Sachstand vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 24 Hotel Inselfriede | Umbau, Erweiterung und Bestandssanierung eines Hotels

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01/077/2024

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19. Mai 2026

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25. Mai 2026

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  - 1 -
  BESCHLUSSVORLAGE
  öffentlich
  Sachstand vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 24 Hotel Inselfriede |
  Umbau, Erweiterung und Bestandssanierung eines Hotels
  Sachverhalt:
  Auf den Flurstücken 236/4 und 193/8, Flur 2, befindet sich das Hotel „Inselfriede“. Die
  Vorhabenträgerin beabsichtigt, das Hotel zu modernisieren, baulich zu erweitern und den
  Anforderungen der Zeit anzupassen. Das Bauvorhaben wird von dem Bebauungsplan Nr. 22
  „Dorf“ erfasst und ist nach dessen Festsetzungen nicht zulässig. Um das Vorhaben
  planungsrechtlich zu ermöglichen, stellt die Gemeinde den vorhabenbezogenen
  Bebauungsplan Nr. 24 „Hotel Inselfriede“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB
  auf. Die Vorhabenträgerin, die Hotel Inselfriede GmbH & Co KG, beantragte parallel zum
  Verfahren der Bauleitplanung beim Landkreis Wittmund eine Baugenehmigung für den
  Umbau und die Erweiterung des Hotels Südermenss 1.
  Im Verfahren zur Bauleitplanung erfolgte zwischenzeitlich die Beteiligung der Öffentlichkeit
  und der Träger öffentlicher Belange. In diesem Zuge hat der Landkreis Bedenken geäußert,
  dass das Bauvorhaben im Widerspruch zu der Gestaltungssatzung I steht. Eine Vielzahl an
  Abweichungsanträgen- wären nötig, um das Bauvorhaben zu realisieren. Der Weg über
  Abweichungsanträge ist zwar rechtlich möglich, wird aber vom Landkreis als nicht zielführend
  erachtet.
  Nach Abschluss der Beteiligungsverfahren nach den §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB hat die
  Gemeinde – nicht zuletzt aufgrund der Stellungnahme des Landkreises und zur Vermeidung
  von Zeitverlusten – den Planentwurf geändert und entscheidet nunmehr im Plan selbst,
  welche örtlichen Bauvorschriften für das Vorhaben gelten sollen.
  Abweichungsentscheidungen nach § 66 NBauO sollten dann entbehrlich sein. Bei den im
  Plan festgesetzten örtlichen Bauvorschriften orientiert sich die Gemeinde an den Regelungen
  aus der Gestaltungssatzung I und übernimmt aus der Gestaltungssatzung die anwendbaren
  Regelungen (Positivliste).
  Parallel zu diesem Verfahrensschritt hat sich herauskristallisiert, dass der Umfang des
  tatsächlichen Vorhabens abweichen wird von der in die Beteiligung gegebenen Planung. Die
  Beteiligung der Politik, der Öffentlichkeit (Offenlage) und der Träger öffentlicher Belange
  wurde mit den Plänen und Ansichten durchgeführt, in denen das Vorhaben – also der
  Planungsgegenstand – farblich markiert wurden. Der Gebäudebestand (nördlich) war bisher
  nicht Gegenstand des Vorhabens. Jedoch ist es Wille der Vorhabenträgerin, auch den
  Gebäudealtbestand in einem Zuge mit dem Umbau und der Erweiterung zu sanieren. Das
  Vorhaben, dessen Absicherung die Bauleitplanung dient, ist also umfassender, als es
  Gemeinde Spiekeroog
  Liegenschaften, Hoch- und Tiefbau
  Vorlagen-Nr.
  01/077/2024
  ↓ Beratungsfolge Sitzungstermin TOP
  Verwaltungsausschuss der Gemeinde Spiekeroog 08.10.2024
  Rat der Gemeinde Spiekeroog 17.10.2024
  Betreff:
  - 2 -
  zunächst aus den ausgelegten Plänen ersichtlich war. Städtebaulich ist die (vor allem
  energetische) Sanierung im Bestand unproblematisch. Aus Gründen der Rechtssicherheit
  sind die Pläne überarbeitet und dem Vorhaben angepasst worden. Für diese Situation
  schreibt § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB eine erneute Veröffentlichung im Internet und die erneute
  Beteiligung der betroffenen Behörden vor. Da die Grundzüge der Planung nicht berührt
