauungsplänen, lassen behutsam alternative Baumaterialien zu und korrigieren Fehler aus der Änderung von 2024. Die Öffentlichkeitsbeteiligung blieb ohne Einwände; zwei Behörden haben Stellungnahmen eingereicht, deren Hinweise in den Entwurf eingeflossen sind.
Der Bauausschuss berät über den aktuellen Stand der 8. Änderung des Flächennutzungsplans und des Bebauungsplans Nr. 21 Am Bahnhof. Ziel der Planung ist es, neuen Dauerwohnraum zu schaffen und ihn angemessen mit Ferienwohnungen zu mischen. Die formelle Beteiligung von Öffentlichkeit und Behörden ist abgeschlossen; die eingegangenen Stellungnahmen wurden ausgewertet und in die Planung eingearbeitet. Ein konkreter Beschluss wird gegebenenfalls erst in der Sitzung formuliert.
Die Inselschule Spiekeroog soll erweitert werden. Der Landkreis Wittmund hat als Bauantragsteller und zuständige Bauaufsichtsbehörde einen Bauantrag gestellt und die Gemeinde um Stellungnahme gebeten. Die Gemeinde muss jedoch kein förmliches Einvernehmen nach Baugesetzbuch erteilen; die Entscheidung über die Genehmigung liegt allein beim Landkreis. Der Bauausschuss soll das Vorhaben billigend zur Kenntnis nehmen.
Der Rat der Gemeinde Spiekeroog soll den Dorfentwicklungsplan der Dorfregion VierInseln abschließend beschließen. Der Plan ist das Ergebnis eines mehrstufigen Beteiligungsverfahrens mit Öffentlichkeit, Fachbehörden und allen beteiligten Kommunen. 36 Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange wurden geprüft und eingearbeitet — vor allem zu Trinkwasser- und Deichschutz. Nach dem Ratsbeschluss reicht die Verwaltung die Unterlagen beim Amt für regionale Landesentwicklung zur Anerkennung ein.
Die Inselschule soll einen Erweiterungsbau erhalten, der im Erdgeschoss Mensa und Ganztagsbereiche und im Obergeschoss vier Wohnungen für öffentliche Beschäftigte umfasst. Die Gesamtkosten belaufen sich auf 5,78 Mio. Euro, davon trägt die Gemeinde Spiekeroog voraussichtlich rund 3,32 Mio. Euro. Der Rat soll die Planung freigeben, den Bauantrag für Sommer 2026 genehmigen und die Finanzierung grundsätzlich bestätigen. Die endgültige Finanzierungsstruktur wird im Rahmen der Haushaltsberatungen 2027 festgelegt.
Die Gemeinde Spiekeroog ändert ihre Gestaltungssatzungen für den Ortskern (Zone I) und den umliegenden Bereich (Zone II). Die Änderungen betreffen vor allem eine neue Kollisionsregelung zwischen Bebauungsplänen und Gestaltungssatzungen, die Zulassung alternativer Baumaterialien sowie die Korrektur von Fehlern aus der letzten Überarbeitung 2024. Inhaltlich wird das Erscheinungsbild des Ortes nicht neu ausgerichtet. Der Rat soll die Aufstellung beschließen und die öffentliche Beteiligung einleiten.
Ein Bestandsgebäude im Dorf soll zwei gekoppelte Nutzungsänderungen erhalten: Im Erdgeschoss wird eine Ferienwohnung (rund 78 qm) zur Dauerwohnung, im Dachgeschoss werden bisherige Abstellräume (rund 32 qm) als Ferienwohnung genehmigt. Beide Änderungen weichen vom Bebauungsplan Nr. 22 Dorf ab und erfordern daher Befreiungen, für die die Gemeinde ihr Einvernehmen erteilen muss. Die Verwaltung empfiehlt Zustimmung — mit der Bedingung, dass beide Nutzungsänderungen zwingend gleichzeitig umgesetzt werden.
Die Gemeinde Spiekeroog plant einen Anbau an die Inselschule, der Ganztagsbetrieb und Wohnraum für Beschäftigte des öffentlichen Dienstes kombiniert. Im Erdgeschoss entstehen Mensa, Aufenthaltsbereiche und Funktionsräume; im Obergeschoss ein Wohngeschoss. Die Finanzierung wird derzeit mit dem Landkreis Wittmund abgestimmt; eine abschließende Übersicht legt die Verwaltung dem Rat zu einem späteren Zeitpunkt vor. Diese Vorlage dient dem Schulausschuss als Sachstandsbericht — es wird kein Beschluss gefasst.
