Wohnen
Wie Spiekeroog seinen Dauerwohnraum verteidigt
Jede Wohnung, die zur Ferienwohnung wird, fehlt den Menschen, die das ganze Jahr auf der Insel leben. Im März 2024 hat Spiekeroog gleich drei Instrumente in Kraft gesetzt, um dagegenzuhalten — und ringt seitdem Fall für Fall um die Balance.
Redaktion Spiekeroog-Radar · 16. August 2026
Das Problem: begrenzte Insel, unbegrenzte Nachfrage
Auf einer Insel lässt sich der Boden nicht vermehren. Wohnraum ist knapp — und Ferienvermietung bringt oft mehr ein als eine Dauermiete. Die Folge kennt man von vielen Nordseeinseln: Dauerwohnungen werden zu Ferienwohnungen, Einheimische und Beschäftigte finden keine Bleibe, und der Ort verliert nach und nach sein ganzjähriges Leben.
Der März 2024: drei Instrumente fast gleichzeitig
Innerhalb von zwei Tagen beschloss der Rat der Gemeinde Spiekeroog Ende März 2024 ein aufeinander abgestimmtes Paket.
Die Zweckentfremdungssatzung (22. März 2024) macht es genehmigungspflichtig, Wohnraum einer anderen Nutzung zuzuführen. Als Zweckentfremdung gilt unter anderem, eine Wohnung mehr als acht Wochen im Jahr als Ferienwohnung zu vermieten. Wer den Wohnraum schon vor dem 1. Januar 2019 rechtmäßig an Gäste vermietet hat, genießt Bestandsschutz. Das erklärte Ziel: die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum sichern.
Die Erhaltungssatzung (23. März 2024) schützt zweierlei — in einem Gebiet die gewachsene Wohnbevölkerung (Milieuschutz nach § 172 BauGB), in einem anderen das typische Ortsbild mit seinen überwiegend eingeschossigen Häusern um 1900. In beiden Gebieten brauchen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung eine Genehmigung; Verstöße können mit bis zu 30.000 Euro geahndet werden.
Der Bebauungsplan Nr. 22 „Dorf" setzt den baulichen Rahmen: eine überwiegend eingeschossige, kleinteilige Bauweise, im Ortskern mit einer Traufhöhe von höchstens 3,6 Metern. Er verhindert, dass aus dem Druck auf den Wohnraum eine bauliche Verdichtung wird, die das Inselbild sprengt.
Der Alltag: Fall für Fall
Ein Regelwerk ist das eine, die Praxis das andere. In den Ratsunterlagen taucht die Spannung immer wieder konkret auf — etwa als Antrag auf Nutzungsänderung von Dauerwohnung in Ferienwohnung oder als Teilabriss, über den nach der Erhaltungssatzung zu entscheiden ist. Jeder dieser Fälle ist eine kleine Abwägung zwischen Eigentümerinteresse und dem Schutz des Dauerwohnraums. Die zugehörigen Vorlagen sind unten verlinkt.
Warum das ein Alleinstellungsmerkmal ist
Nicht jede Insel zieht diese Grenze. Spiekeroog hat sich entschieden, lieber eine bewohnte Insel zu bleiben als eine Kulisse für die Saison. Ob das Paket wirkt, wird sich über Jahre zeigen — die Beschlüsse und Einzelfälle dazu sammeln wir hier fortlaufend.
Die Stationen
Jede Aussage in dieser Story steht auf einer konkreten Vorlage aus dem Ratsinformationssystem. Hier kannst du sie im Original nachlesen.
22. März 2024
März 2024: Die Zweckentfremdungssatzung — Ferienvermietung über acht Wochen im Jahr wird genehmigungspflichtig.
Beschlossen — mehrheitlichHohe InselrelevanzGroßer Posten: 100.000 €Satzung der Gemeinde Spiekeroog über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungssatzung) 01/016/2024SitzungsvorlageDer Rat der Gemeinde Spiekeroog hat am 22. März 2024 eine Zweckentfremdungssatzung beschlossen, die Wohnraum auf der Insel vor einer Umwidmung schützt. Wer eine Wohnung künftig als Ferienwohnung, gewerblich oder mehr als sechs Monate leer stehen lassen will, braucht dafür eine Genehmigung der Gemeinde. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 100.000 Euro geahndet werden. Die Satzung gilt für das gesamte Gemeindegebiet und tritt fünf Jahre nach Inkrafttreten automatisch außer Kraft.
