Bebauungsplan Nr. 22 Dorf | Satzungsbeschluss

Eckdaten

Aktenzeichen

01/052/2024

Typ

📄 Sitzungsvorlage

Anhänge

4 Dokumente

Im Radar seit

19. Mai 2026

Zuletzt aktualisiert

25. Mai 2026

Original

Im Ratsinformationssystem öffnen ↗

Anlagen (4)

• 📄

  Sitzungsvorlage

  PDF; CHARSET=UTF-892 kB≈ 5 k Zeichen Volltext
  Volltext (automatisch extrahiert) anzeigen

  - 1 -
  BESCHLUSSVORLAGE
  öffentlich
  Bebauungsplan Nr. 22 Dorf | Satzungsbeschluss
  Sachverhalt:
  Der Rat der Gemeinde Spiekeroog hat in seiner Sitzung am 14.10.2021 die Aufstellung des
  Bebauungsplans Nr. 22 „Dorf“ beschlossen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr.
  22 umfasst nahezu den gesamten Siedlungsbereich der Gemeinde Spiekeroog auf einer
  Fläche von rund 42 ha. Die Abgrenzung des Geltungsbereichs kann der Anlage entnommen
  werden.
  Die Gemeinde Spiekeroog leidet durch die kontinuierliche Umwandlung von
  Dauerwohnungen zu Ferienwohnungen unter einem akuten Mangel an bezahlbaren
  Wohnungen für Einheimische und Dauerarbeitskräfte. Eine Erweiterung des Siedlungsraums
  ist aufgrund des sensiblen Landschafts- und Naturraums kaum bzw. nur in sehr begrenztem
  Maße möglich. Daher versucht die Gemeinde seit einigen Jahren das Dauerwohnen und das
  touristische Wohnen über einen Bebauungsplan „Dorf“ abzusichern. Gemäß Urteil des
  Oberverwaltungsgerichtes Lüneburg vom 07.10.2021 unter dem Aktenzeichen 1 KN 92/19
  wurde der im Jahr 2018 aufgestellte Bebauungsplan Dorf – T eilA allerdings für unwirksam
  erklärt. Die verfolgte Planungsabsicht zur Steuerung von Dauerwohnen und
  Ferienwohnungen hat das OVG jedoch grundsätzlich für durchführbar erachtet. Der
  Bebauungsplan Nr. 22 wird nun unter Beibehaltung der wesentlichen Planungsziele auf
  Grundlage des Urteils des OVG neu aufgestellt.
  Die wesentlichen Planungsziele sind:
   Die Sicherung von Dauerwohnraum und dessen Neuschaffung,
   die Sicherung und geordnete Neuschaffung von Gästebeherbergungsflächen in den
  verschiedenen Ausprägungsformen und die Sicherung deren Vielfalt,
   die Sicherung und Entwicklung von Gewerbeflächen im Innendorfbereich sowie
   die Sicherung der öffentlichen Daseinsvorsoge.
  Der Bebauungsplan Nr. 22 wird im Regelverfahren nach §§ 2 ff. BauGB aufgestellt. Am
  22.06.2023 fand im Rahmen der öffentlichen „Inselwerkstatt“ die frühzeitige Beteiligung der
  Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zum Vorentwurf des Bebauungsplans Nr. 22 statt.
  Das Protokoll zu diesem T erminliegt dieser Sitzungsvorlage als Anlage bei. Zudem konnten
  vom 03.07.2023 bis 31.07.2023 Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen
  Öffentlichkeitsbeteiligung eingereicht werden. Am 13.03.2023 fand ein Scoping-T erminmit
  Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange statt. Die frühzeitige Beteiligung der
  Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange fand vom 06.03.2023 bis 03.04.2023
  statt. Die Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB und die Behördenbeteiligung
  Gemeinde Spiekeroog
  Liegenschaften, Hoch- und Tiefbau
  Vorlagen-Nr.
  01/052/2024
  ↓ Beratungsfolge Sitzungstermin TOP
  Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog 01.08.2024
  Verwaltungsausschuss der Gemeinde Spiekeroog 13.08.2024
  Rat der Gemeinde Spiekeroog 22.08.2024
  Betreff:
  - 2 -
  nach gemäß § 4 Abs. 2 BauGB fanden nach § 4a Abs. 2 BauGB gleichzeitig im Zeitraum
  vom 29.12.2023 bis zum 19.02.2024 statt. Das Ergebnis dieser Beteiligungen ist in die
  Planung eingeflossen.
  Die eingegangenen Stellungnahmen zu den Beteiligungsschritten sind tabellarisch
  zusammengestellt worden und liegen dieser Vorlage bei. Zu den Eingängen ist jeweils ein
  Entscheidungsvorschlag beigefügt, über den der Rat abschließend befindet. Die Inhalte der
  Planung können dem Bebauungsplan Nr. 22 „Dorf“ entnommen werden. Die ebenfalls
  beigefügte Begründung zum Bebauungsplan dient dessen Verständnis und seiner
  Erläuterung. Die Begründung einschließlich des Umweltberichts ist selbst nicht T eildes
  Bebauungsplanes.
  Beschlussvorschlag:
  1. Den in den tabellarischen Zusammenstellungen der Anregungen und Stellungnahmen
  (Abwägung der Beteiligung nach § 3 Abs. 1 und 2 sowie § 4 Abs. 1 und 2 BauGB)
  enthaltenen Entscheidungsvorschlägen wird zugestimmt.
  2. Der Bebauungsplan Nr. 22 „Dorf“ wird als Satzung beschlossen. Die dem
  Bebauungsplan beigefügte Begründung einschließlich des Umweltberichts wird
  ebenfalls beschlossen.
  Anlagenverzeichnis:
  01_BPlan_22_Bebauungsplan_22_Planzeichnung
  02_BPlan_22_Begruendung_Umweltbericht
  03_BPlan_22_Uebersicht_Ergaenzungen_Begruendung_nach_Beteiligung
  04_BPlan_22_Protokoll_fruehzeitige_Oeffentlichkeitsbeteiligung
  05_BPlan_22_T abelle_Stellungnahmen_fruehzeitige_Oeffentlichkeitsbeteiligung
  06_BPlan_22_T abelle_Stellungnahmen_Oeffentlichkeitsbeteiligung
  07_BPlan_22_Protokoll_Scoping-T ermin_Behoerdenbeteiligung
  08_BPlan_22_T abelle_Stellungnahmen_fruehzeitige_Behoerdenbeteiligung
  09_BPlan_22_T abelle_Stellungnahmen_Behoerdenbeteiligung
  Spiekeroog, den 21.07.2024
  (Bruns, Maren)
  Abstimmungsergebnis:
  Fachausschuss Ja: Nein: Enth.:
  VA Ja: Nein: Enth.:
  RAT Ja: Nein: Enth.:

  Maschinell extrahiert am 21. Mai 2026. Layout-Elemente wie Tabellen oder Spalten können dabei verloren gehen — maßgeblich ist das Original-PDF.

• 📄

  01 BPlan 22 Bebauungsplan 22 Planzeichnung

  PDF; CHARSET=UTF-82.4 MB≈ 27 k Zeichen Volltext
  Volltext (automatisch extrahiert) anzeigen