Die Gemeinde will ihre beiden Gestaltungssatzungen ändern, die regeln, wie Gebäude im Ortskern und im umgebenden Bereich aussehen dürfen. Drei Punkte stehen an: eine neue Kollisionsregel, die klarstellt, dass Bebauungspläne Vorrang vor den Gestaltungssatzungen haben; die Korrektur eines Fehlers aus der Satzungsänderung 2024, der unbeabsichtigt Dachformen bei Nebengebäuden wieder einschränkte; und die Prüfung, ob in der Gestaltungssatzung II auch Fassadenmaterialien in Holzoptik (statt echtem Holz) zugelassen werden. Der Bauausschuss soll die Änderungsverfahren empfehlen und die Verwaltung beauftragen, Satzungsentwürfe bis zur Ratssitzung im Juni 2026 vorzubereiten.
Ein bestehendes Pensionsgebäude im Dorf soll aufgestockt und erweitert werden, um eine Dauerwohnung und zwei Ferienwohnungen unterzubringen. Der Bauausschuss hat das gemeindliche Einvernehmen nach der Erhaltungssatzung erteilt und den Sachverhalt zur Kenntnis genommen. Die eigentliche Baugenehmigung erteilt der Landkreis Wittmund.
Eine laufende Baustelle im Ortskern darf länger als ursprünglich erlaubt weiterbetrieben werden. Winterwetter und unvorhergesehene Schäden an einem denkmalgeschützten Gebäude aus dem Jahr 1902 haben das Vorhaben verzögert. Die Gemeinde soll per Einzelfallausnahme die Fortführung von Rest- und Aufräumarbeiten bis einschließlich 11. Juni 2026 genehmigen, unter Einhaltung der Ruhezeiten und mit Minimierung von Lärmbelästigungen.
Ein laufendes Bauvorhaben im Dorf erhält eine Ausnahmegenehmigung, um die Bauzeitenregelung zu überschreiten. Winterbedingte Verzögerungen durch Schnee und Eis sowie geplante Leitungsarbeiten des OOWV ab Mitte Mai hatten die Fertigstellung verschoben. Die Gemeinde genehmigt die Fortführung von Rest- und Aufräumarbeiten bis zum 14. Juni 2026, unter der Auflage, Ruhezeiten einzuhalten und Beeinträchtigungen auf das unvermeidbare Maß zu begrenzen.
Ein laufendes Bauvorhaben auf der Insel darf lärmintensive Rest- und Aufräumarbeiten länger als ursprünglich erlaubt fortführen. Wegen winterlicher Verzögerungen durch Schnee und Eis wurde eine Ausnahme von der gemeindlichen Lärmschutzverordnung beantragt. Der Rat hat die Verlängerung grundsätzlich befürwortet; die Arbeiten sind auf klar begrenzte Zeiten (9–12 Uhr und 15–17 Uhr) beschränkt und sollen vor Beginn der Sommerferien abgeschlossen sein.
Das Hotel Inselfriede erweitert seinen Betrieb und beantragt eine Verlängerung der genehmigten Bauzeit bis zum 14. Juni 2026. Winterliche Witterung mit Schnee und Eis hatte die Bauarbeiten erheblich verzögert. Die wesentlichen Bauarbeiten sollen bis Ende Mai 2026 abgeschlossen sein; die Verlängerung betrifft nur noch Rest- und Aufräumarbeiten sowie die Wiederherstellung einer Pferdeweide. Der Rat soll die Ausnahme gemäß der gemeindlichen Lärmschutzverordnung genehmigen.
Im Zuge der Sanierung und Erweiterung des Hotels Inselfriede soll das Regenwasser-Entwässerungskonzept geändert werden. Statt einer offenen Rinne, die eine erhöhte Unfallgefahr birgt, sollen Regenwasserleitungen unterirdisch unter einer Gemeindestraße verlegt werden. Die Verlegung auf öffentlichen Flächen erfordert die Zustimmung der Gemeinde. Der Rat soll der Maßnahme zustimmen und die Verwaltung beauftragen, eine Nutzungsvereinbarung mit dem Hotelbetreiber zu schließen, die Kosten, Wartung und Haftung regelt.
Die Planung für den Erweiterungsbau der Inselschule mit Ganztagsbereich und Wohnungen im Obergeschoss hat sich weiter konkretisiert. Dachform, Erdgeschossgrundriss und Wohnungsgrundriss im Obergeschoss sind finalisiert. Für den Eingangsbereich liegen drei Varianten vor; der Rat soll dazu ein Stimmungsbild abgeben. Der Beschlussvorschlag sieht vor, die Planungsstände zur Kenntnis zu nehmen und das Stimmungsbild einzuholen.