22. März 2024
März 2024: Die Erhaltungssatzung — Milieuschutz und Ortsbild; schon eine Nutzungsänderung braucht eine Genehmigung.
Beschlossen — mehrheitlichSatzung der Gemeinde Spiekeroog über die Erhaltung baulicher Anlagen (Erhaltungssatzung) 01/015/2024SitzungsvorlageDer Rat der Gemeinde Spiekeroog hat am 22. März 2024 eine Neufassung der Erhaltungssatzung beschlossen, die nahezu das gesamte bebaute Gemeindegebiet abdeckt. Die Satzung schreibt vor, dass Abriss, Umbau und Nutzungsänderung von Gebäuden gemeindlicher Genehmigung bedürfen. Sie verfolgt zwei Ziele: den Schutz der ansässigen Dauerwohnbevölkerung (Milieuschutz) und die Bewahrung des historischen Ortsbildes mit ostfriesischen Bauten aus der Zeit um 1900. Inhaltlich ändert sich gegenüber der Vorgängersatzung von 2010 nichts — die Neufassung passt lediglich Formulierungen aus Gründen der Rechtssicherheit an.
1. August 2024
2024: Der Bebauungsplan „Dorf“ sichert die niedrige, kleinteilige Bauweise im Ortskern.
Beschlossen — einstimmigHohe InselrelevanzBebauungsplan Nr. 22 Dorf | Satzungsbeschluss 01/052/2024SitzungsvorlageDer Rat der Gemeinde Spiekeroog soll den Bebauungsplan Nr. 22 Dorf als Satzung beschließen und damit rechtswirksam in Kraft setzen. Der Plan regelt für rund 42 Hektar - nahezu den gesamten Siedlungsbereich der Insel - verbindlich, wie viel Dauerwohnraum auf jedem Grundstück mindestens vorgesehen sein muss. Er sichert außerdem Gewerbeflächen in der Ortsmitte und geordnete Ferienwohnangebote. Der Rat soll zudem den eingegangenen Stellungnahmen aus den Beteiligungsverfahren zustimmen.
2. Mai 2024
Aus dem Alltag: ein Antrag auf Nutzungsänderung von Dauer- in Ferienwohnung.
Beschlossen — mehrheitlichHohe Inselrelevanz60.1-003384-24 | Nutzungsänderung DW in FW 01/036/2024SitzungsvorlageDie Gemeinde soll ihr Einvernehmen verweigern, damit ein Wohngebäude nachträglich als Ferienwohnungen genehmigt wird. Die Eigentümer hatten das als Dauerwohnraum genehmigte Gebäude seit langem als Ferienwohnungen vermietet und beantragten im März 2024 die nachträgliche Legalisierung. Die Verwaltung empfiehlt die Ablehnung, weil die laufende Veränderungssperre für den Bebauungsplan Nr. 22 Dorf und die Erhaltungssatzung dem Vorhaben entgegenstehen. Der Beschlussvorschlag lautet: Einvernehmen versagen.
17. April 2019
Die Erhaltungssatzung in der Praxis: die Entscheidung über einen Teilabriss.
Beschlossen — einstimmigBeratung und Beschluss über die Genehmigung eines Teilabrisses nach Erhaltungssatzung 01/029/2019SitzungsvorlageDer Gemeinderat soll den Teilabriss eines Gebäudes im Westerloog-Bereich nach der Spiekerooger Erhaltungssatzung genehmigen. Der westliche Gebäudeteil ist nach einem Wasserschaden stark beschädigt und soll abgerissen werden. Als Auflage verlangt der Beschlussvorschlag, dass im verbleibenden östlichen Teil Dauerwohnraum von mindestens 35 Quadratmetern geschaffen wird. Eine Ausnahme vom B-Plan Dorf Teil A für einen Ersatzneubau auf der freiwerdenden Fläche soll nicht erteilt werden.
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Diese Story erzählt einen Ausschnitt. Unter Wohnen & Bauen stehen alle 548 Vorlagen und Beschlüsse, chronologisch und vollständig.