  Lagerplatz
  25
  9
  1326 7
  26
  2
  21B21C
  9
  23 2921A
  15
  21
  1818A
  15A
  24
  1719
  201616A
  1117
  4
  13
  15B 25
  2A
  27
  14
  5
  4
  30 3
  20
  23
  15
  2822
  28
  14
  2
  9
  19
  34
  12
  1
  38
  272
  23
  3221
  5
  3117
  7
  18 26A13
  2910
  40
  4
  11 40A
  8
  12
  36
  1
  8A
  5A5
  16
  18
  24
  16
  15
  22
  3
  25
  24
  4 6
  20D20E20C20B20A 4
  8 10
  3
  15
  7
  1217
  13 10
  79
  988A
  8B
  9
  7
  9
  7
  1
  14
  811
  2
  5
  10
  715
  13 6 4
  3 7A
  12
  13 51
  2
  5
  18
  16
  19
  9
  14
  5
  531
  4
  611
  99A
  52A2B2C2D2E2F 7
  8
  9
  128 10
  3
  3
  2
  35
  5
  66A4 8
  8A
  10
  1
  2
  33
  349
  147
  6
  12
  7
  5D5A
  5B
  5C
  39
  4341
  1
  141612
  37
  8
  104
  2A2B 64
  5652
  2A
  4
  2
  60
  50
  54
  454446
  58
  48
  42
  2A
  10 6
  10
  1214
  6A8 6175 19 28 2
  8
  15 6137
  11C11D11A11B
  9
  2
  20
  23
  18
  25A
  164
  11
  4
  12
  25 1
  4
  10
  12
  27B27C27D27A
  27I
  27F27G27H27E
  25
  3B3A3C3D
  1
  6
  213
  88A
  1
  16
  12
  10
  10
  20
  4 9
  9
  7 1
  6
  7
  12147
  22
  4
  6
  3
  8
  8
  24
  56
  5
  3
  5B5A
  11
  14
  18
  44A
  1B
  2
  11A
  1412
  3A
  21
  93
  3
  14
  1
  3
  1
  1315
  11
  2
  6
  9
  8
  1D
  8
  3 1C
  4
  12
  7
  1B
  1
  4
  3
  1A
  5
  10 2
  6
  44A
  810
  6A6B
  7
  5
  15
  2224
  11
  16A
  2523 18A
  27
  16
  17
  13
  21
  21
  9
  17
  7
  3
  20A
  5
  2319
  7
  16
  2019 20B20D20C22
  24
  9
  18
  26 47
  5
  1
  2
  1
  3
  2
  2A
  4
  20
  3
  5
  Up De Höcht
  OstendSlurpad
  Slurpad
  KussalleeNoorderloog NoorderloogLütt Pad Kaapdünenweg
  Noordertün
  Lütt Slurpad
  Wüppspoor
  Süderloog
  Süderloog
  Westerloog
  Gartenweg Friederikenweg
  Wittdün
  Richelweg
  Up De Dünen
  Melksett
  Noorderpad Tranpad
  In d' Kamp
  Bi d'Utkiek
  An d'nee Kark
  5394
  2864
  26512774
  26412701 6933
  26912804 2711
  2979 29142934300629810 287428942924 2814 2764 2731278428542956
  3005
  2751 2671
  2904 2794
  26812661
  6932
  2844
  2721304
  2996
  28242946 28342968
  2618
  27432884
  53110
  53605396
  2136
  5357
  2191 2225
  5361
  53108
  5372
  5381
  435
  5389
  2201
  5382
  2174
  322 1926
  2192
  5348
  62258
  53109
  5347
  2177
  5386
  218
  321 372
  2205
  5397
  5375
  220/92206
  5355
  65
  53104
  311
  305
  2193
  5391
  53105
  38137/1
  2213
  40
  2176
  2221
  5356
  5392
  5359
  2132
  411
  22212
  5390
  5395
  2131382
  2137
  5346
  2133
  53106
  2138
  63
  212
  464295
  332
  543
  342351
  51
  352
  436
  531274
  541534533256341 412294
  279
  53107
  21722171216
  5362
  30373026
  3036 30153025
  3016
  22213
  1925 2134
  2114 50
  2142
  5349
  521522484
  2141
  361
  53114
  2116
  14753111
  191
  138
  5
  3
  148
  2115
  41
  53135
  264
  139
  53129
  2325722 1171244 63
  137
  150 154
  1016
  62
  42 141 551
  22 1172
  5344
  114
  8310
  116
  152
  53130
  153
  997
  146
  149
  53128 61
  53121 155
  95
  53132
  142
  97144145
  2510
  9614393
  43 140
  942922923
  53139
  714715
  561
  10042512
  5545552511
  1063
  74
  107
  552
  16121181028
  15
  562
  72
  1017 119
  572581
  17
  77
  1062
  64995981
  1133
  305110
  998
  1316 1181
  1111192
  53/144
  1251261
  1318
  5333545314
  923
  90
  931
  831 8311 92792877198313 84 5312687
  7713
  91
  8257714824
  86
  704 94482183/4763693
  83577188312764712 933591
  881 11585
  307112
  151
  65
  53147
  53/11653113 53148
  941
  53150
  78
  2983
  24621938 14531582061 165
  2552 143
  145115712261
  1556155515571558 1554
  159
  2312
  2364 262
  276329232995 2945 2813
  6928
  2955 278328532843289329332967 28632978
  2773
  2632
  28032903 2823 2793283328732989 2913
  202/5
  2591
  2227
  2255
  240
  2372
  229
  2321
  209 19731936200
  257
  1932201/6
  26082353 2604254
  187
  26013
  1935204/2
  2582323
  242
  19313
  2245
  2371
  2241
  2256 244
  198/1
  2463245
  1934 189
  2481 2592
  252
  228
  203/2
  243
  1972205199/2 1683
  241
  202/4
  238
  2014
  247232/4
  1983 1712
  26011260142609251227
  194
  2601
  298822210
  2492 26062561 2619
  19312
  2322234
  2231
  208
  201/3
  239 253
  188195
  207 2493
  230
  2365
  2263
  1841
  2631
  193142111 2551
  166
  27442883
  53171211951
  1331
  1392
  132366
  911
  1222
  2616
  131573/1
  1214
  1761
  1721
  60 943
  161
  961
  1631 1473
  67
  160
  1221 1273
  1632
  942
  993
  61
  1695 154
  803 1332123992
  1552
  742
  1696
  926
  152203/1 150155315118273/2
  8047716
  162
  9128158/3
  14964
  949
  153 13461347
  782
  592
  754 793
  713
  100/2
  1697
  1041
  1015
  1043584 1044
  10521053 1202 124 1301319
  1061 1283
  164
  721
  741 1811763 17241912 168217531731 16811781 172519021913
  18011802 1701 131710511025
  1927 1702
  753
  167 1361
  1272
  99/1771778168 7715 1282
  12011213
  1343
  7036
  129
  1394
  59
  1404
  8960
  571
  70257029
  140/5
  901
  1471
  6915
  140/11395140/2
  1397139/8
  999 53142
  7021
  8853141
  13110
  141
  6918
  69356913
  1381
  6916
  1382140/3
  6914
  137 7028
  3510
  213
  129130
  125
  304
  1518
  411
  20
  134
  115
  305
  120 53124
  1538
  40
  306
  37
  1171
  3524
  451
  132
  471 11
  1033518
  128
  421
  1534
  136135
  39
  127
  315
  106
  48
  431
  303
  357
  1221023525
  119
  452
  358
  441
  104
  316
  110
  1524
  1071
  317212
  1528
  1093613520
  1531
  35231233512
  38
  124
  3522
  359
  121
  133
  31553137
  196197198199
  172
  1536
  1529
  105
  1526
  1520
  1537
  15331539
  108
  131
  126
  194 191
  29
  Pollerdiek
  Südermenss
  Tranpad
  Gartenweg
  Up De Dünen
  Wittdün
  SOFe-, ErHeim
  SOA
  SOA
  SOB
  SOB
  SOB
  2020
  2020 520
  55
  20 5
  5
  5
  5
  5
  20 5
  55
  205
  20203 3
  3 203 3 20 20202020
  5
  5
  5
  5
  3 203
  3030205
  15
  3
  5
  20
  33
  5
  3
  5 5
  5 3
  5
  20
  20203
  52020 5
  5
  3
  55 5
  520
  40
  3
  20
  20
  40
  33
  5
  20
  SOFe-, ErHeim
  SOFe-, ErHeim
  SOFe-, ErHeim
  D D
  D
  DDDDDDD
  DDD D
  D D
  DD
  D
  D
  D D
  DDD DD DD
  D
  D
  DD
  D DD
  D
  D
  D
  D
  BD
  SOT/G O
  50 50
  5555 5
  5
  55
  205 2052020
  5 20
  20
  2020
  355
  33 3 5
  3 3
  5
  5
  3 3
  5
  3 5
  5
  5 5 5
  5
  55333 3
  5 20
  5 5
  53 52020
  20203 3203
  3
  20
  20
  3
  3 2020 3
  5 5 535
  3333
  3 320 3
  5520
  5
  3
  20
  205
  3
  55
  3
  5
  555
  5
  330 33
  5
  5
  3
  20
  5
  50
  3
  50
  3
  3
  5
  5
  2020
  5
  202035
  3
  20
  33320202033
  3333
  32020
  3
  5
  3
  35
  5 3
  333355
  5
  5
  5
  555
  5 5 5
  5
  55
  53
  3 5
  35
  35
  5
  55
  5
  5
  333
  5 5 520 520205535
  5
  20
  20
  55
  20
  3
  333
  3
  2020 20
  205
  3403
  5
  3
  20
  20
  5
  203
  50
  3
  20
  3
  3
  3
  50
  5
  5
  5
  520
  20
  20
  1719.5
  8.531
  5
  33
  3
  5
  SOA SOA
  SOB
  SOB
  SOB
  SOB
  SOB
  SOB
  SOBSOB
  SOB
  SOB
  SOB
  SOB
  SOB
  SOB
  SOB
  SOB
  SOB
  SOB
  SOB
  SOB
  SOB
  SOB
  SOB
  SOA
  SOA
  SOA
  SOT/G O
  SOT/G O
  SOT/G O
  SOT/G O
  SOT/G O
  SOT/G-O
  SOT/G O
  SOT/G O
  WR
  33
    OK 10,9 m 
    OK 12,9 m 
    OK 4,0 m 
    OKKD 13,4 m 
    OK 4,4 m 
    OK 3,8 m   OK 4,5 m 
    OK 3,7 m 
    OK 5,4 m OK 4,0 m 
    OK 4,2 m 
    OK 4,3 m 
    OK 3,7 m 
    OK 3,6 m 
    OK 3,4 m 
    OK 3,8 m 
    OK 2,6 m 
    OK 3,0 m 
    OK 2,9 m 
    OK 4,1 m 
    OK 9,7 m 
  W
  W
  W
  3 3  OK 3,7 m 
    OK 4,8 m 
  3
  SOA
  SOB
  SOB
  SOB
  SOB
  Vorhaben-bezogenerBebauungsplan"Frischemarkt"
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  Sonstiges Sondergebiet"Wohnen / Ferienwohnen B"
  Sonstiges Sondergebiet"Wohnen / Ferienwohnen A"
  Sonstiges Sondergebiet"Wohnen / Ferienwohnen B"
  Sonstiges Sondergebiet"Wohnen / Ferienwohnen B"
  Sonstiges Sondergebiet"Wohnen / Ferienwohnen A"
  Sonstiges Sondergebiet"Ferienheim, Erholungsheim"
  Sonstiges Sondergebiet"Ferienheim, Erholungsheim"
  Sonstiges Sondergebiet"Ferienheim, Erholungsheim"
  PrivateGrünfläche
  Sonstiges Sondergebiet"Tourismus / Gewerbe Ortsmitte"
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5 oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,4TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,4TH 2,2-3,6FH 9,5oGRZ 0,4TH 2,2-3,6FH 9,5oGRZ 0,4TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,4TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,4TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,4TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,4TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,2TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 3,6-8,5FH 12,5oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  GRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,5TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,4TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5 RRB
  ReinesWohngebiet
  oGRZ 0,2TH 3,6-8,5FH 12,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  Sonstiges Sondergebiet"Ferienheim, Erholungsheim"
  oGRZ 0,2TH 2,2-3,6FH 9,5
  oGRZ 0,3TH 2,2-3,6FH 9,5
  Deichschutzzone 50 m Deichschutzzone 50 m
  Planzeichnung Teil B: Textliche Festsetzungen1) Art der baulichen Nutzung (§9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. v. m. § 11 Abs. 2 und § 3 Abs. 1 BauNVO)1.1) Sonstiges Sondergebiet „Wohnen / Ferienwohnen A“Das Sonstige Sondergebiet „Wohnen / Ferienwohnen A“ dient vorwiegend dem Wohnen sowie ergänzend der Unterbringung von Ferienwohnungen. Zulässig sind:·Wohngebäude·Gebäude und Räume für Ferienwohnungen·Räume für freie Berufe·LädenIn dem Sondergebiet „Wohnen / Ferienwohnen A“ sind mindestens 60 % der Geschossfläche gemäß dertextlichen Festsetzung Nr. 2.3  je Grundstück für Dauerwohnungen zu verwenden. Ausnahmsweise kannbei Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen von vorhandenen baulichenAnlagen zugelassen werden, dass mehr als 50 % der Geschossfläche gemäß der textlichen FestsetzungNr. 2.3 je Grundstück für Dauerwohnungen zu verwenden sind, wenn im bauordnungsrechtlichenVerfahren nachgewiesen wird, dass hierdurch die bisher vorhandene Geschossfläche für Dauerwohnungenauf dem Grundstück erhöht wird. Eine Dauerwohnnutzung im Sinne dieser Festsetzung liegt vor, wenn derWohnungsinhaber seinen Lebensmittelpunkt auf der Insel Spiekeroog hat und mit seinem Hauptwohnsitzim Sinne des § 21 Abs. 2 des Bundesmeldegesetz vom 3. Mai 2013 (BGBl. I S. 1084), das zuletzt durchArtikel 22 des Gesetzes vom 19. Dezember 2022 (BGBl. I S. 2606) geändert worden ist, in der GemeindeSpiekeroog gemeldet ist.1.2) Sonstiges Sondergebiet „Wohnen / Ferienwohnen B“Das Sonstige Sondergebiet „Wohnen / Ferienwohnen B“ dient der Unterbringung von Ferienwohnungensowie von Wohnungen. Zulässig sind:·Wohngebäude·Gebäude und Räume für Ferienwohnungen·Räume für freie Berufe·Läden.Ausnahmsweise können zugelassen werden:·Betriebe des Beherbergungsgewerbes·Schank- und Speisewirtschaften·Sonstige nicht störende GewerbebetriebeIn dem Sondergebiet „Wohnen / Ferienwohnen B“ sind mindestens 40% der Geschossfläche gemäß dertextlichen Festsetzung Nr. 2.3 je Grundstück für Dauerwohnungen zu verwenden. Eine Dauerwohnnutzungim Sinne dieser Festsetzung liegt vor, wenn der Wohnungsinhaber seinen Lebensmittelpunkt auf der InselSpiekeroog hat und mit seinem Hauptwohnsitz im Sinne des § 21 Abs. 2 des Bundesmeldegesetzes vom3. Mai 2013 (BGBl. I S. 1084), das zuletzt durch Artikel 22 des Gesetzes vom 19. Dezember 2022 (BGBl. IS. 2606) geändert worden ist, in der Gemeinde Spiekeroog gemeldet ist.1.3) Sonstiges Sondergebiet „Tourismus / Gewerbe Ortsmitte“Das Sonstige Sondergebiet „Tourismus / Gewerbe Ortsmitte“ dient überwiegend der Unterbringung vonnicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben und der Fremdenbeherbergung sowie untergeordnet derWohnnutzung. Zulässig sind:·Geschäfts- und Bürogebäude, insbesondere Gebäude und Räume für touristische Dienstleistungen,·Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,·Räume für freie Berufe,·Anlagen für Verwaltungen, kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,·Wohnungen sowie Räume für Ferienwohnungen ausschließlich oberhalb des Erdgeschosses,·Wohnungen im Erdgeschoss für Betriebsinhaber, Betriebsleiter und Betriebsmitarbeiter(betriebsbezogene Wohnungen), wenn sie dem Gewerbebetrieb auf dem Grundstück zugeordnetsind; betriebsbezogene Wohnungen im Erdgeschoss müssen dem Gewerbebetrieb auf demGrundstück insgesamt (in Summe) in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sein,·sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe.Ausnahmsweise können zugelassen werden:·Wohngebäude.Unzulässig sind:·Gebäude für Ferienwohnungen.1.4) Sonstiges Sondergebiet „Ferienheim, Erholungsheim“Das sonstige Sondergebiet „Ferienheim, Erholungsheim“ dient der Unterbringung von Ferienheimen undErholungsheimen sowie ergänzenden Anlagen und Einrichtungen.Es sind folgende Anlagen und Nutzungen zulässig:·Ferienheime·Erholungsheime·Räume für freie Berufe·Wohnungen für Betriebsinhaber, Betriebsleiter und Betriebsmitarbeiter, die der Einrichtung auf demGrundstück zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind1.5) Reines WohngebietIn dem Reinen Wohngebiet sind die nach § 3 Abs. 3 BauNVO vorgesehenen Ausnahmen unzulässig.2) Maß der baulichen Nutzung (§9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. v. m. §§ 16, 18, 19 und 20 BauNVO)2.1) In den festgesetzten Baugebieten ist zugunsten der Herstellung von Veranden eine Überschreitungder festgesetzten GRZ um 0,05 zulässig. Veranden nach Satz 1 sind unselbständige, konstruktiv mit einem(Haupt)Gebäude verbundene erdgeschossige Bauteile, die als Vorbau vor die Gebäudeumfassungswandund die Überdachung vorspringen.2.2) Zugunsten der Herstellung von Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO ist unter Berücksichtigungder textlichen Festsetzung Nr. 2.1 eine Überschreitung der festgesetzten GRZ um weitere 0,1 zulässig.Weitere, über die in den textlichen Festsetzungen Nr. 2.1 und Nr. 2.2 Satz 1 hinausgehendeÜberschreitungen der festgesetzten GRZ sind unzulässig.2.3) Bei der Ermittlung der Geschossfläche sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderenGeschossen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlichihrer Umfassungswände ganz mitzurechnen.2.4) Der jeweilige Bezugspunkt für alle festgesetzten Höhen baulicher Anlagen ist die Oberfläche derFahrbahnmitte des dem Baugrundstück nächstgelegenen Fahrbahnabschnitts der festgesetztenöffentlichen Verkehrsfläche. Bei ungleichen Straßenhöhen innerhalb des vorgenannten Abschnitts ist derBezugspunkt durch lineare Interpolation des höchsten und des niedrigsten Punktes in demFahrbahnabschnitt zu ermitteln. Bei Baugrundstücken, die an unterschiedliche Fahrbahnabschnitte derfestgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen grenzen (Eckgrundstücke), ist der Bezugspunkt der jeweilshöchste durch lineare Interpolation nach Satz 2 ermittelte Punkt.Eine Überschreitung der festgesetzten Trauf- und Firsthöhen kann ausnahmsweise zugelassen werden,wenn die Geländeoberfläche der überbaubaren Grundstücksfläche des Baugrundstückes oberhalb des inSatz 1 genannten Bezugspunktes liegt. Die zulässige Überschreitung darf hierbei die Höhendifferenzzwischen dem Bezugspunkt nach Satz 1 und der im bauordnungsrechtlichen Verfahren nachgewiesenennatürlichen Geländeoberfläche nicht überschreiten. Bei Geländeoberflächen mit unterschiedlichenGeländehöhen ist die maßgebliche Geländehöhe durch lineare Interpolation des höchsten und desniedrigsten Punktes der überbaubaren Grundstücksfläche auf dem Baugrundstück zu ermitteln.3) Abweichungen von Baugrenzen (§9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. v. m. §§ 22 und 23 BauNVO)Eine Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen zugunsten der Herstellung von Veranden nach Satz 2ist nur dann zulässig, wenn die Veranden einen Abstand von mindestens 1,5 m zur festgesetztenöffentlichen Straßenverkehrsfläche einhalten. Veranden nach Satz 1 sind unselbständige, konstruktiv miteinem (Haupt)Gebäude verbundene erdgeschossige Bauteile, die als Vorbau vor dieGebäudeumfassungswand und die Überdachung vorspringen.4) Nebenanlagen (§9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. v. m. § 14 BauNVO)4.1) In den festgesetzten Baugebieten sind Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO zwischen denstraßenseitigen Baugrenzen und den festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen unzulässig.4.2) Nebenanlagen und bauliche Anlagen nach § 23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO innerhalb der festgesetztenvon Bebauung freizuhaltenden Flächen sind unzulässig.4.3) Im Plangebiet sind Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1a BauNVO unzulässig.5)Bäume (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)Bei Neubauten ist je angefangene 300 m² Grundstücksfläche ein Laubbaum (außer Weiden und Pappeln)mit einem Stammdurchmesser > 10 cm (gemessen in 1 m Höhe) neu anzupflanzen und dauerhaft zuerhalten. Auf dem Grundstück vorhandene und verbleibende Laubgehölze außer Weiden und Pappeln miteinem Stammdurchmesser > 10 cm (gemessen in 1 m Höhe) werden angerechnet.HINWEISEAltlastenSollten bei Bau- oder Erdarbeiten Hinweise auf Altablagerungen oder andere Bodenverunreinigungengefunden werden, ist unverzüglich die Untere Bodenschutzbehörde beim Landkreis Wittmund zubenachrichtigen.BodendenkmaleSollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können u.a.sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen undSteinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) gemacht werden, sind diese gemäß § 14 Abs. 1des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) meldepflichtig und müssen demNiedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege - Stützpunkt Oldenburg, Ofener Straße 15, 26121Oldenburg, - oder der unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises unverzüglich gemeldet werden.Meldepflichtig ist der Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde und Fundstellensind nach § 14 Abs. 2 des NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige unverändert zulassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher dieFortsetzung der Arbeit gestattet.KampfmittelfundeSollten bei Erdarbeiten andere Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Brandmunition, Minen etc.) gefundenwerden, ist umgehend die zuständige Polizeidienststelle, das Ordnungsamt oder denKampfmittelbeseitigungsdienst des Landes Niedersachsens bei der RD Hameln-Hannover des LGLN zubenachrichtigen.BaugestaltungssatzungenDie Örtliche Bauvorschrift für den Ortskern von Spiekeroog - Gestaltungssatzung I - und die ÖrtlicheBauvorschrift für den den Ortskern umgebenden Bereich von Spiekeroog - Gestaltungssatzung II - derGemeinde Spiekeroog sind zu beachten.ErhaltungssatzungDie Erhaltungssatzung der Gemeinde Spiekeroog ist zu beachten.
  RECHTSGRUNDLAGENBaugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), daszuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 12. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 184) geändert worden ist.Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S.3786), die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 3. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176) geändertworden ist.Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), die zuletzt durchArtikel 3 des Gesetzes vom Juni 2021 (BGBl. I S. 1802) geändert worden ist.Niedersächsische Bauordnung (NBauO) vom 3. April 2012, zuletzt geändert durch Artikel 1 desGesetzes vom 21.06.2023 (Nds. GVBl. S. 107).Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz (NKomVG) vom 17. Dezember 2010 (Nds.GVBl. S.576), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 21. Juni 2023 (Nds. GVBl. S. 111).
  10 5020Originalmaßstab 1:1.000N
  0
  Ostertorsteinweg 70-71office@bpw-stadtplanung.de28203 Bremenwww.bpw-stadtplanung.de
  Planverfasser:
  Gemeinde SpiekeroogLandkreis WittmundBebauungsplanNr. 22 "Dorf"
  Übersichtsplan (Auszug aus topografischer Karte Niedersachsen, ohne Maßstab) 
  PlangrundlageKartengrundlage: LiegenschaftskarteMaßstab: 1:1.000Quelle: Auszug aus den Geobasisdaten der NiedersächsischenVermessungs- und Katasterverwaltung,© 2024
  Die Planunterlage entspricht dem Inhalt des Liegenschaftskatasters und weist die städtebaulich bedeutsamenbaulichen Anlagen sowie Straßen, Wege und Plätze vollständig nach (Stand vom ……………………). Sie isthinsichtlich der Darstellung der Grenzen und der baulichen Anlagen geometrisch einwandfrei.Die Übertragbarkeit der neu zu bildenden Grenzen in die Örtlichkeit ist einwandfrei möglich.Wittmund, den ...........................                         .                           .............................   Katasteramt WittmundPlanverfasserDer Entwurf wurde ausgearbeitet von: BPW StadtplanungOstertorsteinweg 70-71; 28203 BremenBremen, den ...........................                                                                             ..............................BüroinhaberBeteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB)Der Rat der Gemeinde Spiekeroog hat in seiner Sitzung am ........................... dem Entwurf  desBebauungsplanes Nr. 22 "Dorf" und der Begründung zugestimmt und die öffentliche Auslegung gemäߧ 3 Abs. 2 BauGB beschlossen. Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung wurden am ...........................ortsüblich bekanntgemacht. Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 22 "Dorf" mit Begründung hat vom........................... bis zum ........................... gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegen.Spiekeroog, den ........................... ........................... BürgermeisterSatzungsbeschluss (§ 10 Abs. 1 BauGB)Der Rat der Gemeinde Spiekeroog hat diesen Bebauungsplanes Nr. 22 "Dorf" nach Prüfung derStellungnahmen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in seiner Sitzung am ........................... als Satzung gemäß § 10Abs. 1 BauGB sowie die Begründung beschlossen.Spiekeroog, den ........................... ........................... BürgermeisterInkraftreten (§ 10 Abs. 3 BauGB)Gemäß § 10 Abs. 3 BauGB ist der Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 22 "Dorf" am........................... ortsüblich öffentlich bekanntgemacht worden. Der Bebauungsplanes Nr. 22 "Dorf" ist damitam ........................... rechtsverbindlich geworden.Spiekeroog, den ........................... ........................... BürgermeisterVerletzung von Verfahrens- und FormvorschriftenInnerhalb von einem Jahr nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 22 "Dorf" sind die beachtlicheVerletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften, die beachtliche Verletzung der Vorschriften über dasVerhältnis des Bebauungsplanes und des Flächennutzungsplanes und beachtliche Mängel desAbwägungsvorgangs beim Zustandekommen des Bebauungsplanes nicht geltend gemacht worden.Spiekeroog, den ........................... ........................... Bürgermeister
  PräambelAuf Grund des § 1 Abs. 3 und des § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachungvom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634) und der §§ 56, 84 und 85 der Niedersächsischen Bauordnung(NBauO) hat der Rat der Gemeinde Spiekeroog die Aufstellung des Bebauungsplan Nr. 22 “Dorf“, bestehendaus der Planzeichnung (Teil A) und den nebenstehenden planungsrechtlichen Festsetzungen (Teil B), alsSatzung beschlossen.Spiekeroog, den ..............................    .............................. BürgermeisterVerfahrensvermerkeAufstellungsbeschlussDer Rat der Gemeinde Spiekeroog hat in seiner Sitzung am .............................. die Aufstellung desBebauungsplanes Nr. 22 "Dorf" beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss ist gemäß § 2 Abs. 1 BauGB am...................... ortsüblich bekanntgemacht worden.Spiekeroog, den ........................................................ Bürgermeister
  ZEICHNERISCHE FESTSETZUNGENGrenze des räumlichen Geltungsbereichs des BebauungsplanesART DER BAULICHEN NUTZUNG
  Teil A: Planzeichenerklärung
  Sonstiges Sondergebiet "Wohnen / Ferienwohnen B"Sonstiges Sondergebiet "Tourismus / Gewerbe-Ortsmitte"Sonstiges Sondergebiet "Ferienheim, Erholungsheim"
  FLÄCHEN FÜR DEN GEMEINBEDARFFläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung:Öffentliche VerwaltungSchuleKirchen und kirchlichen Dingen dienende Gebäude und EinrichtungenSozialen Zwecken dienende Gebäude und EinrichtungenSportlichen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen
  BAUGRENZEN, BAUWEISE
  MASS DER BAULICHEN NUTZUNG
  GRÜNFLÄCHENÖffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung:Kinderspielplatz
  VERKEHRSFLÄCHENÖffentliche Verkehrsfläche
  ParkanlageNaturbelassene FlächeFriedhofGrundflächenzahl (GRZ)
  Baugrenzeoffene Bauweise
  0,3
   o NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMENDEinzelanlage Bau-/ Gartendenkmal (unbewegliche Kulturdenkmale), die demDenkmalschutz unterliegenUmgrenzung von Gesamtanlagen (Gruppen/ Ensembles), die dem DenkmalschutzunterliegenD
  FLÄCHEN FÜR WALDFlächen für Wald
  Sonstiges Sondergebiet "Wohnen / Ferienwohnen A"
  Reines WohngebietTraufhöhe als Mindest- und Höchstmaß in Metern über dem Bezugspunkt(vgl. Textliche Festsetzung 2.4)TH 2,2-3,6Firsthöhe als Höchstmaß in Metern über dem Bezugspunkt (vgl. TextlicheFestsetzung 2.4)FH 9,5
  Bodendenkmal, das dem Denkmalschutz unterliegtBDGeschütztes Biotop gem. §30 BNatSchG
  FLÄCHEN FÜR DIE ABWASSERBESEITIGUNGAnlage mit der Zweckbestimmung Abwasserbeseitigung,hier: Regenrückhaltebecken (RRB)SOA
  SOB
  SOT/G O
  WRSOFe-, ErHeim
  SONSTIGE FESTSETZUNGENAbgrenzung unterschiedliche Art bzw. Maß der baulichen Nutzung
  Höhenpunkt in Metern über Normalhöhennull (NHN)  OK 3,6 m DARSTELLUNGEN OHNE NORMCHARAKTER
  DeichschutzzoneUmgrenzung der Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind
  NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMENDünenschutz gemäß § 30 BNatSchGBei dem gesamten Plangebiet handelt es sich um einen Bereich, in dem gemäß § 30 BNatSchGgeschützte Dünen vorkommen. Die festgestellten gemäß § 30 BNatSchG geschützten Dünen sindnachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Dünen sind zu schützen und dürfen nichtbeeinträchtigt werden. Sofern gemäß § 30 BNatSchG geschützte Dünen beeinträchtigt werden, isteine Ausnahme nach § 30 Abs. 3 BNatSchG oder eine Befreiung gemäß § 67 BNatSchGeinschließlich einer adäquaten Kompensation erforderlich.DeichschutzInnerhalb der Deichschutzzone dürfen Anlagen jeder Art gemäß § 16 NiedersächsischesDeichgesetz (NDG) nicht errichtet oder wesentlich geändert werden. Zu den Anlagen jeder Artgehören auch Lager- und Spielplätze, Wasserflächen, Feuchtbiotope, Parkanlagen, Einzäunungenetc. Die Deichbehörde kann gemäß § 16 Abs. 2 NDG zur Befreiung vom Verbot des § 16 Abs. 1NDG Ausnahmen genehmigen, wenn das Verbot im Einzelfall zu einer offenbar nicht beabsichtigtenHärte führen würde und die Ausnahme mit den Belangen der Deichsicherheit vereinbar ist.WasserschutzzoneDas Plangebiet liegt zum überwiegenden Teil in der Wasserschutzzone III des WasserwerkesSpiekeroog. Die Schutzzonenverordnung vom 17.08.1970 sowie die Verordnung überSchutzbestimmungen in Wasserschutzgebieten (SchuVO) vom 09.11.2009 sind zu beachten.
  Trinkwasserschutzgebiet Wasserschutzzone IIIW
  Teil B: Textliche Festsetzungen (Fortsetzung)HINWEISEBaumschutzsatzungIm Plangebiet gilt die Baumschutzsatzung der Gemeinde Spiekeroog in der jeweils gültigen Fassung.ArtenschutzDie Bestimmungen der Artenschutzvorschriften des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) bleibenvon den Festsetzungen unberührt. Eine Betroffenheit der artenschutzrechtlichen Verbotstatbeständedes § 44 BNatSchG ist nicht auszuschließen. Daher ist erforderlich, dass vor Abriss von Gebäudenund vor Baumfällungen eine Kontrolle auf mögliche Brutvögel und Fledermäuse stattfindet und beieinem positiven Befund eine artenspezifische Einzelfallprüfung (spezielle artenschutzrechtlichePrüfung) durchgeführt wird. Ausnahmen und Befreiungen, z.B. für notwendige Rodungen vonGehölzen und Vegetationsflächen in der Zeit vom 1.3. bis 30.9. eines jeden Jahres, sind im Vorwegebei der Naturschutzbehörde zu beantragen.WaldkompensationZur Kompensation der Eingriffe in vorhandenen Wald aufgrund des Bebauungsplanes Nr. 22 wirdaußerhalb des Geltungsbereichs dieses Bebauungsplanes die Erstaufforstung von Wald auf derfolgenden Fläche (Gemarkung Etzel, Gemeinde Friedeburg) dem Sondergebiet Wohnen /Ferienwohnen B des Bebauungsplanes Nr. 22 zugeordnet und vertraglich gesichert:Flurstück 45 (Flur 26), 3.528 m²
  ..\..\..\BPW Stadtplanung\Bauleitplanung - 2022-029 Spiekeroog BP22 Dorf\04 Material\09 Plangrundlage\140701_LGLN_Logo_mit Schrift_RGB.png
  Private GrünflächePrivateGrünfläche

  Maschinell extrahiert am 21. Mai 2026. Layout-Elemente wie Tabellen oder Spalten können dabei verloren gehen — maßgeblich ist das Original-PDF.

• 📄

  02 BPlan 22 Begruendung Umweltbericht

  PDF; CHARSET=UTF-86.3 MB≈ 202 k Zeichen Volltext
  Volltext (automatisch extrahiert) anzeigen

  Gemeinde Spiekeroog 
   
  Bebauungsplan Nr. 22 
   
  Begründung 
  mit Umweltbericht 
   
   
  Lageplan (ohne Maßstab; Auszug aus der ALK)   
   
   
   
   
   
   
  Verfasser: 
   
   
  Partnerschaftsgesellschaft mbB 
  Ostertorsteinweg 70-71 
  28203 Bremen 
   
    
   
  
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 2 | 65 
  Planungsträger Gemeinde Spiekeroog 
  Vertreten durch Der Bürgermeister 
   Westerloog 2 
   26474 Spiekeroog 
   Tel.: 04976 99939 15  
   Fax.: 04976 99939 29 
   
   
  Die Begründung mit Umweltbericht wurde gemäß § 9 Abs. 5 BauGB im Auftrag und in Zusammenarbeit mit der 
  Gemeinde Spiekeroog ausgearbeitet von:   
   
    
   
  BPW Stadtplanung 
  Partnerschaftsgesellschaft mbB 
  Ostertorsteinweg 70-71 
  28203 Bremen 
  fon 0421.51701640 
  office@bpw-stadtplanung.de 
  www.bpw-stadtplanung.de 
   
   
  Zur besseren Lesbarkeit wird in dieser Begründung das generische Maskulinum verwendet. Die in dieser 
  Begründung verwendeten Personenbezeichnungen beziehen sich – sofern nicht anders kenntlich gemacht 
  – auf alle Geschlechter. 
   