  werden, wird die Frist zur Stellungnahme auf zwei Wochen begrenzt und die Möglichkeit der
  Stellungnahme auf die Planänderungen (Einbeziehung der Gestaltungsvorschriften in den
  Plan, Erweiterung des Vorhabens) begrenzt.
  Auf Baugenehmigungsebene geht die Verwaltung nach einer erneuten Offenlage von der
  Zulässigkeit des Vorhabens aus. Gem. § 33 Abs. 1 BauGB ist in Gebieten, für die ein
  Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist, ein Vorhaben zulässig,
  wenn
   die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach den §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2
  BauGB durchgeführt worden ist,
   anzunehmen ist, dass das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des
  Bebauungsplans nicht entgegensteht,
   der Antragsteller diese Festsetzungen für sich und seine Rechtsnachfolger schriftlich
  anerkennt und
   die Erschließung gesichert ist.
  Die Vorschrift des § 33 BauGB ermöglicht in eindeutigen Fällen eine frühzeitige
  Baugenehmigung vor Inkrafttreten des Bebauungsplans. Sie ist auch auf vorhabenbezogene
  Bebauungspläne und im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB anwendbar. Der
  Bauherr/die Bauherrin hat einen Rechtsanspruch auf die Anwendung der Vorschrift; sie steht
  weder im Ermessen des Landkreises noch der Gemeinde. Sie gilt auch hier zugunsten der
  Bauherrin.
  Die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 BauGB liegen noch nicht vor. Das Ergebnis der
  erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange ist abzuwarten.
  Führt diese Beteiligung zu keinen Stellungnahmen, die zum Absehen von der Planung oder
  einzelner Festsetzungen des Plans zwingen, entspricht das Vorhaben dem
  vorhabenbezogenen B-Plan Nr. 24.
  Beschlussvorschlag:
  Der Rat der Gemeinde Spiekeroog nimmt die vorgenommenen Änderungen im
  vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 24 "Hotel Inselfriede“ billigend zur Kenntnis.
  Anlagenverzeichnis:
  01.00_Anlage_Aenderungen_zur_Offenlage_II_2024-10-08
  01.01_Durchfuehrungsvertrag_BPlan_24_Inselfriede_2024-10-02
  01.02_B-Plan_Planungsstand_30.09.2024-
  Spiekeroog, den 08.10.2024
  (Bruns, Maren)
  Abstimmungsergebnis:
  Fachausschuss Ja: Nein: Enth.:
  VA Ja: Nein: Enth.:
  RAT Ja: Nein: Enth.:
  - 3 -
  01.03_VEP_Planungsstand_30.09.2024
  01.04_Begruendung_Stand_07.10.2024
  01.05_Abwaegungsvorschlaege_Stand_07.10.2024
  01.1_Bauantrag_230710_20240605_V1
  01.2_Ergänzende_Angaben_zum_Bauantrag_230710_20240605_V1
  01.3_Antrag_auf_Eintragung_einer_Baulast_230710_20240605_V1
  01.4_Antrag_auf_Abweichung_230710_20240605_V1
  02.1_Lageplan_230710_20240605_V1
  02.2_Abstandsflächenplan_230710_20240605_V1
  02.3_Baulast_230710_20240605_V1
  03.1_Grundriss_KG_230710_20240605_V1
  03.2_Grundriss_EG_230710_20240605_V1
  03.3_Grundriss_OG_230710_20240605_V1
  03.4_Grundriss_DG_230710_20240605_V1
  03.5_Schnitte_A-A_B-B_F-F_230710_20240605_V1
  03.6_Schnitte_C-C_D-D_E-E_230710_20240605_V1
  03.7_Ansichten_Perspektiven_230710_20240605_V1
  03.8_Nachweis_GRZ_230710_20240605_V1
  04.1_Angabe_der_Gebäudeklasse_230710_20240605_V1
  04.2_Baubeschreibung_230710_20240605_V1
  04.3_Beschreibung_der_Betriebsstätte_230710_20240605_V1
  05.1_Berechnungen_zum_Bauantrag_230710_20240605_V1
  06.1_Brandschutznachweis_230710_20240605_V1
  08.2_Erhebungsbogen_230710_20240605_V1
  08.3_Erklärung_gem._Paragraf_33_BauGB_230710_20240605_V1
  08.4_Vollmacht_230710_20240605_V1
  09.1_BPlan_24_Bekanntmachung_Ausstellung_Auslegung_2024-07-26
  09.2_BPlan-24-Planzeichnung-Auslegungsbeschluss-2024
  09.3_BPlan-24-VE-Plan-Inselfriede-Auslegungsbeschluss-2024
  09.4_Begruendung-24-Inselfriede-Auslegungsbeschluss-2024
  AS_600233-gQLCgXn8

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Beratungsfolge

1. Rat der Gemeinde Spiekeroog17. Oktober 2024, 20:00 UhrEntscheidungeinstimmig