Damit der geplante Anbau an das Feuerwehrgerätehaus genehmigt werden kann, soll eine sogenannte Abstandsbaulast auf einem Nachbargrundstück eingetragen werden. Der neue Umkleidetrakt hält den gesetzlich vorgeschriebenen Abstand zur nördlichen Grundstücksgrenze nicht ein. Das Nachbargrundstück gehört dem Land Niedersachsen; die Entschädigung berechnet sich mit 155 Euro pro Quadratmeter auf einer betroffenen Fläche von 19 Quadratmetern. Der Rat soll die Verwaltung beauftragen, die nötigen Vereinbarungen abzuschließen und die Baulast eintragen zu lassen.
Die Evangelische Frauen im Rheinland e.V. will das Dachgeschoss ihres Kurheims auf Spiekeroog umnutzen: Aus einer Mitarbeiterwohnung sollen zwei Wohnungen für Kurteilnehmende mit Gemeinschafts- und Bereitschaftsraum werden. Die Wohnfläche steigt dabei geringfügig um 4,52 Quadratmeter auf rund 116 Quadratmeter. Die Verwaltung empfiehlt, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen, da keine öffentlichen Belange beeinträchtigt werden. Der Rat soll dem Vorhaben zustimmen.
Der Bauausschuss hat den überarbeiteten Architektenentwurf für das Sanders Quartier zustimmend zur Kenntnis genommen und konkrete gestalterische Maßgaben beschlossen. Für den südlichen Giebel wird Holz als Material bevorzugt; die Fensterumrandungen am östlichen Giebel sollen nach fachlicher Prüfung entfernt werden. Haus D wird ohne Gauben umgesetzt. Die Verwaltung soll nun den Aufstellungsbeschluss sowie den Offenlagebeschluss für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan vorbereiten.
Die Verwaltung erklärt dem Bauausschuss, wie die Geschossfläche (GF) im Sondergebiet Wohnen / Ferienwohnen korrekt berechnet wird. Hintergrund sind wachsende Fragen der Ausschussmitglieder zur Anwendung der Bebauungsplan-Festsetzung, die vorschreibt, welchen Mindestanteil der Geschossfläche je Grundstück als Dauerwohnung genutzt werden muss. Die Verwaltung legt zwei Fachdokumente vor: eine Berechnungsarbeitshilfe und einen Kommentarauszug zur niedersächsischen Bauordnung. Der Bauausschuss soll die Erläuterungen zur Kenntnis nehmen.
Der Bauausschuss hat das gemeindliche Einvernehmen für eine nachträgliche Nutzungsänderung erteilt: Ein Gebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 22, das seit seiner Errichtung als Ferienwohnung genutzt wird, obwohl es als Wohngebäude genehmigt war, soll nun offiziell zur Hälfte als Ferienwohnung anerkannt werden. Die Verwaltung sieht keinen Versagungsgrund nach der Erhaltungssatzung, weil das Gebäude tatsächlich nie als Dauerwohnraum genutzt wurde. Die abschließende bauplanungsrechtliche Prüfung — insbesondere zur Einhaltung der Dauerwohnraumquote — liegt beim Landkreis Wittmund.
Der Rat soll die Dachform für den geplanten Erweiterungsbau an der Inselschule festlegen, der Schulfläche und Wohnraum für Beschäftigte des öffentlichen Dienstes vereint. Die Verwaltung hat fünf Varianten geprüft und empfiehlt ein Satteldach mit Gauben — es liefert zwar die kleinste Wohnfläche (rund 319 m²), fügt sich aber am besten in das bestehende Schulensemble und die Baugestaltungssatzung ein. Ein Flachdach würde mehr Fläche bieten, aber eine Ausnahme von der Satzung erfordern; ein Pultdach wäre flächenreicher, aber teurer und baulich dominanter. Der Beschlussvorschlag lautet: Satteldach mit Gauben als verbindliche Planungsgrundlage.
Der Rat soll entscheiden, wie viele Wohnungen beim geplanten Erweiterungsbau der Inselschule entstehen. Die Verwaltung empfiehlt Variante A: ein Wohngeschoss mit vier Wohneinheiten auf rund 240 m² Wohnfläche. Zusätzlich soll Variante C mit einer optimierten Dachform geprüft werden; die größere Variante B mit bis zu zwölf Wohneinheiten soll vorerst nur als langfristige Option dokumentiert werden. Die weitere Planung läuft unter dem Vorbehalt einer detaillierten Kosten- und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.