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 3 | 65 
  Inhalt 
  Teil A: Begründung ................................................................................................................................... 5 
   Planaufstellung ............................................................................................................................ 5 
   Planungsanlass und Planungsziele ................................................................................................. 5 
   Beschreibung des Plangebiets und des geltendes Planungsrechts ................................................... 7 
   Übergeordnete Ziele und Planungen ............................................................................................. 8 
   Inhalte des Bebauungsplans ....................................................................................................... 11 
   Art der baulichen Nutzung ................................................................................................................... 11 
   Maß der baulichen Nutzung ................................................................................................................. 20 
   Bauweise, Überbaubare Grundstücksflächen, Baugrenzen ................................................................. 25 
   Nebenanlagen ...................................................................................................................................... 26 
   Flächen für den Gemeinbedarf ............................................................................................................ 27 
   Verkehrsflächen, Verkehrliche Erschließung, Ver- und Entsorgung .................................................... 27 
   Grünflächen, Bäume, Flächen für Wald ............................................................................................... 28 
   Hinweise und nachrichtliche Übernahmen .......................................................................................... 29 
  Teil B: Umweltbericht ............................................................................................................................. 32 
   Einleitung ................................................................................................................................... 32 
   Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplans .......................................................... 32 
   Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachplanungen und ihre 
  Berücksichtigung ........................................................................................................................ 33 
   Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen ............................................................. 39 
   Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes und der Umweltmerkmale ..................... 39 
   Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung ............................................ 48 
   Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung .................................................... 49 
   Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen ............ 57 
   Artenschutzrechtliche Maßnahmen..................................................................................................... 58 
   Anderweitige Planungsmöglichkeiten ......................................................................................... 59 
   Zusätzliche Angaben ................................................................................................................... 59 
   Verfahren und Schwierigkeiten ............................................................................................................ 59 
   Maßnahmen zur Überwachung ........................................................................................................... 60 
   Allgemein verständliche Zusammenfassung ........................................................................................ 60  
   
  Anlagen 
  Anlage 1: Übersichtskarte mit den erfassten Habitatbäumen (ökologis GmbH) 
  Anlage 2: Übersicht der nach §30 BNatSchG geschützten Küstendünenbiotope und -standorte (ökologis GmbH) 
  Anlage 3: FFH-Vorprüfung gemäß § 34 BNatSchG (Thalen Consult GmbH, 15.04.2024, redaktionell geändert am 
  10.06.2024) 
   
  Tabellenverzeichnis 
  Tabelle 1: Flächenangaben der Nutzungen im Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 22 ________________ 33 
  Tabelle 2 : Gemäß § 30 BNatSchG geschützten Biotoptypen im Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 22 ___ 41 
  Tabelle 3 : Erfasste Habitatbäume mit Höhe, Brusthöhendurchmesser (BHD) und Art des Habitats _______ 42 
  Tabelle 4: Übersicht über die bisher im Plangebiet geltende Bebauungspläne mit Angabe der GRZ _______ 50 
  Tabelle 5: Eingriffsbilanzierungen bisheriges und neues Planungsrecht _____________________________ 52 
  Tabelle 6: Differenz zulässige Grundfläche bisheriges und neues Planungsrecht ______________________ 52 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 4 | 65 
  Tabelle 7: Berechnung Kompensationsbedarf Waldausgleich _____________________________________ 54 
  Tabelle 8: Ausgleichserfordernis __________________________________ Fehler! Textmarke nicht definiert.  
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 5 | 65 
  Teil A: Begründung 
   Planaufstellung 
  Planaufstellungsbe-
  schluss 
  Der Rat der Gemeinde Spiekeroog hat in seiner Sitzung am 14.10.2021 die Aufstellung des 
  Bebauungsplans Nr. 22 beschlossen.  
  Veränderungssperre Darüber hinaus hat der Rat der Gemeinde Spiekeroog in seiner Sitzung am 14.10.2021 eine 
  „Satzung über eine Veränderungssperre für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 
  Nr. 22 im Bereich Spiekeroog“ beschlossen.  
  Demnach dürfen zur Sicherung der Planung im räumlichen Geltungsbereich der Verände-
  rungssperre zum Bebauungsplan Nr. 22 gem. § 14 BauGB 
   Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht 
  beseitigt werden, 
   erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und 
  baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder 
  anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden.  
  Aufstellungs- 
  verfahren 
  Der Bebauungsplan Nr. 22 wird im Regelverfahren nach §§ 2 ff. BauGB samt Umwelt-
  prüfung und Umweltbericht aufgestellt. Der Umweltbericht ist Bestandteil dieser Be-
  gründung. 
   
   Planungsanlass und Planungsziele 
  Anlass der Planung Die Gemeinde Spiekeroog leidet durch die kontinuierliche Umwandlung von Dauer-
  wohnungen zu Ferienwohnungen schon lange an einem Mangel an bezahlbaren Woh-
  nungen für Einheimische und Dauerarbeitskräfte. Eine Erweiterung des Siedlungsraums 
  ist aufgrund des sensiblen Landschafts- und Naturraums kaum bzw. nur in sehr begrenz-
  tem Maße möglich. Daher versucht die Gemeinde seit einigen Jahren, das Dauerwoh-
  nen und das touristische Wohnen über einen Bebauungsplan „Dorf“ abzusichern.  
  Gemäß Urteil des Oberverwaltungsgerichtes (OVG) Lüneburg vom 07.10.2021 unter 
  dem Aktenzeichen 1 KN 92/19 wurde der im Jahr 2018 aufgestellte Bebauungsplan 
  „Dorf – Teil A“ wegen Verfahrensmängeln und Mängeln einzelner Festsetzungen aller-
  dings für unwirksam erklärt. Die verfolgte Planungsabsicht zur Steuerung von Dauer-
  wohnen und Ferienwohnungen hat das OVG jedoch grundsätzlich für durchführbar 
  erachtet. Der Bebauungsplan Nr. 22 soll nun unter Beibehaltung der wesentlichen Pla-
  nungsziele auf Grundlage des Urteils des OVG neu aufgestellt werden. 
  Ziele der Planung Die zunehmende Umwandlung von Dauerwohnungen zu Ferienwohnungen führt dazu, 
  dass immer weniger Wohnraum für die einheimische Bevölkerung zur Verfügung steht. 
  Dies wirkt sich auf das Inselleben, die Wirtschaft und die Inselgemeinschaft aus. Insula-
  ner müssen Spiekeroog verlassen, Arbeitskräften fehlen die Unterkünfte, privat ge-
  nutzte Ferienwohnungen stehen viele Monate im Jahr leer. Die Folgen zeigen sich auch 
  im für die Inselgemeinschaft so wichtigen Vereinsleben und Ehrenamt sowie bei der 
  Aufrechterhaltung der sozialen Infrastruktur und der öffentlichen Daseinsvorsorge. An-
  gebote, die ein würdiges Altern auf Spiekeroog ermöglichen, sind kaum vorhanden. Der 
  lokale Pflegedienst agiert ohne abgesicherten Wohnraum oder Infrastruktur, es gibt vier 
  Seniorenwohnungen, welche langfristig ausgebucht sind. Es fehlt zudem an Wohnraum 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 6 | 65 
  für Personen, die in der Daseinsvorsorge tätig sind, wie Lehrkräfte oder Mitglieder der 
  Freiwilligen Feuerwehr, die auch die touristische Infrastruktur mitversorgt. Ziel des Be-
  bauungsplans ist daher die Sicherung und Förderung von Dauerwohnraum für die ein-
  heimische Bevölkerung und Dauerarbeitskräfte auf der Insel Spiekeroog. Gleichzeitig 
  werden hierdurch auch die zulässigen Zweitwohnungen begrenzt. Zweitwohnungen 
  werden jedoch nicht vollständig ausgeschlossen, sondern in dem vorliegenden Bebau-
  ungsplan wird ein Mindestanteil an Dauerwohnungen gesichert. 
  Eine höhere Durchmischung von Wohnen und Gästebeherbergung auf der Insel Spie-
  keroog ist jedoch für den größten Teil des Plangebietes planerisch durchaus gewollt, um 
  neben dauerhaftem Wohnraum für die einheimische Bevölkerung auch ein ausreichen-
  des Angebot für die Gästebeherbergung zu sichern und den Tourismus und damit den 
  für die Insel bedeutendsten Wirtschaftsfaktor zu fördern und gezielt zu steuern. Die 
  Durchmischung von Wohnraum mit einem hohen Anteil an Gästewohnungen ist prä-
  gend für das Plangebiet. Auf der Insel Spiekeroog sind inhabergeführte Hotels, Pensio-
  nen und Ferienwohnungen vorhanden. Hierin liegt die Stärke des Ortes im 
  Tourismusmarkt im Sinne eines ortsbezogenen, authentischen Tourismus. Die Siche-
  rung und Förderung der Gästebeherbergung in ihren unterschiedlichen Ausprägungen 
  ist daher ein weiteres Planungsziel. So sind neben Ferienwohnungen, die sich grundsätz-
  lich in das kleinteilige Nutzungsgefüge einfügen, auch grundsätzlich weiterhin weitere 
  Formen der Gästebeherbergung wie Hotels und Pensionen gewünscht. Abhängig von 
  der Größenordnung und der Vereinbarkeit mit den benachbarten Nutzungen sollen 
  hierfür über diesen Angebotsbebauungsplan hinaus vorhabenbezogene Bebauungs-
  pläne vorgesehen werden, um diese bedarfsgerecht zu ermöglichen.  
  Die Zahl der sonstigen Gewerbebetriebe auf der Insel ist rückläufig, es fehlt an bezahl-
  baren Flächen, da viele Gewerbeflächen durch Ferienwohnungen verdrängt wurden. 
  Für das Zusammenleben und zur Sicherung des Tourismus hat insbesondere eine funk-
  tionierende, vitale Ortsmitte eine hohe Bedeutung. Weiteres Planungsziel ist daher v.a. 
  die Sicherung und Stärkung des Ortskerns der Gemeinde Spiekeroog mit seinen gewerb-
  lichen Nutzungen in einer Nutzungsmischung mit weiteren Angeboten. 
  Zusammengefasst sind die wesentlichen Planungsziele: 
   Die Sicherung von Dauerwohnraum und dessen Neuschaffung,  
   Die Sicherung und geordnete Neuschaffung von Gästebeherbergungsflächen in den 
  verschiedenen Ausprägungsformen und die Sicherung deren Vielfalt,  
   die Sicherung und Entwicklung von Gewerbeflächen im Innendorfbereich sowie  
   die Sicherung der öffentlichen Daseinsvorsoge. 
  Grundlage für die Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 22 ist zudem eine intensive 
  Auseinandersetzung mit dem Urteil des OVG Lüneburg vom 7.10.2021. Für den über-
  wiegenden Teil des Geltungsbereichs sollen auf dieser Grundlage Sondergebiete nach § 
  11 Abs. 2 BauNVO festgesetzt werden, da sich die vorhandene und gewollte Nutzungs-
  mischung von Dauerwohnungen und Gästebeherbergung nicht aus den Baugebieten 
  der BauNVO entwickeln lässt. Bei der Festsetzung eines Sondergebietes für Dauer- und 
  Ferienwohnungen muss allerdings abwägend auf die spezifischen Eigenheiten beider 
  Wohnformen und ihre jeweiligen Anforderungen, z.B. an die Bereitstellung von Einrich-
  tungen der sozialen Infrastruktur, eingegangen werden. Gleiches gilt für die Sicherung 
  und Entwicklung einer vitalen Ortsmitte mit weiteren gewerblichen Nutzungen. 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 7 | 65 
  Vor diesem Hintergrund wurde im Frühjahr 2023 eine umfassende Bestandsaufnahme 
  durchgeführt, die Grundlage für die getroffenen Festsetzungen, insbesondere zu Art 
  und Maß der baulichen Nutzung, ist. Die Ergebnisse der Bestandsaufnahme werden 
  in dieser Begründung bei den einzelnen Festsetzungen weitergehend beschrieben. 
  Darüber hinaus fand im Zuge des Bebauungsplanverfahrens eine intensive Beteiligung 
  der Politik und Öffentlichkeit mit dem Ziel statt, die Kenntnisse vor Ort den Planungen 
  zugrunde zu legen. Hierdurch soll auch eine größtmögliche Akzeptanz für die Regelun-
  gen des Bebauungsplans gesichert werden. Diese intensive Beteiligung am Planungs-
  prozess erfolgte zudem vor dem Hintergrund, dass es bislang kein 
  Entwicklungskonzept für das insulare Leben auf Spiekeroog gibt.  
  Im Zuge des Beteiligungsprozesses wurden auch die Gestaltung der Gebäude und die 
  Sicherung des kleinteiligen, dörflich geprägten Ortsbildes thematisiert. Durch die örtli-
  chen Bauvorschriften zur Gestaltung der Gebäude sollen die Alleinstellungsmerkmale 
  der Insel Spiekeroog im Kontext einer zukunftsfähigen Dorfentwicklung gesichert und 
  weiterentwickelt werden. Im Ergebnis werden die beiden für den Siedlungsbereich der 
  Gemeinde Spiekeroog geltenden Baugestaltungssatzungen parallel zum Bebauungs-
  planverfahren geändert. Die Beteiligungsergebnisse zu den örtlichen Bauvorschriften 
  zur Gestaltung der Gebäude finden sich in den Baugestaltungssatzungen wieder, auf 
  entsprechende Regelungen in diesem Bebauungsplan kann daher verzichtet werden. 
  Der Bebauungsplan Nr. 22 ergänzt damit die Regelungen der Gemeinde zur Sicherung 
  des Insellebens und der Inselgemeinschaft. So hat die Gemeinde bereits im Jahr 1986 
  eine Erhaltungssatzung aufgestellt. Zudem trägt der Bebauungsplan mit der vorgesehe-
  nen Sicherung und Schaffung von Dauerwohnraum dem Umstand Rechnung, dass für 
  die Gemeinde in der Niedersächsischen Verordnung zu Bestimmung von Gebieten mit 
  einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Baugesetzbuchs ein angespannter 
  Wohnungsmarkt festgestellt wurde.  
   
   Beschreibung des Plangebiets und des geltendes Planungsrechts 
  Räumliche Lage,  
  Entwicklung und  
  Zustand 
   
  Der rd. 42 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst den Großteil des be-
  siedelten Bereichs der Insel Spiekeroog. Ausgenommen sind lediglich der Hafenbereich, 
  das Kurzentrum Noorderpad und eher außerhalb des Dorfkerns liegende (Einzel-)Ge-
  bäude sowie der außerhalb des Siedlungskerns gelegene Bereich des Internatsgeländes. 
  Ausgenommen sind auch die Bereiche Achter d`Diek und das Gelände nördlich des 
  Bahnhofs, da diese mit separaten Bauleitplanverfahren beplant werden.  
  Die genaue Abgrenzung des Plangebiets wird in der Planzeichnung bestimmt. 
  Im Plangebiet finden sich überwiegend Ein- und Mehrfamilienhäuser mit einer Mi-
  schung aus Dauerwohnen und Ferienwohnungen, teilweise werden Gebäude auch aus-
  schließlich als Dauerwohnraum genutzt bzw. ausschließlich für Ferienwohnungen 
  vermietet. Daneben finden sich insbesondere im Dorfkern Hotels, Gastronomie, Ange-
  bote der sozialen und kulturellen Infrastruktur sowie kleinere Läden und Gewerbeein-
  heiten. 
  Es herrscht eine überwiegend eingeschossige, aufgelockerte und kleinteilige Bauweise 
  vor, die ergänzt wird durch einzelne mehrgeschossige Gebäude. Hierbei handelt es sich 
  im Wesentlichen um durch Ferienwohnungen oder als Hotel genutzte Gebäude sowie 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 8 | 65 
  vereinzelte Mehrfamilienhäuser. Viele der Gebäude verfügen über ortstypische Veran-
  den, die zu den Erschließungswegen ausgerichtet sind. 
  Der Umweltzustand und das Ortsbild sind von vorhandener Bebauung, Verkehrswe-
  gen, Grünflächen, Hausgärten, Gehölzen und Restbeständen der ursprünglichen Dü-
  nenlandschaft geprägt. Im Plangebiet finden sich mit Bäumen bestandene Park- und 
  Grün- sowie Waldflächen. 
  Flächennutzungsplan Für das Plangebiet gilt derzeit die 6. Änderung des Flächennutzungsplans (FNP) der 
  Gemeinde Spiekeroog. Hierin sind insgesamt elf, teils sehr kleinteilige Sondergebiete 
  mit unterschiedlichen Zweckbestimmungen sowie Flächen für den Gemeinbedarf und 
  Grünflächen dargestellt. Der Bebauungsplan Nr. 22 kann mit den festgesetzten Bau-
  gebieten nicht vollumfänglich aus den in der 6. Änderung des Flächennutzungsplans 
  dargestellten kleinteiligen Sondergebieten entwickelt werden. Um dem Entwicklungs-
  gebot nach § 8 Abs. 2 BauGB Rechnung zu tragen, wird daher parallel zum Bebauungs-
  plan Nr. 22 der Flächennutzungsplan entsprechend der Planungsziele geändert. Hierzu 
  erfolgt die Aufstellung der 7. Änderung des Flächennutzungsplans. 
  Planungsrechtliche 
  Rahmenbedingungen 
   
  Für das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 22 gelten diverse Bebauungspläne, die nun 
  mit der Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 22 überplant werden sollen. 
  Das zu überplanende Gebiet umfasst die Flächen der Bebauungspläne Nr. 
   7a „Wittdün“, 
   8c „Ortsmitte-West“ verringert um die von Plan 15 „Kurzentrum“ überplante Flä-
  chen, 
   8d „Ortsmitte-Ost“, 
   9 „Melksett“, 
   10 „Hellerpad“, 
   12 „Up de Höcht / Up de Düne“, 
   13 „Am Bahnhof“ und 
   16 „Slurpad sowie 
  den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan „B-Plan Flurstück 19/5 Westerloog“ und 
  weiterhin die unbeplanten Gebiete um die Flächen 
   Inselschule, 
   Museumsbahn, 
   Gaststätte Am Bahnhof, 
   Kirchenwäldchen und 
   Friedhof. 
   
   Übergeordnete Ziele und Planungen 
   Die Bauleitpläne sind laut § 1 (4) BauGB den Zielen der Raumordnung anzupassen. 
  Ziele der Raumordnung im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 2 ROG sind für die Bauleitplanung 
  verbindlich und einer Abwägung nicht zugänglich. Sie ergeben sich aus dem Raum-
  ordnungsplan des Landes (LROP) und dem für Spiekeroog maßgeblichen Regionalplan 
  (RROP), außerdem aus Raumordnungsplänen des Bundes. Die für das Plangebiet maß-
  geblichen verbindlichen Raumordnungsziele werden nachfolgend beschrieben. 
  Bundesraumord-
  nungsplan  
  Gemäß § 1 Raumordnungsgesetz (ROG) ist für den vorbeugenden Hochwasserschutz 
  an der Küste und im Binnenland zu sorgen. Der "Bundesraumordnungsplan Hochwas-
  serschutz" (BRPH) vom September 2021 trifft erstmals bundesweite Regelungen zur 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 9 | 65 
  Hochwasserschutz 
  2021 (BRPH) 
  Wasserwirtschaft, zum Hochwasserrisikomanagement, zur Entwicklung von Siedlun-
  gen und kritischen Infrastrukturen wie Verkehrs- und Energienetzen. Überflutungs- 
  und Versickerungsflächen müssen gewonnen und freigehalten und das Wasserrück-
  haltevermögen des Bodens verbessert werden. 
  Der vorliegende Bebauungsplan ist mit den Zielen und Grundsätzen des Bundesraum-
  ordnungsplans vereinbar. Es handelt sich bei dem Bebauungsplan um eine Bestands-
  überplanung des Siedlungsbereichs der Gemeinde Spiekeroog, dessen bauliche 
  Entwicklung bereits weitgehend abgeschlossen ist. Daher weist der vorliegende Be-
  bauungsplan keine Festsetzungen auf, die den Zielen und Grundsätzen des Bundes-
  raumordnungsplans widersprechen würden. Der Bebauungsplan verfolgt im 
  Wesentlichen die Bestandssicherung und der Steuerung des Verhältnisses von Dauer-
  wohnungen und Ferienwohnungen sowie die Sicherung und Entwicklung von weite-
  ren Gewerbeflächen in der Ortsmitte. 
  Große Teile des Plangebiets liegen innerhalb eines Risikogebiets für ein Hochwasser 
  mit niedriger Wahrscheinlichkeit (HQextrem). Als Risikogewässer ist die Tideems an-
  gegeben, als Flutquelle die Küste. Die betreffenden Teile des Plangebiets befinden 
  sich in einem geschützten Bereich. 
  Der BRPH enthält für das Plangebiet keine Festlegungen, die als Darstellung in den 
  Bebauungsplan Nr. 22 hätten Eingang finden müssen. Die Deichschutzzone, die im 
  Süden und Osten in das Plangebiet hineinragt, ist in den Bebauungsplan nachrichtlich 
  übernommen worden. Der vorhandene Deichschutz genügt den Anforderungen des 
  vorbeugenden Hochwasserschutzes. Eine Deicherhöhung bei prognostizierten stei-
  genden Wasserständen ist möglich und wird durch die vorliegende Bauleitplanung 
  der Gemeinde nicht erschwert.  
  An einzelnen Stellen ragt die überbaubare Grundstücksfläche in die nachrichtlich 
  übernommene Deichschutzzone hinein. Dies ergibt sich aus dem vorhandenen Ge-
  bäudebestand, der mit dem vorliegenden Bebauungsplan auch weiterhin gesichert 
  werden soll. Nach § 16 Niedersächsisches Deichgesetz (NDG) ist eine Bebauung bzw. 
  eine wesentliche Änderung der Bebauung innerhalb der Deichschutzzone grundsätz-
  lich unzulässig. Jedoch kann auf Grundlage von § 16 Abs. 2 NDG die Deichbehörde zur 
  Befreiung von diesem Verbot Ausnahmen genehmigen, wenn das Verbot im Einzelfall 
  zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und die Ausnahme mit den 
  Belangen der Deichsicherheit vereinbar ist. In Abstimmung mit der Deichbehörde sind 
  die getroffenen Festsetzungen mit dem Deichschutz vereinbar.  
  Landes-Raumord-
  nungsprogramm 
  2017 (LROP) 
  Für das Land Niedersachsen werden Ziele und Grundsätze der Raumordnung im Lan-
  desraumordnungsprogramm formuliert. Die Verordnung über das Landes-Raumord-
  nungsprogramm Niedersachsen in der Fassung vom 26. September 2017 wurde in 
  Teilen 2022 geändert. Die Änderungsverordnung vom 7. September 2022 ist am 
  17.09.2022 in Kraft getreten. Die aktuelle Fassung des Landes-Raumordnungspro-
  gramms (LROP) ergibt sich demnach aus der Neubekanntmachung 2017 und der Ände-
  rungsverordnung von 2022 im Vergleich. 
  Nach dem Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen sind die niedersächsische 
  Küste und die vorgelagerten Ostfriesischen Inseln vor Schäden durch Sturmfluten und 
  Landverluste zu schützen. Die dafür erforderlichen Flächen sind zu sichern (Ziel 1.3.03 
  Satz 1 LROP). Zur vorsorgenden Anpassung an die Folgen des Klimawandels sollen in 
  sturmflutgefährdeten Gebieten an der Küste bei allen Planungen und Maßnahmen die 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 10 | 65 
  Möglichkeiten der Risikovorsorge gegen Überflutungen in die Abwägung einbezogen 
  werden. Dies gilt auch in durch Deiche und Sperrwerke geschützten Gebieten sowie in 
  durch Hauptdeiche und Schutzdünen geschützten Gebieten auf den Ostfriesischen In-
  seln. In diesen Ge-bieten soll Überflutungsrisiken durch flexible hochwasserangepasste 
  Planungen und Maßnahmen sowie geeignete Standort- und Nutzungskonzepte Rech-
  nung getragen werden. Bereiche mit besonders hohem Gefährdungspotenzial sollen als 
  Vorbehaltsgebiete Hochwasser ausgewiesen werden. Da der Bebauungsplan Nr. 22 le-
  diglich Änderungen im baulichen Bestand vorbereitet und ein bisheriges planerisches 
  Defizit in Bezug auf die Festlegungen im LROP nicht auszugleichen ist, ergeben sich aus 
  den o.g. Raumordnungsziel keine Bindungen für den Bebauungsplan Nr. 22. 
  Im Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen wird Spiekeroog als Insel mit ei-
  nem touristischen Zentrum eingestuft. Insbesondere mit der Festsetzung eines Sonsti-
  gen Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Tourismus/Gewerbe Ortsmitte“ in der 
  Ortsmitte Spiekeroogs entspricht der Bebauungsplan Nr. 22 den Vorgaben der Landes-
  raumordnung.    
  Regionales Raumord-
  nungsprogramm 
  2006 (RROP) 
  Im RROP aus dem Jahr 2006 für den Landkreis Wittmund ist Spiekeroog als Grund-
  zentrum sowie als Standort mit der besonderen Entwicklungsaufgabe Fremdenver-
  kehr festgelegt. Die Inselgemeinde Spiekeroog stellt, wie die Inselgemeinde 
  Langeoog, einen Sonderfall dar. Sie hat trotz der geringen Einwohnerzahl aufgrund 
  ihrer peripheren Insellage grundzentrale Aufgaben zu übernehmen. Dies gilt insbe-
  sondere auch vor dem Hintergrund der Tourismusfunktion, die sie prägt. 
  An den Standorten mit der besonderen Entwicklungsaufgabe Erholung und Fremden-
  verkehr sind insbesondere folgende Ziele zu beachten: 
   Planungen und Maßnahmen, die der Verlängerung der Saison und damit der Re-
  duzierung der saisonbedingten Arbeitslosigkeit im Tourismusbereich dienen 
   Verbesserung der Qualitätsstandards im Konzentrationsbereich des Kurwesens 
  und im Beherbergungsbereich 
   Bedarfsgerechte Schaffung qualitativ hochwertiger Beherbergungskapazitäten 
  (z.B. 4-Sterne-Hotels) 
   Abstimmung der öffentlichen Investitionen unter den Trägern des Fremdenver-
  kehrs 
   Abstimmung über die Zuordnung von Schwerpunktaufgaben unter den Trägern 
  des Fremdenverkehrs 
   Vernetzung der Standorte untereinander und mit dem Hinterland zwecks Einbin-
  dung in die touristische Entwicklung durch die Sicherung bzw. Ergänzung ver-
  schiedenster Vernetzungsstrukturen (ÖPNV/SPNV, Wanderwege, Radwander-
  wege, Wasserwanderwege, Reitwanderwege) 
  Eine Konkretisierung der Entwicklungsaufgaben soll im Rahmen der Erarbeitung tou-
  ristischer Leitbilder und Konzepte erfolgen. 
  Zudem befindet sich das Plangebiet innerhalb eines ausgewiesenen Vorranggebietes 
  für Trinkwassergewinnung.  
  Insbesondere mit der Festsetzung eines Sonstigen Sondergebietes „Tourismus / Ge-
  werbe Ortsmitte“ sowie von Sonstigen Sondergebieten zur Steuerung der Entwicklung 
  von Dauerwohnraum und Ferienwohnungen entspricht der Bebauungsplan Nr. 22 den 
  Zielen und Grundsätzen des Regionalen Raumordnungsprogramms des Landkreises 
  Wittmund.   
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 11 | 65 
  Bei der nachrichtlichen Darstellung der äußeren Grenzen des Nationalparks „Nieder-
  sächsisches Wattenmeer“ und der daraus abzuleitenden Vorranggebieten für Natur 
  und Landschaft sowie Überlagerungsmöglichkeiten mit Vorsorgegebieten für Erho-
  lung ist der Ortskern von Spiekeroog ausgenommen. 
  Berücksichtigung der 
  Klimaschutzziele 
  Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB sollen Bauleitpläne den Klimaschutz und die Klimaanpassung 
  fördern. Dies berücksichtigt der vorliegende Bebauungsplan Nr. 22. Es handelt sich im 
  Wesentlichen um eine Bestandsüberplanung von großen Teilen des Siedlungsbereichs 
  der Gemeinde Spiekeroog. Mit dem Bebauungsplan wird eine nachhaltige, zukunfts-
  fähige Entwicklung auf den innerdörflich gelegenen, erschlossenen Grundstücken ge-
  sichert. Der Bebauungsplan verfolgt im Wesentlichen die Bestandssicherung und 
  Steuerung des Verhältnisses von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen sowie die 
  Sicherung und Entwicklung von weiteren Gewerbeflächen in der Ortsmitte. Den Be-
  langen des Küsten- und Hochwasserschutzes wird Rechnung getragen. Negative Aus-
  wirkungen auf den Klimaschutz und die Klimaanpassung sind durch die Planungen 
  nicht zu erwarten (vgl. Umweltbericht).  
   
   Inhalte des Bebauungsplans 
   
    Art der baulichen Nutzung 
  Sonstige Sonderge-
  biete (SO) 
  Der Bebauungsplan setzt für den überwiegenden Teil seines Geltungsbereichs auf 
  Grundlage von § 11 Abs. 2 BauNVO Sonstige Sondergebiete mit unterschiedlichen 
  Zweckbestimmungen fest. Die Ausweisung eines Sonstigen Sondergebietes gemäß 
  § 11 Abs. 2 BauNVO ist dann erforderlich, wenn sich das Plangebiet von den Bauge-
  bieten gemäß §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheidet. Dabei kommt es nicht 
  darauf an, welche faktischen Unterschiede in dem Gebiet bereits vorhanden sind, 
  sondern ob sich die festgesetzten, künftig zulässigen Nutzungen von den Gebietsty-
  pen gemäß §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheiden. Ein wesentlicher Unter-
  schied zu den Gebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO besteht, wenn ein 
  Festsetzungsgehalt gewollt ist, der sich keinem der in den §§ 2 ff. BauNVO geregelten 
  Gebietstypen zuordnen und der sich deshalb sachgerecht auch mit einer auf sie ge-
  stützten Festsetzung nicht erreichen lässt. Das Bundesverwaltungsgericht hat diesen 
  Maßstab dahin konkretisiert, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets 
  das entscheidende Kriterium dafür ist, ob sich das festgesetzte Sondergebiet wesent-
  lich von einem Baugebietstyp im Sinne der §§ 2 bis 10 BauNVO unterscheidet. Zu 
  vergleichen sind die konkreten Festsetzungen des Sondergebiets mit der jeweiligen 
  „abstrakten“ allgemeinen Zweckbestimmung des Baugebietstyps. Können die mit 
  der Planung verfolgten Zielsetzungen mit der allgemeinen Zweckbestimmung der an-
  deren Baugebiete nicht in Deckung gebracht werden, unterscheiden sie sich von 
  ihnen wesentlich und ist den Anforderungen des § 11 Abs. 1 BauNVO entsprochen. 
  Dagegen scheidet die Festsetzung eines Sondergebiets aus, wenn die planerische 
  Zielsetzung der Gemeinde durch Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 10 
  BauNVO in Kombination mit den Gestaltungsmöglichkeiten des § 1 Abs. 5 und 9 
  BauNVO verwirklicht werden kann. Zulässig ist es daher, innerhalb eines Sonderge-
  bietes miteinander verträgliche Nutzungsarten in einer Form zu kombinieren, die mit 
  der Festsetzung eines der Baugebiete der BauNVO nicht erreicht werden kann. So 
  kann der Satzungsgeber die Nutzungen eines Baugebietstyps so einengen, dass das 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 12 | 65 
  Sondergebiet als „Baugebietsrelikt unter Aufgabe der allgemeinen Zweckbestim-
  mung“ erscheint (BVerwG, Urteil v. 28.5.2009 – 4 CN 2.08 -, juris). Die wesentliche 
  Zweckbestimmung eines Baugebietstyps ist in den Absätzen 1 der §§ 2 bis 10 BauNVO 
  geregelt.   
  Es bestehen auch keine durchgreifenden Bedenken dagegen, aufgrund der besonde-
  ren siedlungsstrukturellen Gegebenheiten der Gemeinde und daraus resultierender 
  besonderer städtebaulicher Zielvorstellungen weite Teile des Plangebietes mit Son-
  dergebieten zu überplanen. Einen allgemeinen Grundsatz, dass Sondergebiete nur 
  einen untergeordneten Teil der überplanten Fläche eines Gemeindegebietes ausma-
  chen dürfen, gibt es nicht. Entscheidend ist allein, ob die jeweilige Festsetzung städ-
  tebaulich gerechtfertigt ist. Möchte die Gemeinde in weiten Teilen ihres 
  Siedlungsbereiches Gebiete eines in den §§ 2 bis 10 BauNVO nicht abgebildeten Cha-
  rakters schaffen und ist dies – etwa wegen einer starken touristischen Ausprägung 
  städtebaulich sinnvoll, so kann sie dies über Sondergebietsfestsetzungen erreichen 
  (OVG Lüneburg, Urteil v. 7.10.2021 – 1 KN 92/19 -).  
  Gemessen an diesen Grundsätzen sind die Sondergebietsfestsetzungen vorliegend 
  erforderlich und entsprechen der Vorgabe des § 11 Abs. 1 BauNVO. 
  Sonstige Sonderge-
  biete Wohnen / Feri-
  enwohnen – 
  allgemeine Ausfüh-
  rungen 
  Der überwiegende Teil des Plangebiets wird als Sonstiges Sondergebiet Wohnen / 
  Ferienwohnen A und B festgesetzt. Durch diese Festsetzung soll die vorhandene und 
  planerisch gewollte Mischung von Dauerwohnen und Gästebeherbergung gesichert 
  werden. Insbesondere soll hierdurch die Schaffung von Wohnraum für die einheimi-
  sche Bevölkerung gefördert werden, da der Neubau, Umbau oder die Nutzungsände-
  rung in den festgesetzten Sondergebieten Wohnen / Ferienwohnen A und B künftig 
  nur unter der Voraussetzung der Schaffung bzw. des Erhalts von Dauerwohnraum 
  möglich sein soll.  
  Zielsetzung der Gemeinde Spiekeroog ist die Sicherung von dauerhaftem Wohnraum 
  im Zusammenhang mit Einrichtungen zur Fremdenbeherbergung. Dabei soll wie bis-
  her eine hohe Durchmischung des Dauerwohnens mit Unterkünften für die Gästebe-
  herbergung erfolgen. Die Siedlungsbereiche sind mit dem seinerzeit aufkommenden 
  Fremdenverkehr seit spätestens Mitte des 19. Jahrhunderts durch die Mischung von 
  Wohnnutzung und kleinteiliger Gästebeherbergung gekennzeichnet: In vielen Wohn-
  gebäuden waren neben der eigengenutzten Wohnung auch Räume zu Beherber-
  gungszwecken vorhanden. Daher wird in den Sondergebieten sowohl das 
  Dauerwohnen als auch das Ferienwohnen allgemein zugelassen. Hintergrund dieser 
  Festsetzung ist die Absicht, durch diese Nutzungsmischung einerseits die Schaffung 
  von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung und andererseits ein ausreichen-
  des Angebot an Ferienwohnnutzungen zur Beibehaltung und Förderung der touristi-
  schen Funktion zu sichern. Zur Verdeutlichung dieser Absicht erhalten die beiden 
  Sondergebiete die Zweckbestimmung "Wohnen / Ferienwohnen", die auf folgenden 
  Grundsätzen basiert: 
  Das Dauerwohnen ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung 
  der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des 
  Aufenthalts gekennzeichnet. Kennzeichnend für eine Dauerwohnnutzung ist zudem 
  nach aktueller Rechtsprechung eine Beschränkung auf Personen, die ihren Lebens-
  mittelpunkt in der Gemeinde haben. Dies stellen auch die textlichen Festsetzungen 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 13 | 65 
  Nr. 1.1 und 1.2 klar. Demnach liegt eine Dauerwohnnutzung vor, wenn der Woh-
  nungsinhaber seinen Lebensmittelpunkt auf der Insel Spiekeroog hat und mit seinem 
  Hauptwohnsitz im Sinne des § 21 Abs. 2 des Bundesmeldegesetzes in der Gemeinde 
  Spiekeroog gemeldet ist. 
  Eine Ferienwohnnutzung liegt nach § 13a BauNVO vor, wenn Gebäude oder Räume 
  ständig wechselnden Gästen gegen Entgelt zum vorübergehenden Aufenthalt bereit-
  gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und be-
  stimmt sind. Eine Ferienwohnnutzung ist gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung 
  eine eigenständig typisierte Nutzungsart.  
  Die Durchmischung von Dauerwohnen und Ferienwohnen bzw. Gästebeherbergung 
  ist im Bereich der beiden festgesetzten Sondergebiete Wohnen / Ferienwohnen A 
  und B prägend für die Gemeinde Spiekeroog und unterscheidet sich von den üblichen 
  Wohngebietskategorien nach der BauNVO. Die umfassten Siedlungsbereiche sind ge-
  prägt von Wohngebäuden mit Fremdenbeherbergung und Gebäuden mit Ferienwoh-
  nungen (Klein- und Privatvermieter).  
  In der jetzigen Situation ist der Anteil an Einrichtungen zur Fremdenbeherbergung in 
  den betreffenden Siedlungsbereichen der Gemeinde Spiekeroog bereits relativ hoch. 
  Der hohe Anteil an Vermietungen trägt dem Umstand Rechnung, dass Spiekeroog als 
  Insel und Kurort eine hohe Bedeutung für den Tourismus hat. Daher werden die pla-
  nerischen Festsetzungen so getroffen, dass die Fremdenbeherbergung weiterhin in 
  größerem Umfang möglich ist. Gleichwohl soll in den betreffenden Siedlungsberei-
  chen der Gemeinde Spiekeroog dem Dauerwohnen ein hohes Gewicht eingeräumt 
  werden, um substanziell Wohnraum für die einheimische Bevölkerung zu sichern 
  bzw. neu zu schaffen.  
  Rechtsgrundlage für die Festsetzung der Sonstigen Sondergebiete Wohnen / Ferien-
  wohnen A und B ist § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO. Die Vorschrift ermächtigt zur Festset-
  zung von Sondergebieten für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung 
  von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen an-
  dererseits. 
  Das OVG Lüneburg hat in der bereits erwähnten Entscheidung vom 7.10.2021 zur 
  Festsetzung eines Sondergebietes „Dauerwohnen/Ferienwohnen“ darauf hingewie-
  sen, dass eine Regelung zur Koppelung von Dauerwohnen und Ferienwohnen – ab-
  gesehen von besonderen Wohngebieten in § 4a Abs. 4 BauNVO – in keinem 
  Baugebiet der BauNVO vorgesehen ist. Das OVG hat aber zugleich ausgeführt: 
  „…Weiterhin keine Bedenken hat der Senat, hinsichtlich einer Kombination von Woh-
  nen und Ferienwohnen in einem Sondergebiet. Richtig ist zwar, dass Ferienwohnun-
  gen neben Wohnungen jedenfalls seit dem Inkrafttreten des § 13a BauNVO im Jahr 
  2017 in zahlreichen Baugebieten zugelassen werden können, sodass insofern kein 
  Alleinstellungsmerkmal eines Sondergebietes (mehr) vorliegt. Das schließt es aber 
  nicht aus, ein derartiges Nebeneinander auch zur Grundlage einer Sondergebietsfest-
  setzung zu erklären; dies folgt bereits aus der ausdrücklichen gesetzlichen Anord-
  nung in § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO, der eine Mischung von Ferienwohnen und 
  Dauerwohnen in einem Sondergebiet ausdrücklich zulässt“. Allgemeine Zweckbe-
  stimmung der festgesetzten Sondergebiete Wohnen / Ferienwohnen A und B ist eine 
  Mischung aus Dauer-/Ferienwohnung – in dem Sondergebiet Wohnen Ferienwohnen 
  A mit einem gewissen Übergewicht der Dauerwohnnutzung. Ein reines, allgemeines 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 14 | 65 
  oder besonderes Wohngebiet mit leichten Abstrichen ist hingegen nicht geplant. 
  Weil die Dauerwohnnutzung keine beherrschende, die Ferienwohnnutzung an den 
  Rand drängende Stellung haben soll, kann die Gemeinde ihr Planungsziel nicht mit 
  der Festsetzung eines Wohngebietes nach den §§ 3, 4 oder 4a BauNVO erreichen. 
  Dies bestätigt sich auch durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 18. Ok-
  tober 2017 - 4 CN 6.17 - NVwZ 2018, 828), das einem Gebiet, in dem das Dauerwoh-
  nen zwar überwiegt, dem Ferienwohnen jedoch ein das Gebiet mitprägender Anteil 
  zukommen soll, attestiert hat, sich im Sinne von § 11 Abs. 1 BauNVO wesentlich von 
  einem (allgemeinen) Wohngebiet zu unterscheiden. 
  Das genannte Urteil des Bundesverwaltungsgerichts kann den mit dem Bebauungs-
  plan Nr. 22 verfolgten Planungen zugrunde gelegt werden, obwohl das Urteil den  
  § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO in seiner jetzigen Fassung nicht berücksichtigen durfte. 
  Seinerzeit war die Vorschrift auf die Befugnis zur Ausweisung von Sondergebieten für 
  die Fremdenbeherbergung beschränkt. Die Erweiterung um den Zusatz „auch mit ei-
  ner Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnung einerseits sowie Dau-
  erwohnen andererseits“ beruht auf dem Gesetz zur Umsetzung der RL 2014/52/EU 
  im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 4. 
  Mai 2017 (BGBl. I S. 1057). § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO in seiner jetzigen Fassung ver-
  langt nicht, worauf der Wortlaut hindeuten könnte, dass die Fremdenbeherbergung 
  den Hauptzweck der Sondergebiete darstellen und einen größeren Anteil als das 
  Dauerwohnen haben müsste. Die Ergänzung des § 11 Abs. 2 Satz 2 NVO hat die bis 
  dahin geltende Rechtslage nicht verändert, sondern lediglich klargestellt (BT-Drs. 
  18/10942 S. 35; BT-Drs. 18/11439 S. 21). Mit der allgemeinen Zweckbestimmung 
  „Wohnen/Ferienwohnen“ harmoniert die Festsetzung, dass der Anteil des Dauer-
  wohnens an der Geschossfläche je Grundstück mindestens 60 % (Teil A) bzw. min-
  destens 40 % (Teil B) betragen muss (s. dazu auch die untenstehenden Erläuterungen 
  in den nachfolgenden Kapiteln). Die Quote von 60 % ist nicht so hoch, dass das Um-
  schlagen des Baugebiets in ein Wohngebiet zu befürchten wäre. Das Sondergebiet 
  Wohnen / Ferienwohnen B sieht lediglich eine Quote von 40 % für Dauerwohnungen 
  vor. 
  Im Folgenden werden die beiden Sondergebiete Wohnen / Ferienwohnen A und B 
  mit ihren Zweckbestimmungen und den zulässigen Nutzungen beschrieben. 
  Sonstiges Sonderge-
  biet Wohnen / Feri-
  enwohnen A 
   
  Das Sonstige Sondergebiet Wohnen / Ferienwohnen A dient gemäß der textlichen 
  Festsetzung Nr. 1.1 vorwiegend dem Wohnen sowie ergänzend der Unterbringung 
  von Ferienwohnungen. Zulässig sind Wohngebäude, Gebäude und Räume für Ferien-
  wohnungen, Räume für freie Berufe und Läden.  
  Mindestens 60 % der Geschossfläche je Grundstück sind für Dauerwohnungen zu ver-
  wenden. Ausnahmsweise kann bei Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderun-
  gen und Erneuerungen von vorhandenen baulichen Anlagen zugelassen werden, dass 
  mehr als 50 % der Geschossfläche gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 2.3 je Grund-
  stück für Dauerwohnungen zu verwenden sind, wenn im bauordnungsrechtlichen 
  Verfahren nachgewiesen wird, dass hierdurch die bisher vorhandene Geschossfläche 
  für Dauerwohnungen auf dem Grundstück erhöht wird. In Ausnahmefällen kann ge-
  mäß textlicher Festsetzung für bestehende Gebäude bei Erweiterungen, Änderun-
  gen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen eine geringere Quote für 
  Dauerwohnungen (mehr als 50 % der Geschossfläche) zugelassen werden, wenn 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 15 | 65 
  nachgewiesen wird, dass die bisher vorhandene Geschossfläche für Dauerwohnun-
  gen auf dem Grundstück erhöht wird. Hierdurch sollen bspw. Umnutzungen bzw. 
  bauliche Änderungen im Gebäudebestand erleichtert und wirtschaftliche Härtefälle 
  vermieden werden.  
  Eine Dauerwohnnutzung im Sinne dieser Festsetzung liegt vor, wenn der Wohnungs-
  inhaber seinen Lebensmittelpunkt auf der Insel Spiekeroog hat und mit seinem 
  Hauptwohnsitz im Sinne des § 21 Abs. 2 des Bundesmeldegesetzes in der Gemeinde 
  Spiekeroog gemeldet ist. Hierdurch wird entsprechend der Zweckbestimmung des 
  Sondergebiets Dauerwohnraum für die einheimische Bevölkerung in nennenswer-
  tem Umfang gesichert bzw. neu geschaffen. Die Wohnnutzung in dem Sondergebiet 
  soll überwiegen. 
  Das Sonstige Sondergebiet Wohnen / Ferienwohnen A umfasst die in der Planzeich-
  nung abgegrenzten Bereiche westlich Slurpad / nördlich Bi d’Utkiek, rund um Lütt 
  Slurpad und nördlich Tranpad im Nordosten des Siedlungsbereichs sowie die Berei-
  che um die Straße Melksett / südlich Pollerdiek und nördlich Westerloog bis zur 
  Straße In d’Kamp. Diese Gebiete sind gemäß der durchgeführten Bestandsaufnahme 
  überwiegend durch Dauerwohnnutzungen geprägt, die ergänzt werden durch Feri-
  enwohnnutzungen. Die im Bebauungsplan festgesetzte Quote eines Mindestanteils 
  der Geschossfläche von 60 % für Dauerwohnungen trägt der vorwiegenden Wohn-
  nutzung im Bestand Rechnung. Das Überwiegen der Wohnnutzung soll mit der fest-
  gesetzten Quote als Dauerwohnraum für die einheimische Bevölkerung der Insel 
  planungsrechtlich gesichert werden. Die übrigen Geschossflächen können gemäß 
  dem zulässigen Nutzungskatalog für das Sondergebiet verwendet werden. So wird 
  anderen Nutzungen, bspw. Ferienwohnungen, substanziell Raum gegeben, da diese 
  die übrigen Geschossflächen beanspruchen dürfen. Die Festsetzung bezieht sich auf 
  die Geschossfläche, da es sich bei der Geschossfläche, im Gegensatz bspw. zur Nutz- 
  oder Wohnfläche, um einen planungsrechtlich definierten Begriff handelt (§ 20 Abs. 
  4 BauNVO bzw. textliche Festsetzung Nr. 2.3 im B-Plan Nr. 22).  
  Die für Dauerwohnungen jeweils vorzusehende Quote bezieht sich auf das jeweilige 
  Grundstück, so dass bei mehreren Gebäuden auf demselben Grundstück diese zu-
  sammen betrachtet werden können. So sind bspw. auch Gebäude mit ausschließli-
  cher Ferienwohnnutzung zulässig, sofern die festgesetzte Quote für 
  Dauerwohnungen über das gesamte Grundstück nachgewiesen wird.  
  Neben Wohn- und Ferienwohnnutzungen sind in dem Sondergebiet Räume für freie 
  Berufe und Läden zulässig. Mit Räumen für freie Berufe wird die Berufsausübung frei-
  beruflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art 
  ausüben, ermöglicht. Hierdurch können wohnungsnahe Arbeitsmöglichkeiten auf 
  der Insel gesichert und neu geschaffen werden. Die Zulassung von Läden trägt dem 
  baulichen Bestand Rechnung, da sich vereinzelte Läden im Gebiet befinden. Läden 
  dienen der Versorgung der Inselbevölkerung und dem Tourismus und ergänzen inso-
  fern das Nutzungsspektrum.  
  Weitere Nutzungen werden nicht zugelassen, um das Sondergebiet Wohnen / Feri-
  enwohnen A entsprechend der Bestandsnutzung überwiegend Wohn- und ergän-
  zend Ferienwohnnutzungen vorzubehalten. 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 16 | 65 
  Sonstiges Sonderge-
  biet Wohnen / Feri-
  enwohnen B 
   
  Das Sonstige Sondergebiet Wohnen / Ferienwohnen B dient gemäß der textlichen 
  Festsetzung Nr. 1.2 der Unterbringung von Ferienwohnungen sowie von Wohnun-
  gen. Zulässig sind Wohngebäude, Gebäude und Räume für Ferienwohnungen, Räume 
  für freie Berufe und Läden. Ausnahmsweise können Betriebe des Beherbergungsge-
  werbes, Schank- und Speisewirtschaften sowie sonstiges nicht störendes Gewerbe 
  zugelassen werden.  
  Mindestens 40 % der Geschossfläche je Grundstück sind für Dauerwohnungen in 
  dem im Plan definierten Sinne zu verwenden.  Mit der festgesetzten Mindestquote 
  von 40 % der Geschossflächen für Dauerwohnungen wird entsprechend der Zweck-
  bestimmung des Sondergebiets Dauerwohnraum für die einheimische Bevölkerung 
  in nennenswertem Umfang gesichert bzw. neu geschaffen. Die Festsetzung bezieht 
  sich auf die Geschossfläche, da es sich bei der Geschossfläche, im Gegensatz bspw. 
  zur Nutz- oder Wohnfläche, um einen planungsrechtlich definierten Begriff handelt 
  (§ 20 Abs. 4 BauNVO bzw. textliche Festsetzung Nr. 2.3 im B-Plan Nr. 22). 
  Die für Dauerwohnungen jeweils vorzusehende Quote bezieht sich auch hier auf das 
  jeweilige Grundstück, so dass bei mehreren Gebäuden auf demselben Grundstück 
  diese zusammenbetrachtet werden können. So sind bspw. auch Gebäude mit aus-
  schließlicher Ferienwohnnutzung zulässig, sofern die festgesetzte Quote für Dauer-
  wohnraum über das gesamte Grundstück nachgewiesen wird.  
  In dem Sonstigen Sondergebiet Wohnen / Ferienwohnen B beträgt die vorzusehende 
  Quote für Dauerwohnungen 40 % und liegt damit 20 % unter der für Dauerwohnraum 
  vorzusehenden Quote für das Sonstige Sondergebiet Wohnen / Ferienwohnen A. Ab-
  weichungen oder Ausnahmeregelungen wie sie für das Sonstige Sondergebiet Woh-
  nen / Ferienwohnen A mit der textlichen Festsetzung Nr. 1.1 geregelt sind, werden 
  vor dem Hintergrund der gemeindlichen Planungsziele, mit dem B-Plan Nr. 22 einen 
  substanziellen Beitrag zur Sicherung und Schaffung von Dauerwohnraum zu leisten, 
  für das Sonstige Sondergebiet Wohnen / Ferienwohnen B nicht vorgesehen.  
  In dem Sondergebiet Wohnen / Ferienwohnen B sollen neben der Wohn- und Feri-
  enwohnnutzung auch Flächen für die weiteren zulässigen Nutzungen in dem Sonder-
  gebiet ermöglicht werden. Daher sind in dem Sondergebiet auch Räume für freie 
  Berufe und Läden allgemein zulässig. Zudem können Betriebe des Beherbergungsge-
  werbes, Schank- und Speisewirtschaften sowie sonstiges nicht störendes Gewerbe 
  ausnahmsweise zugelassen werden.  
  Wie auch in dem Sondergebiet Wohnen / Ferienwohnen A wird mit der Zulässigkeit 
  von Räumen für freie Berufe die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher 
  Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, ermöglicht. Hierdurch 
  können wohnungsnahe Arbeitsmöglichkeiten auf der Insel gesichert und geschaffen 
  werden. Ebenso werden Läden zugelassen, da diese einen Beitrag zur Versorgung der 
  Inselbevölkerung und zum Tourismus leisten und insofern das Nutzungsspektrum er-
  gänzen. Der Gedanke des § 13 BauNVO wird deshalb in das Sondergebiet übernom-
  men. 
  Die übrigen aufgeführten Nutzungen können lediglich ausnahmsweise zugelassen 
  werden. Demnach soll im Einzelfall gem. § 31 Abs. 1 BauGB entschieden werden, ob 
  die jeweiligen Nutzungen unter Wahrung der Zweckbestimmung des Sondergebiets 
  Wohnen / Ferienwohnen B, das vorwiegend der Unterbringung von Wohnungen und 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 17 | 65 
  Ferienwohnungen dienen soll, verträglich sind. Abhängig von der Größenordnung sol-
  len hierfür über diesen Angebotsbebauungsplan hinaus vorhabenbezogene Bebau-
  ungspläne vorgesehen werden. Ausnahmsweise zulässig sind Betriebe des 
  Beherbergungsgewerbes. Neben Gebäuden und Räumen für Ferienwohnungen, die 
  zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind, sind dem-
  nach auch Pensionen, Hotels und weitere Beherbergungsbetriebe zulässig, die das 
  Beherbergungsangebot ergänzen. Das ausnahmsweise zulässige Nutzungsspektrum 
  wird ergänzt durch Schank- und Speisewirtschaften, die einen Beitrag zur Versorgung 
  der einheimischen Bevölkerung und zum Tourismus leisten, sowie sonstige nicht stö-
  rende Gewerbebetriebe. Diese tragen zur Sicherung und Schaffung von Arbeitsmög-
  lichkeiten auf der Insel bei und sind im Hinblick auf ihren Störgrad (nicht störend) mit 
  der Wohn-, Tourismus- und Erholungsfunktion verträglich.  
  Sonstiges Sonderge-
  biet Tourismus / Ge-
  werbe-Ortsmitte   
  Das für den Ortskern festgesetzte Sonstige Sondergebiet Tourismus / Gewerbe Orts-
  mitte dient überwiegend der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewer-
  bebetrieben und der Fremdenbeherbergung sowie untergeordnet der 
  Wohnnutzung.  
  Hier sind neben geschäftlich-gewerblichen Nutzungen – wie Geschäfts- und Büroge-
  bäude, insbesondere für touristische Dienstleistungen, Einzelhandelsbetriebe, 
  Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes – auch 
  Räume für freie Berufe und Anlagen für Verwaltungen sowie kirchliche, kulturelle, 
  soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Wohn- und Ferienwohnnutzungen 
  sowie sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig. Hiermit wird der 
  Bestand an vielfältigen Nutzungen im Ortskern abgebildet und planerisch gesichert.  
  Die Festsetzung als Sonstiges Sondergebiet nach § 11 Abs. 2 BauNVO für die Orts-
  mitte rechtfertigt sich durch die spezifischen Regelungen zu dem zulässigen Nut-
  zungskatalog unter besonderer Berücksichtigung der Gewerbe- und 
  Tourismusfunktion und durch die vorgesehene Gewichtung der Nutzungen. Die spe-
  zifische städtebauliche Zielvorstellung lässt sich in keinem anderen Baugebiet nach 
  den §§ 2 bis 10 BauNVO verwirklichen.  
  Die Gemeinde hat mit Blick auf § 11 Abs. 1 BauNVO die Festsetzung eines Mischge-
  bietes (MI), eines urbanen Gebietes (MU), eines Kerngebietes (MK) und eines einge-
  schränkten Gewerbegebietes (GEe) erwogen. Keines dieser Baugebiete entspricht 
  der mit der Bauleitplanung verfolgten Zweckbestimmung des Baugebietes. 
  Mischgebiete (MI) dienen gem. § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbrin-
  gung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Im Sonderge-
  biet Tourismus/Gewerbe Ortsmitte ist das Dauerwohnen zwar nicht ausgeschlossen. 
  Es ist aber nur eingeschränkt, nämlich oberhalb des Erdgeschosses, und als betriebs-
  bezogene Wohnung untergeordnet auch im Erdgeschoss zulässig. Daneben sind 
  oberhalb des Erdgeschosses auch Ferienwohnungen als gem. § 13a BauNVO zulässige 
  Sonderform der gewerblichen Nutzung möglich. Die mit dem Gedanken des Misch-
  gebietes verbundene, ungefähr gleichmäßige Durchmischung von Dauerwohnen und 
  gewerblicher Nutzung wird in diesem Baugebiet nicht verfolgt. Das Gewerbe steht im 
  Vordergrund. 
  Urbane Gebiete (MU) dienen nach § 6a Abs. 1 BauNVO dem Wohnen sowie der Un-
  terbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrich-
  tungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 18 | 65 
  – anders als in einem Mischgebiet – nicht gleichgewichtig sein. Das gesetzgeberische 
  Verständnis des MU als Instrument zur Verwirklichung der nutzungsgemischten Stadt 
  der kurzen Wege, in der eine räumliche Nähe von wichtigen Funktionen wie Wohnen, 
  Arbeiten, Versorgung, Bildung, Kultur und Erholung besteht, legt es nahe, den pri-
  mären Anwendungsbereich dieses Baugebietstyps in der Überplanung gegebener 
  (groß)städtischer Strukturen zu sehen. In kleinen Kommunen dürften entsprechende 
  urbane Gebietsstrukturen kaum anzutreffen sein (Bischopink in Bischopink/Külp-
  mann/Wahlhäuser, Der sachgerechte Bebauungsplan, 5. Aufl., Rn. 560).   
  Mit der Festsetzung eines Urbanen Gebiets wird in der Regel eine hohe Bebauungs- 
  und Nutzungsdichte verfolgt. Dies ergibt sich aus § 17 BauNVO. Hier sind für Urbane 
  Gebiete eine GRZ von 0,8 und eine GFZ von 3,0 als Orientierungswerte für Obergren-
  zen geregelt. Das Siedlungsbild der Gemeinde Spiekeroog ist dörflich geprägt mit ei-
  ner überwiegend eingeschossigen, aufgelockerten Bebauung. Dieses dörflich 
  geprägte Ortsbild soll mit dem B-Plan Nr. 22 gesichert werden. Vor diesem Hinter-
  grund wird die Festsetzung eines Urbanen Gebiets für das dörflich geprägte Sied-
  lungsbild als nicht abwägungsgerecht  erachtet. 
  Kerngebiete (MK) dienen gem. § 7 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung 
  von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwal-
  tung und der Kultur. Die Zweckbestimmung von Kerngebieten ist zumeist nur in Zen-
  tren größerer Städte anzutreffen und planerisch abzusichern (Bischopink in 
  Bischopink/Kümpmann/Wahlhäuser, aaO, Rn. 568). Jedenfalls in Spiekeroog geht es 
  auch im Ortskern nicht um die planerische Absicherung von zentralen Einrichtungen 
  der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Gemeint sind damit beispielhaft groß-
  flächige Einzelhandelsbetriebe, Verwaltungsgebäude von Behörden, Theater usw. 
  Die Gemeinde strebt auch nicht die mit einer Kerngebietsausweisung verbundene 
  Bebauungsverdichtung im Ortskern an. Schließlich soll, wenn auch nicht vorrangig, 
  Wohnnutzung im Baugebiet allgemein zulässig sein, was in einem Kerngebiet ausge-
  schlossen ist. 
  In der Ortsmitte möchte die Gemeinde einen städtebaulichen Schwerpunkt für ge-
  werbliche und touristische Nutzungen setzen, ohne daraus jedoch ein Gewerbege-
  biet (GE) bzw. ein eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) zu entwickeln. Das würde 
  dem gewachsenen kleinteiligen und dörflichen Charakter der Gemeinde widerspre-
  chen und Wohnnutzungen unangemessen zurückdrängen. 
  Wohnungen und Räume für Ferienwohnungen sind gemäß der textlichen Festset-
  zung Nr. 1.3 ausschließlich oberhalb des Erdgeschosses zulässig. Damit sollen die Erd-
  geschosse grundsätzlich den übrigen aufgeführten gewerblichen und weiteren Nicht-
  Wohnnutzungen vorbehalten bleiben, die einen Beitrag zur Frequentierung und Be-
  lebung des Ortskerns leisten. Hierdurch soll der Ortskern mit seiner Geschäftslage 
  und Tourismusfunktion gestärkt werden.  
  Wohnungen für Betriebsinhaber, Betriebsleiter und Betriebsmitarbeiter (betriebsbe-
  zogene Wohnungen) sind im Erdgeschoss dann zulässig, wenn sie dem Gewerbebe-
  trieb auf dem Grundstück zugeordnet sind. Betriebsbezogene Wohnungen im 
  Erdgeschoss müssen dem Gewerbebetrieb auf dem Grundstück insgesamt (in 
  Summe) in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sein.  
  Mit der Zulassung von betriebsbezogenen Wohnungen für Betriebsinhaber, Betriebs-
  leiter und Betriebsmitarbeiter im Erdgeschoss wird die Schaffung und Sicherung von 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 19 | 65 
  Wohnraum für auf der Insel Spiekeroog arbeitende Menschen ermöglicht, sofern die-
  ser dem Gewerbebetrieb auf dem Grundstück zugeordnet ist. Somit können auf der 
  Insel ansässige Gewerbebetriebe Wohnraum für ihr Personal eigenständig vorhalten 
  (arbeitgeberabhängiges Wohnen). Hierdurch wird der Gewerbebetrieb gesichert und 
  es können lange Wege und das Pendeln vom Festland vermieden werden. Das Insel-
  leben und die vorhandenen Infrastruktur- und Gemeinbedarfsangebote werden ge-
  stärkt. Die Zielsetzung, das Erdgeschoss vorrangig gewerblichen Nutzungen 
  vorzubehalten, wird gesichert, da betriebsbezogene Wohnungen dem Gewerbebe-
  trieb auf dem Grundstück untergeordnet sein müssen, so dass der Gewerbebetrieb 
  das Erdgeschoss prägt. Andere Wohnnutzungen als betriebsbezogene Wohnungen 
  sind im Erdgeschoss unzulässig. 
  Des Weiteren sind in dem Sondergebiet für die Ortsmitte sonstige nicht wesentlich 
  störende Gewerbebetriebe zulässig. Die Beschränkung auf lediglich nicht wesentlich 
  störende Gewerbebetriebe erfolgt zur Sicherstellung der Verträglichkeit mit der in 
  größerem Umfang vorgesehenen Wohn- und Ferienwohnnutzung und der Erholungs- 
  und Kurfunktion der Insel Spiekeroog.  
  Ausnahmsweise können in dem Sonstigen Sondergebiet „Tourismus / Gewerbe Orts-
  mitte“ Wohngebäude zugelassen werden. Diese Regelung ermöglicht die Errichtung 
  von Wohngebäuden bspw. für den Fall, dass sich mehrere Gebäude auf einem Grund-
  stück befinden und in dem rückwärtig, von der Straße abgewandt gelegenen Ge-
  bäude Wohnungen geschaffen werden sollen. Die Zulässigkeit von Wohngebäuden 
  steht unter dem Ausnahmevorbehalt, da im Einzelfall geprüft werden soll, wann die 
  Errichtung mit der Zweckbestimmung des Sondergebietes verträglich ist. So soll die 
  vorrangige gewerbliche Nutzung, insbesondere entlang der Straßen- und Wegeflä-
  chen gesichert werden. 
  Gebäude für Ferienwohnungen sind in dem Sonstigen Sondergebiet „Gewerbe / Tou-
  rismus Ortsmitte“ unzulässig. Dies trägt dem Planungsziel Rechnung, dass Ferien-
  wohnungen ausschließlich oberhalb des Erdgeschosses zulässig sein sollen, um die 
  Erdgeschosse sonstigen gewerblichen Nutzungen, die einen Beitrag zur Belebung 
  und Frequentierung der Ortsmitte leisten, vorzubehalten. 
  Das festgesetzte Sondergebiet Tourismus / Gewerbe-Ortsmitte umfasst den Ortskern 
  entsprechend der Einteilung der Gemeinde mit den im Wesentlichen durch gewerb-
  lich genutzte Erdgeschosse geprägten Lagen des Siedlungsbereichs rund um die Stra-
  ßen Noorderloog, Süderloog, südlicher Abschnitt Noorderpad, Wüppspoor. Es dient 
  damit im Wesentlichen der Bestandssicherung und -entwicklung. 
  Sonstiges Sonderge-
  biet Ferienheim, Er-
  holungsheim 
   
  Bestandsorientiert werden die bestehenden Ferien- und Erholungsheime als eigen-
  ständige Sonstige Sondergebiete festgesetzt. Die festgesetzten Sondergebiete die-
  nen der Unterbringung von Ferienheimen und Erholungsheimen sowie ergänzenden 
  Anlagen und Einrichtungen. Zulässig sind Ferien- und Erholungsheime, Räume für 
  freie Berufe sowie Wohnungen für Betriebsinhaber, Betriebsleiter und Betriebsmit-
  arbeiter, die der Einrichtung auf dem Grundstück zugeordnet und ihm gegenüber in 
  Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind. Die Schaffung von zusätzlichem 
  Wohnraum für Mitarbeitende entspricht der übergeordneten Zielsetzung der Ge-
  meinde, ermöglicht den Betreibern der Einrichtungen aber auch ein größeres Nut-
  zungsspektrum. 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 20 | 65 
  Dabei werden Ferien- und Erholungsheime auf Grundlage des Urteils des OVG Schles-
  wig vom 22.11.2021 – 1 KN 20/19 – hier nicht als Sonderform eines Beherbergungs-
  betriebes, sondern als Sonderform einer Anlage für soziale Zwecke behandelt. Da 
  sich ein Gebiet, in dem nur Anlagen für soziale Zwecke festgesetzt sind, von den Bau-
  gebieten nach §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheidet und deshalb über die 
  Festsetzung eines der vertypten Baugebiete nicht realisiert werden könnte, wird hier 
  die Festsetzung eines Sonstigen Sondergebiets gewählt. 
  Reines Wohngebiet 
  (WR) 
  Im Westen des Plangebiets setzt der Bebauungsplan für die beiden Grundstücke 
  Westerloog 7 und Westerloog 9 ein Reines Wohngebiet fest. Die beiden Grundstücke 
  stellen eine Besonderheit dar, da diese ehemals mit Kinderheimen bebaut waren. 
  Hierbei handelt es sich um besondere, vergleichsweise großformatige Gebäude im 
  Siedlungsbereich der Gemeinde Spiekeroog. Die Festsetzung eines Reinen Wohnge-
  biets trägt der derzeit ausgeübten Nutzung und der Planungsabsicht der Gemeinde 
  zur Schaffung und Sicherung von Wohnraum in substanziellem Umfang Rechnung.  
  Dabei ist festzuhalten, dass es sich bei Wohnnutzungen in einem Reinen Wohngebiet 
  nicht um Dauerwohnnutzungen handeln muss. D.h. der Wohnungsinhaber muss 
  nicht seinen Lebensmittelpunkt auf der Insel Spiekeroog haben und auch nicht mit 
  seinem Hauptwohnsitz in der Gemeinde Spiekeroog gemeldet sein.  
  Gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 1.5 sind in dem Reinen Wohngebiet die nach 
  § 3 Abs. 3 BauNVO vorgesehenen Ausnahmen unzulässig. Somit sind in dem festge-
  setzten Reinen Wohngebiet nach § 3 Abs. 2 BauNVO Wohngebäude und Anlagen zur 
  Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen und inso-
  fern das Nutzungsangebot im Sinne von kurzen Wegen sinnvoll ergänzen, zulässig. 
  Der Nutzungsausschluss erfolgt vor dem Hintergrund, das Reine Wohngebiet in ers-
  ter Linie dem Wohnen vorzubehalten. Mit den vergleichsweise großformatigen Ge-
  bäuden in dem Reinen Wohngebiet kann Wohnraum in substanziellem Umfang 
  geschaffen bzw. gesichert werden. 
    
   
    Maß der baulichen Nutzung 
   Das Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan in Anwendung von § 16 Abs. 
  3 BauNVO bestimmt durch die Grundflächenzahl (GRZ) und die zulässige Höhe bauli-
  cher Anlagen. Zudem trifft der Bebauungsplan eine Festsetzung zur Bestimmung der 
  Geschossfläche als Grundlage für die Ermittlung des festgesetzten Mindestanteils an 
  Dauerwohnraum. § 17 BauNVO gibt für die einzelnen Baugebiete Orientierungswerte 
  für Obergrenzen vor, auch wenn – wie bei der vorliegenden Planung – eine Geschoss-
  flächenzahl (GFZ) oder eine Baumassenzahl (BMZ) nicht festgesetzt wird. Die Orien-
  tierungswerte für Obergrenzen bedeuten nicht, dass der jeweilige Wert als 
  Maßbestimmung festgesetzt werden sollte, sondern markiert die äußerste Grenze, 
  hinter der der Plangeber je nach seiner städtebaulichen Konzeption auch zurückblei-
  ben darf. Das gilt in besonderem Maße für die sonstigen Sondergebiete. Ihr Spektrum 
  ist besonders weit und erfasst, wie der Beispielskatalog in § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO 
  zeigt, auch intensiv gewerblich oder verwaltungsmäßig genutzte Anlagenkomplexe. 
  Deshalb hat der Verordnungsgeber die Obergrenzen für die sonstigen Sondergebiete 
  in eine Gruppe mit den Gewerbe- und Industriegebieten (GE/GI) eingeordnet. Die 
  Obergrenzen für GE und GI führen zu einer hochverdichteten Bebauung, die es in 
  Spiekeroog bisher nicht gibt und die auch künftig nicht angestrebt wird. Gem. § 17 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 21 | 65 
  Abs. 7 Satz 1 BauNVO ist für Sondergebiete das Maß der baulichen Nutzung entspre-
  chend ihrer besonderen Zweckbestimmung festzusetzen.   
  Grundflächenzahl 
  (GRZ) 
  Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadrat-
  meter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind. Somit dient 
  die Festsetzung einer GRZ der Begrenzung der zulässigen Versiegelung durch bauli-
  che Anlagen.   
  Im Bebauungsplan wird überwiegend eine GRZ von 0,3 festgesetzt. Eine GRZ von 0,3 
  bewegt sich im Mittel zwischen dem Orientierungswert für Kleinsiedlungsgebiete mit 
  einer GRZ von 0,2 und dem Orientierungswert für Reine oder Allgemeine Wohnge-
  biete mit einer GRZ von 0,4 gemäß § 17 BauNVO. Mit der festgesetzten GRZ von 0,3 
  wird daher zum einen der überwiegenden Wohn- und Ferienwohnfunktion der Son-
  dergebiete Rechnung getragen und zum anderen die Kleinteiligkeit der Bebauung, 
  die mit einer überwiegend offenen, aufgelockerten Bauweise das Ortsbild prägt, ge-
  sichert. Dies trägt auch einer möglichst ressourcenschonenden Versiegelung, auch 
  im Hinblick auf eine naturnahe Oberflächenentwässerung, Rechnung. 
  Hiervon ausgenommen sind die Bereiche südwestlich Melksett und südlich Wester-
  loog sowie die Ortsmitte. Im Bereich südwestlich Melksett und südlich Westerloog 
  ist aus Gründen des Deichschutzes und unter Berücksichtigung der Grundstückszu-
  schnitte eine GRZ von maximal 0,2 möglich. Die betreffenden Grundstücke liegen in-
  nerhalb der Deichschutzzone, in der bauliche Anlagen, so auch Nebenanlagen, 
  grundsätzlich unzulässig sind (vgl. auch das untenstehende Kapitel Hinweise und 
  nachrichtliche Übernahmen dieser Begründung). Dementsprechend setzt der Bebau-
  ungsplan für die betreffenden Bereiche eine GRZ von 0,2 fest. 
  Für den Ortskern (Sonstiges Sondergebiet Tourismus / Gewerbe Ortsmitte) wird 
  überwiegend eine GRZ von 0,4 und für einzelne Teilflächen im zentralen Bereich von 
  Noorderloog und Süderloog eine GRZ von 0,5 festgesetzt. Die vergleichsweise etwas 
  höhere GRZ trägt zum einen der Lage im Ortskern mit seinen vielfältigeren Nutzungs-
  angeboten Rechnung – neben Wohnnutzungen finden sich hier v.a. geschäftlich-ge-
  werbliche Nutzungen wie Gastronomie, Einzelhandel und Betriebe des 
  Beherbergungsgewerbes. Zum anderen wird insbesondere mit der festgesetzten GRZ 
  von 0,5 dem Gebäudebestand und den vorhandenen, vergleichsweise kleinteiligen 
  Grundstückszuschnitten Rechnung getragen.  
  Die festgesetzte GRZ entspricht auf Grundlage der durchgeführten Bestandsauf-
  nahme im Wesentlichen dem baulichen Bestand bzw. belässt für einen Großteil der 
  Grundstücke noch Entwicklungsmöglichkeiten.  In Teilen weisen Grundstücke im Be-
  stand eine GRZ auf, die oberhalb der festgesetzten GRZ liegt. Es entspricht der Pla-
  nungsabsicht der Gemeinde, die zulässige Versiegelung auf den Grundstücken 
  entsprechend der festgesetzten GRZ zu begrenzen, auch wenn einzelne Grundstücke 
  auf der Insel im Bestand eine höhere GRZ aufweisen. Die Gemeinde legt ihrer Abwä-
  gung dabei zugrunde, dass ein Bebauungsplan bestehende Baurechte verändern, 
  verkürzen oder sogar entfallen lassen kann. Je tiefer in ein bestehendes Baurecht 
  eingegriffen wird, umso stichhaltiger müssen die städtebaulichen Gründe sein, die 
  diesen Eingriff rechtfertigen. Das betrifft in besonderem Maße, wenn künftiges Bau-
  recht Baumöglichkeiten ganz entfallen lässt. Allerdings gibt es keinen Planungsgrund-
  satz, dass die vorhandene Bebauung eines Gebiets nach Art und Maß der baulichen 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 22 | 65 
  Nutzung auch bei der Überplanung weiterhin zugelassen werden muss (BVerwG, Be-
  schluss v. 26.8.2009 – 4 BN 35.09 -, juris Rn. 2). Die Rücknahme des Baurechts hin-
  sichtlich der GRZ ist vorliegend maßvoll und lässt für die betroffenen Grundstücke 
  auch bei einer Neubebauung – im Vergleich zu den übrigen Grundstücken der Insel-
  gemeinde in vergleichbarer Lage – eine sinnvolle Grundstücksnutzung zu. Soweit die 
  Grundstückseigentümer künftig hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung und des 
  Maßes der baulichen Nutzung Einschränkungen gegenüber dem Status quo hinneh-
  men müssen, ist das Abwägungsergebnis durch überwiegende städtebauliche Be-
  lange sachlich gerechtfertigt. 
  Zulässige Überschrei-
  tungen der festge-
  setzten GRZ 
  Die textlichen Festsetzungen Nr. 2.1 und 2.2 regeln die zulässigen Überschreitungen 
  der festgesetzten GRZ zugunsten der Herstellung von Veranden und Nebenanlagen 
  gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO.  
  So ist gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 2.1 in den festgesetzten Baugebieten zu-
  gunsten der Herstellung von Veranden eine Überschreitung der festgesetzten GRZ 
  um 0,05 zulässig. Veranden im Sinne dieser Festsetzung sind unselbständige, kon-
  struktiv mit einem (Haupt)Gebäude verbundene erdgeschossige Bauteile, die als Vor-
  bau vor die Gebäudeumfassungswand und die Überdachung vorspringen. Mit der 
  getroffenen Festsetzung soll die Herstellung von Veranden, die Bestandteil der bau-
  lichen Hauptanlagen sind und das Ortsbild von Spiekeroog prägen, ermöglicht wer-
  den. Veranden sind prägend für das Ortsbild der Insel Spiekeroog und erhalten daher 
  diese Privilegierung. Erste Veranden entstanden ab Mitte des 19. Jahrhunderts im 
  Zuge des zunehmenden Fremdenverkehrs. Bis Anfang des 20. Jahrhunderts wurden 
  die zunächst eher kleinen und in einfacher Bauform gehaltenen Veranden mit Brüs-
  tungen, Dächern und Seitenfenstern weiter ausgebaut.  Es handelte sich um offene, 
  nicht beheizte Veranden. Sie spendeten den Gästen Wind- und Wetterschutz. Zu Be-
  ginn des 20. Jahrhunderts sind die Brüstungen dann durch massives Mauerwerk er-
  setzt und sprossengeteilte Fenster eingesetzt worden, was die Veranden bis heute 
  prägt. Sie dienen heutzutage in der Regel als Erweiterung der Wohn- bzw. Gewerbe-
  fläche. 
   Darüber hinaus ist gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 2.2 eine weitergehende 
  Überschreitung der festgesetzten GRZ um weitere 0,1 zugunsten der Herstellung von 
  Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO zulässig. Weitere, über die in den textli-
  chen Festsetzungen Nr. 2.1 und Nr. 2.2 Satz 1 hinausgehende Überschreitungen der 
  festgesetzten GRZ sind unzulässig. Die mit dem Bebauungsplan festgesetzte Über-
  schreitung der GRZ fällt im Vergleich zur Anwendung des § 19 Abs. 4 BauNVO in gro-
  ßen Teilbereichen des Plangebiets um bis zu 0,05 bzw. 0,1 niedriger aus. Dies hat den 
  Hintergrund, dass auf den Grundstücksflächen i.d.R. keine Garagen und Stellplätze 
  für Kfz mit ihren Zufahrten vorzusehen sind, da die Insel autofrei ist. Dementspre-
  chend kann die zulässige Bodenversiegelung geringer ausfallen. Die festgesetzte 
  Überschreitung der GRZ berücksichtigt jedoch die Bodenverhältnisse, die eine Unter-
  kellerung der Gebäude i.d.R. erschweren. Dementsprechend sind oberirdische, wit-
  terungsgeschützte Nebenanlagen zulässig. Gleichzeitig wird mit der getroffenen 
  Festsetzung die zulässige Versiegelung der Grundstücke begrenzt. Ergänzend wird 
  darauf hingewiesen, dass Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, die 
  nach der NBauO in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden kön-
  nen, keine Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO sind. Sie sind bei der 
  Ermittlung der Grundfläche mitzurechnen. 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 23 | 65 
  Geschossfläche Die textlichen Festsetzungen Nr. 1.1 und Nr. 1.2 geben vor, dass ein Mindestanteil 
  der Geschossfläche jedes Grundstücks in den betreffenden Sondergebieten für Dau-
  erwohnungen zu verwenden ist. Mit der textlichen Festsetzung Nr. 2.3 wird auf 
  Grundlage von § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO bestimmt, dass bei der Ermittlung der Ge-
  schossfläche die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollge-
  schossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich 
  ihrer Umfassungswände ganz mitzurechnen sind. Demnach sind auch Geschosse, die 
  kein Vollgeschoss sind, bei der Ermittlung der Geschossfläche zu berücksichtigen. 
  Diese Festsetzung erfolgt, da es sich bei den Dachgeschossen der Gebäude im Plan-
  gebiet i.d.R. nicht um Vollgeschosse handelt, diese Flächen jedoch bei dem vorzuse-
  henden Mindestanteil von zu schaffendem Dauerwohnraum berücksichtigt werden 
  sollen.  
  Höhe baulicher Anla-
  gen 
  Die Höhe baulicher Anlagen wird im Bebauungsplan über die Festsetzung der Trauf-
  höhe als Mindest- und Höchstmaß und der Firsthöhe als Höchstmaß bestimmt.  
  Die ortsbildprägende Bebauung der Gemeinde Spiekeroog zeichnet sich überwie-
  gend durch niedrige Trauf- und Firsthöhen aus. Diese historische und ortsbildprä-
  gende Bauweise findet in den getroffenen Höhenfestsetzungen grundsätzlich 
  Berücksichtigung. So wird für den Großteil des Plangebiets eine Traufhöhe von min-
  destens 2,2 m bis maximal 3,6 m und eine Firsthöhe von bis zu 9,5 m festgesetzt, 
  auch wenn einzelne Gebäude auf der Insel über höhere Trauf- und Firsthöhen verfü-
  gen. Mit den getroffenen Festsetzungen in diesem Bebauungsplan werden gegen-
  über den bisherigen Vorgaben für die Gebäudehöhen im Geltungsbereich der 
  Baugestaltungssatzung I die maximal zulässige Traufhöhe um bis zu 10 cm und die 
  zulässige Firsthöhe um bis zu 1 m erhöht und für den Geltungsbereich dieses Bebau-
  ungsplans zugrunde gelegt. Hierdurch können wichtige Flächenpotenziale für die 
  Schaffung von Wohn- und Ferienwohnraum auf der Insel Spiekeroog erschlossen 
  werden. So können gegenüber den bisherigen Regelungen mehr nutzbare Fläche im 
  oberen Geschoss und bspw. auch Aufenthaltsräume in den Spitzböden entstehen.  
  Das kleinteilige, dörflich geprägte Ortsbild wird dabei gewahrt. So ist für die städte-
  bauliche Wirkung die Traufhöhe die entscheidende Bezugsgröße, die hier gegenüber 
  den bisherigen Regelungen lediglich um 10 cm erhöht wird. Zudem gelten für den 
  Siedlungsbereich die Baugestaltungssatzungen I und II. Hierin wird eine zulässige 
  Dachneigung von 35 Grad bis 50 Grad vorgegeben.  Für sämtliche Gebäude ist dem-
  nach eine Dachneigung von weniger als 35 Grad und mehr als 50 Grad zur Waage-
  rechten nicht zulässig. Für den Ortskern, für den die Baugestaltungssatzung I gilt, 
  wird für straßen- und platzseitige Giebelwände die Breite auf maximal 10 m begrenzt. 
  Diese Regelung soll mit der derzeit in Aufstellung befindlichen Änderung der Bauge-
  staltungssatzungen auch in die Baugestaltungssatzung II aufgenommen werden.  
  Für das im Bebauungsplan festgesetzte Reine Wohngebiet wird eine Traufhöhe von 
  mindestens 3,6 m bis zu maximal 8,5 m und eine Firsthöhe von bis zu 12,5 m festge-
  setzt. Die beiden Grundstücke stellen eine Besonderheit dar, da diese ehemals mit 
  Kinderheimen bebaut waren. Hierbei handelt es sich um vergleichsweise großforma-
  tige Gebäude im Siedlungsbereich der Gemeinde Spiekeroog. Die festgesetzten 
  Trauf- und Firsthöhen tragen dem baulichen Bestand Rechnung.  
  Der Bezugspunkt für die festgesetzten Höhen ist gemäß der textlichen Festsetzung 
  Nr. 2.4 die Oberfläche der Fahrbahnmitte des dem Baugrundstück nächstgelegenen 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 24 | 65 
  Fahrbahnabschnitts der festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche. Bei ungleichen 
  Straßenhöhen innerhalb des vorgenannten Abschnitts ist der Bezugspunkt durch li-
  neare Interpolation des höchsten und des niedrigsten Punktes in dem Fahrbahnab-
  schnitt zu ermitteln. Bei Baugrundstücken, die an unterschiedliche 
  Fahrbahnabschnitte der festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen grenzen (Eck-
  grundstücke), ist der Bezugspunkt der jeweils höchste durch lineare Interpolation 
  nach Satz 2 ermittelte Punkt.  
  Die Festsetzung eines Bezugspunktes dient der Bestimmung eines einheitlichen, für 
  alle Grundstücke in gleicher Weise zu ermittelnden Referenzpunktes für die festge-
  setzten Höhen baulicher Anlagen. Die Höhen sollen in Bezug gesetzt werden zu der 
  dem jeweiligen Grundstück zugeordneten Verkehrsfläche, da dies für die städtebau-
  liche Wirkung bedeutsam ist. Bei Eckgrundstücken, die an mehreren Seiten an Ver-
  kehrsflächen angrenzen, ist der höchste durch lineare Interpolation ermittelte Punkt 
  der anzusetzende Bezugspunkt. 
  Eine Überschreitung der festgesetzten Trauf- und Firsthöhen kann ausnahmsweise 
  zugelassen werden, wenn die Geländeoberfläche der überbaubaren Grundstücksflä-
  che des Baugrundstückes oberhalb des in Satz 1 der textlichen Festsetzung Nr. 2.4 
  genannten Bezugspunktes liegt. Die zulässige Überschreitung darf hierbei die Höhen-
  differenz zwischen dem Bezugspunkt nach Satz 1 der textlichen Festsetzung Nr. 2.4 
  und der im bauordnungsrechtlichen Verfahren nachgewiesenen natürlichen Gelän-
  deoberfläche nicht überschreiten. Bei Geländeoberflächen mit unterschiedlichen Ge-
  ländehöhen ist die maßgebliche Geländehöhe durch lineare Interpolation des 
  höchsten und des niedrigsten Punktes der überbaubaren Grundstücksfläche auf dem 
  Baugrundstück zu ermitteln. 
  Dies berücksichtigt, dass es sich bei dem Plangebiet teilweise um Dünenlagen mit 
  entsprechender Topographie handelt. Sofern die natürliche Geländeoberfläche des 
  Grundstücks innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche im Mittel höher liegt als 
  der ermittelte Bezugspunkt in den Verkehrsflächen, kann die festgesetzte Trauf- und 
  Firsthöhe ausnahmsweise überschritten werden. Die Überschreitung der festgesetz-
  ten Trauf- und Firsthöhen kann bis zu der ermittelten Höhendifferenz zwischen dem 
  Bezugspunkt in den Verkehrsflächen und der durch lineare Interpolation gemittelten 
  Geländeoberfläche zugelassen werden. 
  Die Geländehöhe der Verkehrsflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans vari-
  iert zwischen rund 2,5 m und rund 12,8 m über NHN (Normalhöhennull). In der Plan-
  zeichnung sind Höhenreferenzpunkte in den Verkehrsflächen informatorisch 
  dargestellt. Die Festsetzung der Bezugsgröße dient einer einheitlichen Höhenbestim-
  mung für die zulässige Bebauung im Bebauungsplan. 
  Auf die Festsetzung von Geschosszahlen im Bebauungsplan wird verzichtet, da für 
  die städtebauliche Wirkung der ortstypischen Bebauung auf Spiekeroog die festge-
  setzten Trauf- und Firsthöhen und nicht die Anzahl der Geschosse maßgeblich sind.  
    
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 25 | 65 
   
    Bauweise, Überbaubare Grundstücksflächen, Baugrenzen  
  Bauweise Der Bebauungsplan setzt die offene Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO fest. Dem-
  nach sind Gebäude mit seitlichem Grenzabstand zu errichten. Die offene Bauweise 
  sichert die kleinteilige, aufgelockerte Bebauung, die das Ortsbild prägt. 
  Überbaubare Grund-
  stücksflächen, Bau-
  grenzen 
  Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen definiert, die der 
  Sicherung der städtebaulichen Ordnung dienen. In der Regel werden die Baugrenzen 
  unter Berücksichtigung des Gebäudebestands im Ortsinneren auf einen Abstand von 
  3,0 m und in den außerhalb des zentralen Ortskerns gelegenen Bereichen auf einen 
  Abstand von 5,0 m zu den angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen festgesetzt. 
  Hierdurch werden die Straßen- und Wegeflächen optisch erweitert und – mit Aus-
  nahme von Veranden (s. untenstehendes Kapitel „Abweichungen von den festgesetz-
  ten Baugrenzen“) – von Bebauung freigehalten. 
  Ebenfalls ausgehend vom Gebäudebestand werden i.d.R. 20 m tiefe Baufelder fest-
  gesetzt. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass die Gebäude im Baufeld entlang 
  der Straße errichtet und die rückwärtigen Grundstücksbereiche für ruhige Erholungs-
  nutzungen gesichert werden. Diese Grundstücksteile sollen nicht durch angrenzende 
  Bebauung beeinträchtigt werden. Die festgesetzten Baufelder für die Bereiche süd-
  lich Westerloog / östlich Melksett sowie nördlich Pollerdiek sind 30 m und nördlich 
  Noorderloog 40 m tief. Diese Baufeldtiefen begründen sich durch den Gebäudebe-
  stand, der teils entsprechend langgestreckte Baukörper umfasst. 
  An einzelnen Stellen ragt die überbaubare Grundstücksfläche in die nachrichtlich 
  übernommene Deichschutzzone hinein. Dies betrifft Bereiche südlich und westlich 
  Westerloog, südwestlich Melksett sowie den östlichen Süderloog und ergibt sich aus 
  dem vorhandenen Gebäudebestand, der mit dem Bebauungsplan Nr. 22 auch wei-
  terhin gesichert werden soll. Nach § 16 Niedersächsisches Deichgesetz (NDG) ist eine 
  Bebauung bzw. eine wesentliche Änderung der Bebauung innerhalb der Deichschutz-
  zone grundsätzlich unzulässig. Jedoch kann auf Grundlage von § 16 Abs. 2 NDG die 
  Deichbehörde zur Befreiung von diesem Verbot Ausnahmen genehmigen, wenn das 
  Verbot im Einzelfall zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und 
  die Ausnahme mit den Belangen der Deichsicherheit vereinbar ist. An den Stellen, an 
  denen die Bestandsbebauung in die 50 m tiefe Deichschutzzone hineinragt, hat die 
  untere Deichbehörde (UDB) Ausnahmegenehmigungen grundsätzlich in Aussicht ge-
  stellt, sofern die Bebauung nicht über die vorhandene Bauflucht hinausgeht. Der Be-
  bauungsplan setzt die Baugrenzen dementsprechend fest (vgl. hierzu auch 
  untenstehendes Kap. „Deichschutz“ dieser Begründung). 
  In Teilbereichen des Plangebiets überlagern die festgesetzten überbaubaren Grund-
  stücksflächen Dünen, die nach § 30 BNatSchG geschützt sind. Die gemäß § 30 
  BNatSchG geschützten Dünen wurden im Zuge einer ökologischen Bestandsauf-
  nahme festgestellt und dokumentiert und sind in der Planzeichnung als nachrichtli-
  che Übernahme enthalten (vgl. Büro Ökologis Umweltanalyse & Landschaftsplanung 
  GmbH: Ökologische Bestandsaufnahme – Kurzbericht – Bebauungsplan Nr. 22 [Ge-
  meinde Spiekeroog]; Bremen, Stand: 11.10.2023; vgl. hierzu auch untenstehendes 
  Kapitel „Hinweise und nachrichtliche Übernahmen“ dieser Begründung). Dünen sind 
  zu schützen und dürfen nicht beeinträchtigt werden. Sofern gemäß § 30 BNatSchG 
  geschützte Dünen beeinträchtigt werden, ist eine Ausnahme nach § 30 Abs. 3 
  BNatSchG oder eine Befreiung gemäß § 67 BNatSchG einschließlich einer adäquaten 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 26 | 65 
  Kompensation erforderlich. Innerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten überbau-
  baren Grundstücksflächen, die im Bereich von geschützten Dünen liegen, ist jeweils 
  vor Erteilung einer Baugenehmigung die notwendige Befreiung von den Verboten 
  des § 30 BNatSchG bei der Unteren Naturschutzbehörde des Landkreises Wittmund 
  zu beantragen. Eine solche Befreiung wurde im Sinne der Innenentwicklung für diese 
  Bereiche im Zuge dieses Bebauungsplanverfahrens von der Unteren Naturschutzbe-
  hörde in Aussicht gestellt. Die erforderliche Kompensation für Eingriffe in gesetzlich 
  geschützte Dünen ist im jeweiligen bauordnungsrechtlichen Verfahren individuell zu 
  regeln.  
  Abweichungen von 
  den festgesetzten 
  Baugrenzen 
  Abweichungen von den festgesetzten Baugrenzen regelt die textliche Festsetzung Nr. 
  3. Gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 3 ist eine Überschreitung der festgesetzten 
  Baugrenzen zugunsten der Herstellung von Veranden dann zulässig, wenn die Veran-
  den einen Abstand von mindestens 1,5 m zur festgesetzten öffentlichen Straßenver-
  kehrsfläche einhalten. Veranden im Sinne dieser Festsetzung sind unselbständige, 
  konstruktiv mit einem (Haupt)Gebäude verbundene erdgeschossige Bauteile, die als 
  Vorbau vor die Gebäudeumfassungswand und die Überdachung vorspringen. Diese 
  Privilegierung von Veranden erfolgt analog zu der festgesetzten Überschreitung der 
  Grundflächenzahl (GRZ) durch Veranden (siehe dazu das obenstehende Kapitel „Zu-
  lässige Überschreitungen der festgesetzten GRZ“ dieser Begründung). Veranden sind 
  prägend für das Ortsbild der Insel Spiekeroog und erhalten daher diese Privilegie-
  rung. Erste Veranden entstanden ab Mitte des 19. Jahrhunderts im Zuge des zuneh-
  menden Fremdenverkehrs. Bis Anfang des 20. Jahrhunderts wurden die zunächst 
  eher kleinen und in einfacher Bauform gehaltenen Veranden mit Brüstungen, Dä-
  chern und Seitenfenstern weiter ausgebaut. Es handelte sich um offene, nicht be-
  heizte Veranden. Sie spendeten den Gästen Wind- und Wetterschutz. Zu Beginn des 
  20. Jahrhunderts sind die Brüstungen dann durch massives Mauerwerk ersetzt und 
  sprossengeteilte Fenster eingesetzt worden, was die Veranden bis heute prägt. Sie 
  dienen heutzutage in der Regel als Erweiterung der Wohn- bzw. Gewerbefläche. Mit 
  dem festgesetzten Abstand von mindestens 1,5 m zu den festgesetzten öffentlichen 
  Straßenverkehrsflächen soll sichergestellt werden, dass Veranden den öffentlichen 
  Raum und das Ortsbild nicht beeinträchtigen und die Straßen- und Wegeflächen vi-
  suell erweitert werden. 
  Anderweitige Gebäudeteile wie Balkone oder Terrassen sind von der textlichen Fest-
  setzung Nr. 3 ausgenommen und daher im Rahmen von § 23 Abs. 3 BauNVO bzw. im 
  Rahmen der landesrechtlichen Regelungen zulässig. Darüber hinaus sind Terrassen, 
  die nach der NBauO in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden 
  können, nach § 23 Abs. 5 BauNVO auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflä-
  chen zulässig. 
    
   
    Nebenanlagen 
   Gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 4.1 sind in den festgesetzten Baugebieten Ne-
  benanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO zwischen den straßenseitigen Baugrenzen 
  und den festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen unzulässig. Hierdurch soll eine 
  Beeinträchtigung des öffentlichen Raums durch Nebenanlagen vermieden und die 
  Straßen- und Wegeflächen optisch erweitert werden.  
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 27 | 65 
  Zudem sind gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 4.2 Nebenanlagen und weitere 
  bauliche Anlagen nach § 23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO innerhalb der nachrichtlich über-
  nommenen Deichschutzzone unzulässig. Dies trägt dem Deichschutz Rechnung, da 
  innerhalb der in der Planzeichnung kenntlich gemachten von Bebauung freizuhalten-
  den Bereiche innerhalb der Deichschutzzone Anlagen jeder Art gemäß § 16 Nieder-
  sächsisches Deichgesetz (NDG) nicht errichtet oder wesentlich geändert werden 
  dürfen. Außerhalb der Deichschutzzone bleiben bauliche Anlagen im Sinne des § 23 
  Abs. 5 Satz 2 BauNVO zulässig. Dazu gehören auch Terrassen, die nach § 5 Abs. 1 Satz 
  3 NBauO nur dann eine Abstandfläche auslösen, wenn sie jeweils höher als 1 m über 
  der Geländeoberfläche sind.  
  Darüber hinaus sind im Plangebiet Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1a BauNVO unzu-
  lässig. Hierbei handelt es sich um Nebenanlagen, die der öffentlichen Versorgung mit 
  Telekommunikationsdienstleistungen dienen. Mit dem Ausschluss dieser Nebenan-
  lagen soll eine Beeinträchtigung des kleinteiligen, dörflich geprägten Ortsbildes ver-
  mieden bspw. durch Funkmasten werden. Ein Ausschluss solcher Nebenanlagen 
  innerhalb des Siedlungskerns rechtfertigt sich auch dadurch, dass solche Nebenanla-
  gen außerhalb des Plangebiets, bspw. im Bereich des Hafens, errichtet werden kön-
  nen. 
    
   
    Flächen für den Gemeinbedarf 
  Flächen für den Ge-
  meinbedarf 
  Ausgehend vom baulichen Bestand werden Gebäude der öffentlichen Verwaltung, 
  die Inselschule, kirchliche Einrichtungen sowie sozialen und sportlichen Zwecken die-
  nende Einrichtungen als Flächen für den Gemeinbedarf festgesetzt. Die entsprechen-
  den Zweckbestimmungen sind in der Planzeichenerläuterung aufgeführt. Ziel der 
  Festsetzungen ist die Sicherung dieser für die Inselgemeinschaft bedeutsamen Ge-
  meinbedarfseinrichtungen. 
    
   
    Verkehrsflächen, Verkehrliche Erschließung, Ver- und Entsorgung 
  Verkehrsflächen, 
  Verkehrliche Er-
  schließung 
  Das Plangebiet ist über die bestehenden Wege und Straßen erschlossen. Erweiterun-
  gen sind nicht vorgesehen und nicht erforderlich. Ausgehend von dem baulichen Be-
  stand werden die vorhandenen Wege und Straßen im Bebauungsplan als öffentliche 
  Verkehrsflächen festgesetzt. 
  Ver- und Entsorgung Die Wasserversorgung erfolgt durch den Anschluss an das Versorgungsnetz des 
  Oldenburgisch-Ostfriesischen Wasserverbandes (OOWV). Die Abwasserbeseitigung 
  erfolgt ebenfalls über den OOWV, der an der Gemeindestraße Achter d' Diek eine 
  zentrale Kläranlage unterhält. Die vorhandenen Ver- und Entsorgungsleitungen lie-
  gen in der Regel innerhalb der Verkehrsflächen mit geschlossenen Fahrbahndecken.  
  Ergänzend sichert der Bebauungsplan im Osten südlich Hellerpad das vorhandene 
  Regenrückhaltebecken als Fläche für die Abwasserbeseitigung mit der Zweckbestim-
  mung Regenrückhaltebecken.  
  Die Versorgung des Plangebietes mit Strom und Gas erfolgt durch die EWE AG. Die 
  Abfallentsorgung im Plangebiet wird durch die öffentliche Müllentsorgung des Land-
  kreises Wittmund gewährleistet. 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 28 | 65 
    
   
    Grünflächen, Bäume, Flächen für Wald 
  Grünflächen Die Festsetzung von Grünflächen und deren Zweckbestimmungen im Bebauungsplan 
  erfolgt bestandsorientiert. So werden der Kurgarten und weitere öffentliche Grün-
  flächen im Siedlungsbereich als öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung 
  Parkanlage festgesetzt. Die vorhandenen Friedhöfe nördlich Bi d’Utkiek und südlich 
  Tranpad werden als Friedhofsflächen festgesetzt. Öffentliche Spielplätze werden als 
  Grünflächen mit der Zweckbestimmung Spielplatz gesichert. Ergänzend werden zum 
  Schutz vor Beschädigung und zur Sicherung einer Durchgrünung der Sondergebiete 
  weitere Grünflächen als naturbelassene Flächen festgesetzt. Hierbei handelt es sich 
  v.a. um Grünflächen im Kreuzungsbereich von Wegen. Da die naturbelassene Fläche 
  westlich Slurpad nicht öffentlich zugänglich ist und sich diese nicht im Eigentum der 
  Gemeinde, sondern in Privateigentum, befindet, wird hier eine private Grünfläche 
  mit der entsprechenden Zweckbestimmung festgesetzt. Es handelt sich bei der be-
  treffenden Fläche im Bestand um eine Grünfläche, die eingezäunt und damit nicht 
  öffentlich zugänglich ist. Mit dem B-Plan Nr. 22 soll das kleinteilige, dörflich geprägte 
  Ortsbild gesichert werden. Dies ist durch eine überwiegend eingeschossige, aufgelo-
  ckerte Bauweise geprägt. Im Bereich der Grünfläche westlich Slurpad rückt die Be-
  bauung von der Straße Bi d’Utkiek ab und öffnet sich zu der Straße Tranpad, wo die 
  Bebauungskante aufgegriffen und fortgeführt wird. Hier befindet sich ebenfalls eine 
  kleine aufgeweitete Grünfläche, die die Grünfläche fortsetzt und die Wegeflächen 
  aufweitet und optisch erweitert. Diese städtebauliche, dörflich geprägte Struktur si-
  chert der B-Plan Nr. 22. 
  Bäume Auf den Grundstücksflächen im Plangebiet bestehen in Teilen Bäume und Sträucher, 
  die einen Beitrag zur Begrünung leisten. Diese Grünstruktur soll mit Hilfe der textli-
  chen Festsetzung Nr. 5 ergänzt werden, als bei Neubauten pro angefangene 300 m² 
  Grundstücksfläche ein Laubbaum (Ausnahme: Weide bzw. Pappel) zu pflanzen und 
  dauerhaft zu erhalten ist. Die Pflanzqualität wird definiert durch den Stammdurch-
  messer von > 10 cm, gemessen in 1 m Höhe. Auf dem Grundstück vorhandene und 
  verbleibende Laubgehölze, mit Ausnahme von Weiden und Pappeln, mit einem 
  Stammdurchmesser > 10 cm, gemessen in 1 m Höhe, werden angerechnet. Hinter-
  grund der Festsetzung ist, dass Laubbäume neben der Begrünung des Plangebietes 
  auch einen Beitrag zur Erhöhung der Biodiversität in den Baugebieten leisten. Zudem 
  tragen Bäume durch ihre schattenspendende Wirkung und eine verzögerte Abgabe 
  von Regenwasser auf den Boden zu einer Verbesserung des Mikroklimas bei.   
  Flächen für Wald; 
  Waldkompensation 
  Im Plangebiet finden sich Flächen, die nach Feststellung der zuständigen unteren Na-
  turschutz- und Waldbehörde des Landkreises Wittmund nach dem Niedersächsi-
  schen Gesetz über den Wald und die Landschaftsordnung (NWaldLG) als Wald 
  einzustufen sind. Die Gemeinde Spiekeroog sieht vor, dass diese Waldflächen auf-
  grund ihrer Funktionen für den Naturhaushalt und die Naherholung erhalten werden 
  sollen. Daher werden diese Flächen im Bebauungsplan als Wald festgesetzt.  
  Von dieser Festsetzung ist eine Waldfläche ausgenommen. So hat eine Teilfläche süd-
  lich Bi d’Utkiek zwischen den Hausnummern 6 und 16 nach NWaldLG den Status einer 
  Waldfläche, wird jedoch im Bebauungsplan als Sonstiges Sondergebiet Wohnen / Fe-
  rienwohnen B mit einer überbaubaren Grundstücksfläche festgesetzt. Hierbei han-
  delt es sich um eine Fläche von rd. 2.520 m², die die Flurstücke bzw. Teile der 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 29 | 65 
  Flurstücke 70/04, 71/05, 71/4, 71/3, 71/2, 76/04, 76/03 und 83/05 umfasst. Dieser 
  Waldbestand kann bei Umsetzung des Bebauungsplans Nr. 22 nicht erhalten werden. 
  Dabei ist festzuhalten, dass es sich hierbei um private, öffentlich nicht zugängliche 
  Grundstücksflächen handelt. Mit einer Bebauung dieser Grundstücksflächen kann 
  ein nennenswerter Beitrag zur Schaffung von Dauerwohnungen und Ferienwohnun-
  gen geleistet werden. Es handelt sich um innerdörflich gelegene und erschlossene 
  Flächen. Hierdurch kann eine bauliche Inanspruchnahme von Flächen außerhalb des 
  Siedlungsbereichs vermieden werden. Dabei ist auch festzuhalten, dass die betref-
  fenden Flächen auch im hierfür bisher geltenden Bebauungsplan Nr. 8 C Ortsmitte 
  West als Baugebiet (Sondergebiet) mit einer überbaubaren Grundstücksfläche fest-
  gesetzt sind und diese Ausweisung insofern nicht erstmalig erfolgt. Die Festsetzung 
  als Sondergebiet Wohnen / Ferienwohnen B entspricht dem Planungsziel der Ge-
  meinde. Die Waldeigenschaft dieser Flächen hatte sich zwischenzeitlich entwickelt.  
  Dabei hat die Luftbildauswertung und ein Vor-Ort-Termin ergeben, dass von einer 
  mittleren Wertigkeit des Waldes auszugehen ist und Wald mit einem Zuschlag von 
  1,4 neu aufzuforsten ist. Der Verlust von als Wald eingestuften Flächen durch eine 
  Überplanung beläuft sich auf rd. 2.520 m². Somit ergibt sich für den Waldausgleich 
  ein Flächenbedarf von rd. 3.528 m² (vgl. auch Umweltbericht).   
  Das Verfahren der gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 BWaldG bei der Umwandlung von Wald 
  erforderlichen Genehmigung ist landesrechtlich in § 8 NWaldLG geregelt. Danach be-
  darf es bei der Umwandlung von Wald keiner Genehmigung, wenn die Umwandlung 
  erforderlich wird durch Regelungen u.a. in einem Bebauungsplan, § 8 Abs. 2 Satz 1 
  Nr. 1 NWaldLG. Für diesen Sonderfall gelten die Regelungen des § 8 Abs. 3 bis 8 
  NWaldLG sinngemäß. 
  Da für eine nach § 8 Abs. 4 Satz 1 NWaldLG notwendige Ersatzaufforstung bei Ver-
  wirklichung der Planung keine ausreichend großen Flächen im Plangebiet oder auf 
  der Insel Spiekeroog zur Verfügung stehen, erfolgt eine externe Waldkompensation 
  in der Gemarkung Etzel der Gemeinde Friedeburg auf dem Flurstück 45 der Flur 26. 
  Hierzu hat die Gemeinde in Abstimmung mit dem gem. § 43 Abs. 1 NWaldLG als 
  Waldbehörde zuständigen Landkreis Wittmund mit der Grundstückseigentümerin 
  die notwendigen vertraglichen Regelungen getroffen. Die der Gemeinde dadurch 
  entstehenden Kosten übernehmen aufgrund einer weiteren vertraglichen Regelung 
  die durch den Vorgang begünstigten Grundstückseigentümer der o.g. Flächen. Eine 
  separate Waldumwandlungsgenehmigung ist daher im Falle einer späteren Bebau-
  ung nicht notwendig.  
    
   
    Hinweise und nachrichtliche Übernahmen 
   Der Bebauungsplan enthält Hinweise und nachrichtliche Übernahmen, die auf wei-
  tere Rechtsvorschriften verweisen.  
  Altlasten Sollten bei Bau- oder Erdarbeiten Hinweise auf Altablagerungen oder andere Boden-
  verunreinigungen gefunden werden, ist unverzüglich die Untere Bodenschutzbe-
  hörde beim Landkreis Wittmund zu benachrichtigen. 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 30 | 65 
  Bodendenkmale  
   
  Die im Plangebiet vorhandenen Bodendenkmale, die der Fachbehörde bekannt sind, 
  sind im Bebauungsplan als nachrichtliche Übernahme enthalten (s. dazu die unten-
  stehenden Erläuterungen zu Denkmalen).  
  Sollten darüber hinaus bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühge-
  schichtliche Bodenfunde (das können u.a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohlean-
  sammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen und 
  Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) gemacht werden, sind 
  diese gemäß § 14 Abs. 1 des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) 
  meldepflichtig und müssen dem Niedersächsischen Landesamt für Denkmalpflege - 
  Stützpunkt Oldenburg, Ofener Straße 15, 26121 Oldenburg, - oder der unteren Denk-
  malschutzbehörde des Landkreises unverzüglich gemeldet werden. 
  Meldepflichtig ist der Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Boden-
  funde und Fundstellen sind nach § 14 Abs. 2 des NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werk-
  tagen nach der Anzeige unverändert zu lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu 
  tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeit ge-
  stattet. 
  Kampfmittel Sollten bei Erdarbeiten andere Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Brandmuni-
  tion, Minen etc.) gefunden werden, ist umgehend die zuständige Polizeidienststelle, 
  das Ordnungsamt oder den Kampfmittelbeseitigungsdienst des Landes Niedersach-
  sens bei der RD Hameln-Hannover des LGLN zu benachrichtigen. 
  Baugestaltungssat-
  zungen 
  Die 2. Änderung der Baugestaltungssatzung I und die 1. Änderung der Baugestal-
  tungssatzung II der Gemeinde Spiekeroog sind zu beachten. Diese enthalten weiter-
  gehende, den Bebauungsplan ergänzende örtliche Bauvorschriften, u.a. zur 
  Gestaltung von Dächern, Gauben oder Veranden. 
  Erhaltungssatzung Die Erhaltungssatzung der Gemeinde Spiekeroog ist zu beachten. 
  Baumschutzsatzung Im Plangebiet gilt die Baumschutzsatzung der Gemeinde Spiekeroog in der jeweils 
  gültigen Fassung. 
  Artenschutz Die Bestimmungen der Artenschutzvorschriften des Bundesnaturschutzgesetzes 
  (BNatSchG) bleiben von den Festsetzungen unberührt. Eine Betroffenheit der arten-
  schutzrechtlichen Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG ist nicht auszuschließen. 
  Daher ist erforderlich, dass vor Abriss von Gebäuden und vor Baumfällungen eine 
  Kontrolle auf mögliche Brutvögel und Fledermäuse stattfindet und bei einem positi-
  ven Befund eine artenspezifische Einzelfallprüfung (spezielle artenschutzrechtliche 
  Prüfung) durchgeführt wird. Ausnahmen und Befreiungen, z.B. für notwendige Ro-
  dungen von Gehölzen und Vegetationsflächen in der Zeit vom 1.3. bis 30.9. eines je-
  den Jahres, sind im Vorwege bei der Naturschutzbehörde zu beantragen. 
  Waldkompensation Zur Kompensation der Eingriffe in vorhandenen Wald aufgrund des Bebauungsplanes 
  wird außerhalb des Geltungsbereichs dieses Bebauungsplanes die Erstaufforstung 
  von Wald auf der folgenden Fläche (Gemarkung Etzel, Gemeinde Friedeburg) dem 
  Sondergebiet Wohnen / Ferienwohnen B des Bebauungsplanes Nr. 22 zugeordnet 
  und vertraglich gesichert: Flurstück 45 (Flur 26), 3.528 m². 
  Dünenschutz  
  (nachrichtliche Über-
  nahme) 
  Bei dem gesamten Plangebiet handelt es sich um einen Bereich, in dem gemäß § 30 
  BNatSchG geschützte Dünen vorkommen. Die im Zuge einer ökologischen Bestands-
  aufnahme festgestellten gemäß § 30 BNatSchG geschützten Dünen sind nachrichtlich 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 31 | 65 
  in den Bebauungsplan übernommen (vgl. Büro Ökologis Umweltanalyse & Land-
  schaftsplanung GmbH: Ökologische Bestandsaufnahme – Kurzbericht – Bebauungs-
  plan Nr. 22 [Gemeinde Spiekeroog]; Bremen, Stand: 11.10.2023). Dünen sind zu 
  schützen und dürfen nicht beeinträchtigt werden. Sofern gemäß § 30 BNatSchG ge-
  schützte Dünen beeinträchtigt werden, ist eine Ausnahme nach § 30 Abs. 3 BNatSchG 
  oder eine Befreiung gemäß § 67 BNatSchG einschließlich einer adäquaten Kompen-
  sation erforderlich. Im übrigen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 22 wurden 
  im Rahmen der Bestandserhebung keine weiteren Küstendünenrelikte festgestellt. 
  Es ist aufgrund der Vorgehensweise bei der Erhebung der gem. § 30 BNatSchG be-
  sonders geschützten Biotope nicht davon auszugehen, dass sich hier weitere ge-
  schützte Dünenrelikte befinden. 
  Deichschutz 
  (nachrichtliche Über-
  nahme) 
  Innerhalb der in der Planzeichnung kenntlich gemachten von Bebauung freizuhalten-
  den Bereiche innerhalb der Deichschutzzone dürfen Anlagen jeder Art gemäß § 16 
  Niedersächsisches Deichgesetz (NDG) nicht errichtet oder wesentlich geändert wer-
  den. Zu den Anlagen jeder Art gehören auch Lager- und Spielplätze, Wasserflächen, 
  Feuchtbiotope, Parkanlagen, Einzäunungen etc. Die Deichbehörde kann gemäß § 16 
  Abs. 2 NDG zur Befreiung vom Verbot des § 16 Abs. 1 NDG Ausnahmen genehmigen, 
  wenn das Verbot im Einzelfall zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen 
  würde und die Ausnahme mit den Belangen der Deichsicherheit vereinbar ist. Die 
  Erteilung von Ausnahmegenehmigungen hat die Untere Deichbehörde unter dem 
  Vorbehalt der jeweiligen Prüfung des Einzelfalls für diesen Bebauungsplan in Aussicht 
  gestellt. An den Stellen, an denen die Bestandsbebauung in die 50 m tiefe Deich-
  schutzzone hineinragt, hat die untere Deichbehörde (UDB) Ausnahmegenehmigun-
  gen grundsätzlich in Aussicht gestellt, sofern die Bebauung nicht über die 
  vorhandene Bauflucht hinausgeht. Der Bebauungsplan setzt die Baugrenzen dement-
  sprechend fest (vgl. hierzu auch das Kapitel „Überbaubare Grundstücksflächen“ die-
  ser Begründung). 
  Wasserschutzzone  
  (nachrichtliche Über-
  nahme) 
  Das Plangebiet liegt zum überwiegenden Teil in der Wasserschutzzone III des Was-
  serwerkes Spiekeroog. Die Wasserschutzzone III ist in dem Bebauungsplan nachricht-
  lich übernommen. Die Schutzzonenverordnung vom 17.08.1970 sowie die 
  Verordnung über Schutzbestimmungen in Wasserschutzgebieten (SchuVO) vom 
  09.11.2009 sind zu beachten. Gemäß der Schutzzonenverordnung soll die Wasser-
  schutzzone III den Schutz des Grundwassers vor weitreichenden Verunreinigungen 
  und sonstigen Beeinträchtigungen des Grundwassers gewährleisten. § 7 der Schutz-
  zonenverordnung führt die in der Wasserschutzzone III verbotenen Handlungen und 
  Anlagen auf. 
  Denkmale  
  (nachrichtliche Über-
  nahme) 
  Im Siedlungsbereich der Gemeinde Spiekeroog befinden sich Bau- und Bodendenk-
  male. Der Bebauungsplan stellt die nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzge-
  setz (NDSchG) denkmalgeschützten Anlagen und Böden als nachrichtliche 
  Übernahmen dar. Alle Maßnahmen, die die Gestaltung der unter Denkmalschutz ste-
  henden Anlagen betreffen, sowie alle baulichen Maßnahmen in deren Umgebung 
  gem. § 8 des NDSchG bedürfen der Abstimmung mit bzw. der Genehmigung durch 
  die Denkmalbehörde. Dies gilt auch unabhängig von der nachrichtlichen Übernahme 
  in den Bebauungsplan. 
    
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 32 | 65 
     
   Teil B: Umweltbericht 
   Einleitung 
   Der vorliegende Umweltbericht bildet gemäß § 2a Baugesetzbuch (BauGB) einen geson-
  derten Teil der Begründung zum Bebauungsplan. In ihm werden die auf Grund der Um-
  weltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB ermittelten Belange des Umweltschutzes 
  dargelegt und die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen beschrieben 
  und bewertet. Dabei werden die Umweltbereiche, die durch die Festsetzungen des Be-
  bauungsplans berührt sind, mit ihren entsprechenden Wirkungsfeldern betrachtet. Der 
  Umweltbericht folgt inhaltlich der Anlage 1 zum BauGB. 
   
   Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des Bebauungsplans 
  Ziele der Planung 
   
   
  Die Gemeinde Spiekeroog leidet durch die kontinuierliche Umwandlung von Dauerwoh-
  nungen zu Ferienwohnungen schon lange an einem Mangel an bezahlbaren Wohnungen 
  für Einheimische und Dauerarbeitskräfte. Eine Erweiterung des Siedlungsraums ist auf-
  grund des sensiblen Landschafts- und Naturraums kaum bzw. nur in sehr begrenztem 
  Maße möglich. Daher versucht die Gemeinde, das Dauerwohnen und das touristische 
  Wohnen über einen Bebauungsplan abzusichern.  
  Die wesentlichen Planungsziele sind: 
   die Sicherung von Dauerwohnraum und dessen Neuschaffung,  
   die Sicherung von Gewerbeflächen im Innendorfbereich,  
   die geordnete Neuschaffung von Gästebeherbergungsflächen in dessen verschiede-
  nen Ausprägungsformen sowie  
   die Sicherung der öffentlichen Daseinsvorsoge. 
  Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst den Großteil des besiedelten Bereichs 
  der Insel Spiekeroog. Ausgenommen sind lediglich der Hafenbereich, das Kurzentrum 
  Noorderpad und außerhalb des Dorfkerns liegende (Einzel-)Gebäude. Im Plangebiet fin-
  den sich überwiegend Ein- und Mehrfamilienhäuser mit einer Mischung aus Dauerwoh-
  nen und Ferienwohnungen, teilweise werden Gebäude auch ausschließlich als 
  Dauerwohnraum genutzt bzw. ausschließlich als Ferienwohnungen vermietet. Daneben 
  finden sich insbesondere im Dorfkern Hotels, Gastronomie, Angebote der sozialen und 
  kulturellen Infrastruktur sowie kleinere Läden und Gewerbeeinheiten. 
  Es herrscht eine überwiegend eingeschossige Bauweise vor, die ergänzt wird durch ein-
  zelne mehrgeschossige Gebäude. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um durch Fe-
  rienwohnungen oder als Hotel gennutzte Gebäude sowie vereinzelte 
  Mehrfamilienhäuser. Viele der Gebäude verfügen über ortstypische Veranden, die zu 
  den Erschließungswegen ausgerichtet sind. 
  Der Umweltzustand und das Ortsbild sind von vorhandener Bebauung, Verkehrswegen, 
  Grünflächen, Gebäuden, Hausgärten, Gehölzen und Restbeständen der ursprünglichen 
  Dünenlandschaft geprägt. Im Plangebiet finden sich mit Bäumen bestandene Park- und 
  Grünflächen sowie auch Wald. 
   
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 33 | 65 
  Entsprechend der geplanten Nutzungen ergeben sich für das Plangebiet folgende städ-
  tebauliche Werte: 
   Tabelle 1: Flächenangaben der Nutzungen im Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 22 
  Nutzung Bestand (gerundet in m²) 
  Baugebiete Dorf Spiekeroog  
  Gemeinbedarfsflächen Dorf Spiekeroog 
  29.0862   
  29.053 
  Verkehrsflächen  61.670  
  Grünflächen  19.760  
  Waldflächen  19.825  
  Flächen für die Abwasserbeseitigung 845 
  Geltungsbereich Bebauungsplan  422.015 
   
   
   Umweltschutzziele aus übergeordneten Fachgesetzen und Fachpla-
  nungen und ihre Berücksichtigung  
  Räumliche Lage,  
  Entwicklung und  
  Zustand 
   
  Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurden die einzelnen Umweltbereiche mit 
  den entsprechenden Wirkungsfeldern, soweit sie durch die Festsetzungen des Bebau-
  ungsplans 22 berührt sind, betrachtet und bewertet. Im Folgenden werden die wesent-
  lichen Bestandteile der Umwelt im Einwirkungsbereich des geplanten Baugebietes und 
  die wesentlichen Umweltauswirkungen mit Umsetzung der Planung gemäß § 1 Abs. 6 
  Nr. 7 BauGB dargestellt. 
  Fachgesetze Die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege sind gemäß § 1a BauGB in die pla-
  nerische Abwägung einzubeziehen. Die wesentlichen umweltbezogenen gesetzlichen 
  Grundlagen sind insbesondere das Baugesetzbuch (BauGB), das Bundesnaturschutzge-
  setz (BNatSchG) und das Niedersächsische Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutz-
  gesetz (NAGBNatSchG), verbunden mit dem speziellen Artenschutzrecht sowie 
  Gesetzgebungen zum Immissionsschutz- und Wasserrecht. 
  Baugesetzbuch 
  (BauGB) 
  In § 1 Abs. 5 BauGB wird vorgeschrieben, dass Bauleitpläne u.a. eine menschenwürdige 
  Umwelt und die natürlichen Lebensgrundlagen sichern und entwickeln sollen und eine 
  Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz besteht. Bauleitpläne sollen eine nach-
  haltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschüt-
  zenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen 
  miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozial-
  gerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung 
  gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die 
  natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz 
  und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern sowie 
  die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten 
  und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnah-
  men der Innenentwicklung erfolgen. Der Bebauungsplan Nr. 22  umfasst den baulichen 
  Bestand des Ortskerns der Insel Spiekeroog einschließlich einzelner unbebauter Grund-
  stücke, die im Zusammenhang des bebauten Ortskerns liegen. Insofern folgt die Pla-
  nung dem planerischen Grundsatz, die Innenentwicklung zu fördern.  
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 34 | 65 
  Gemäß § 1a Abs. 2 BauGB soll mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegan-
  gen werden. Landwirtschaftliche oder als Wald genutzte Flächen sollen nur im notwen-
  digen Umfang umgenutzt werden. Bodenversiegelungen sind auf das notwendige Maß 
  zu begrenzen. Gemäß Bundes-Bodenschutzgesetz sind die Funktionen des Bodens 
  nachhaltig zu sichern oder wiederherzustellen. Mit einer Planung im Bestand des Orts-
  kerns der Insel Spiekeroog wird dem Grundsatz der Bodenschutzklausel gefolgt.  
  Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen ist gemäß § 1a BauGB in Verbindung mit § 18 
  Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) die Eingriffsregelung anzuwenden. Danach sollen 
  vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft durch geeignete Maßnah-
  men vermieden oder vermindert werden. Für verbleibende erhebliche Beeinträchtigun-
  gen sind Ausgleichsmaßnahmen vorzusehen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass gemäß 
  § 1a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 18 Abs. 2 BNatSchG ein Ausgleich nicht erforder-
  lich ist, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder 
  zulässig waren. 
  Nach § 1 Abs. 3 Nr. 5 BNatSchG sind insbesondere wildlebende Tiere und Pflanzen, ihre 
  Lebensgemeinschaften sowie ihre Biotope und Lebensstätten zur dauerhaften Siche-
  rung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts zu erhalten. Es gelten 
  die artenschutzrechtlichen Bestimmungen gemäß Kapitel 5 BNatSchG. 
  Bauleitpläne sollen gemäß § 1a Abs. 5 BauGB den Erfordernissen des Klimawandels so-
  wohl durch Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken als auch durch solche, 
  die der Anpassung an den Klimawandel dienen, Rechnung tragen. Gemäß § 1 Abs. 3 Nr. 
  4 BNatSchG sind Luft und Klima auch durch Maßnahmen des Naturschutzes und der 
  Landschaftspflege zu schützen. Dies gilt insbesondere für Flächen mit günstiger lufthy-
  gienischer oder klimatischer Wirkung wie Frisch- und Kaltluftentstehungsgebiete oder 
  Luftaustauschbahnen. Dem Aufbau einer nachhaltigen Energieversorgung, insbeson-
  dere durch eine zunehmende Nutzung erneuerbarer Energien, kommt eine besondere 
  Bedeutung zu. 
  Bundesnaturschutz-
  gesetz (BNatSchG) 
  Auf der Grundlage des BNatSchG sind Tiere und Pflanzen als Bestandteil des Naturhaus-
  haltes in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt, in ihren Lebens-
  räumen sowie sonstigen Lebensbedingungen zu schützen, zu pflegen, zu entwickeln 
  und ggf. wiederherzustellen.  
  Der Schutz der Landschaft in ihrer Vielfalt, Eigenart und Schönheit und ihrer Bedeutung 
  als Erlebnis und Erholungsraum des Menschen sowie die Erhaltung historischer Kultur-
  landschaften und -landschaftsteile von besonderer Eigenart gem. § 1 Abs. 4 BNatSchG 
  erfordert die besondere Auseinandersetzung mit den Auswirkungen des Vorhabens auf 
  das Landschaftsbild.  
  Für das Bebauungsplanverfahren ist die Eingriffsregelung des § 1a Abs. 3 BauGB in Ver-
  bindung mit den §§ 14 und 15 BNatSchG zu berücksichtigen. Im Rahmen der Umwelt-
  prüfung wird untersucht, ob und in welchem Umfang mit den geplanten bzw. mit den 
  nach dem Entwurf des Bebauungsplanes planungsrechtlich zulässigen Vorhaben Ein-
  griffe in Natur und Landschaft im Sinne des § 5 des NAGB-NatSchG verbunden sind. 
  Die Richtlinie 92/43/EWG zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wildle-
  benden Tiere und Pflanzen (kurz FFH-Richtlinie) dient gemeinsam mit der europäischen 
  Vogelschutzrichtlinie im Wesentlichen der Herstellung und Sicherung eines zusammen-
  hängenden Netzes von entsprechenden Schutzgebieten (s.g. Natura 2000-Gebiete). Ge-
  mäß § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere die 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 35 | 65 
  Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesna-
  turschutzgesetzes (§§ 31-36 BNatSchG) zu berücksichtigen. 
  Die artenschutzrechtlichen Verbote nach § 44 BNatSchG sind in der Bebauungspla-
  nung so weit zu beachten, soweit diese eine Vollzugsunfähigkeit des Bebauungspla-
  nes bewirken können. Die besonderen Anforderungen des Artenschutzes gemäß § 44 
  BNatSchG hinsichtlich des Verbotes bestimmter Beeinträchtigungen von besonders 
  und streng geschützten Arten und ihrer Habitate werden im Rahmen einer ökologi-
  schen Bestandsaufnahme berücksichtigt.  
  Bundes-Immissions-
  schutzgesetz  
  (BImSchG) 
  Bezogen auf die auf das Plangebiet einwirkenden Immissionen ist das BImSchG mit den 
  entsprechenden Verordnungen zu berücksichtigen. Das Fachgesetz verpflichtet zum 
  Schutz der menschlichen Gesundheit und zur Einhaltung von Immissionsgrenzwerten 
  bestimmter Substanzen in der Luft. Im Plangebiet bestehen keine Verkehrsanlagen oder 
  gewerbliche Produktionsorte, von denen ehebliche Beeinträchtigungen gesunder 
  Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausgehen können. 
  Wasserhaushaltsge-
  setz (WHG); Nieder-
  sächsisches 
  Wassergesetz (NWG) 
  Gemäß § 1 Abs. 7a BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Auswirkungen 
  auf das Wasser sowie der sachgerechte Umgang mit Abwässern zu berücksichtigen. Die 
  Belange des Schutzgutes Wasser sind insbesondere in den nachfolgend genannten 
  Fachgesetzen verankert.  
  Bundesweit werden im Wasserhaushaltsgesetz (WHG) Ziele des Umweltschutzes für 
  das Schutzgut Wasser festgesetzt. Hierin sind die Regelungen der europäischen Was-
  serrahmenrichtlinie (WRRL) bereits integriert. Gemäß Wasserhaushaltsgesetz sind Ge-
  wässer grundsätzlich zu erhalten, zu vermehren und möglichst naturnah zu gestalten. 
  Gemäß der Vorgaben des Niedersächsischen Wassergesetzes (NWG) ist Schmutz- und 
  Niederschlagswasser so zu beseitigen, dass das Wohl der Allgemeinheit nicht beein-
  trächtigt wird.  
  Im Rahmen der Bauleitplanung sind auch die Belange des Trinkwasserschutzes zu be-
  rücksichtigen. Das Plangebiet liegt mit Ausnahme einzelner Flächen südlich der Wege 
  Süderloog (betr. Schulgelände) bzw. Pollerdiek in der Trinkwasserschutzzone III für das 
  Wasserwerk Spiekeroog. Es umfasst den südlichen Teil der Süßwasserlinse, die zur aus-
  schließlichen Trinkwasserversorgung der Insel Spiekeroog genutzt wird. Das Süßwasser-
  vorkommen ist räumlich eng begrenzt, vergleichsweise sehr geringmächtig und besitzt 
  i.d.R. keine schützenden Deckschichten. Die Nutzung der Süßwasserlinse als Trinkwas-
  servorkommen ist von hoher Bedeutung auf der Insel. 
  Niedersächsisches 
  Deichgesetz (NDG) 
  Im Bundesland Niedersachsen gilt das Niedersächsisches Deichgesetz (NDG). Es enthält 
  Legaldefinitionen für Küstenschutzanlagen, definiert Grundsätze für deren Bemessung, 
  legt Verantwortlichkeiten fest, enthält Normen für die Nutzung und Benutzung, Erwei-
  terung und Veränderung sowie die Kontrolle von Küstenschutzanlagen. Teile des räum-
  lichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 22 befinden sich in der gemäß  
  § 16 des Niedersächsischen Deichgesetzes festgesetzten 50 m-Schutzzone vom Deich. 
  Dabei soll gemäß Festsetzung des Besticks des Hauptdeiches auf Spiekeroog vom 
  25.09.1972 ein 1 m breiter Räumstreifen den Deich binnenseitig begrenzen. Die Deich-
  schutzzone wird als solche in der Planzeichnung vollständig mit einem Abstand von  
  50 m von der landseitigen Böschungsoberkante des Deichringgrabens nachrichtlich 
  übernommen. 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 36 | 65 
  Innerhalb der Deichsicherungszone dürfen Anlagen jeder Art nicht errichtet oder we-
  sentlich geändert werden. Ausnahmen können von der Deichbehörde genehmigt wer-
  den, wenn das Verbot der Errichtung oder wesentlichen Änderung von Anlagen im 
  Einzelfall zu einer nicht beabsichtigten Härte führen würde. An den Stellen, an denen 
  die Bestandsbebauung in die 50m- Zone hineinragt, hat die untere Deichbehörde (UDB) 
  Ausnahmegenehmigungen grundsätzlich in Aussicht gestellt, sofern die Bebauung nicht 
  über die vorhandene Bauflucht hinausgeht. Dementsprechend wird im Bebauungsplan 
  für die bestehenden Wohnhäuser eine eng begrenzte überbaubare Grundstücksfläche 
  festgesetzt. 
  Raumordnungsgesetz 
  (ROG), Bundesraum-
  ordnungsplan Hoch-
  wasserschutz (BRPH) 
  Gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 6 des Raumordnungsgesetzes (ROG) ist als Grundsatz der Raum-
  ordnung für den vorbeugenden Hochwasserschutz an der Küste und im Binnenland zu 
  sorgen. Dies soll im Binnenland vor allem durch Sicherung oder Rückgewinnung von 
  Auen, Rückhalteflächen und Entlastungsflächen erfolgen. Der "Bundesraumordnungs-
  plan Hochwasserschutz" (BRPH) vom September 2021 trifft erstmals bundesweite Re-
  gelungen zur Wasserwirtschaft, zum Hochwasserrisikomanagement, zur Entwicklung 
  von Siedlungen und kritischen Infrastrukturen wie Verkehrs- und Energienetzen. Über-
  flutungs- und Versickerungsflächen müssen gewonnen und freigehalten und das Was-
  serrückhaltevermögen des Bodens verbessert werden. Das Plangebiet befindet sich 
  zum größten Teil innerhalb eines Risikogebiets für ein Hochwasser mit niedriger Wahr-
  scheinlichkeit (HQextrem). Als Risikogewässer ist die Tideems angegeben, als Flutquelle 
  die Küste. Die betreffenden Teile des Plangebiets befinden sich in einem geschützten 
  Bereich. 
  Landes-Raumord-
  nungsprogramm Nie-
  dersachsen (LROP) 
  Für das Land Niedersachsen werden Ziele und Grundsätze der Raumordnung im Lan-
  desraumordnungsprogramm formuliert. Die Verordnung über das Landes-Raumord-
  nungsprogramm Niedersachsen in der Fassung vom 26. September 2017 wurde in 
  Teilen 2022 geändert. Die Änderungsverordnung vom 7. September 2022 ist am 
  17.09.2022 in Kraft getreten. Die aktuelle Fassung des Landes-Raumordnungspro-
  gramms (LROP) ergibt sich demnach aus der Neubekanntmachung 2017 und der Ände-
  rungsverordnung von 2022 im Vergleich. 
  Nach dem Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen sind die niedersächsische 
  Küste und die vorgelagerten Ostfriesischen Inseln vor Schäden durch Sturmfluten und 
  Landverluste zu schützen. Die dafür erforderlichen Flächen sind zu sichern. Zur vorsor-
  genden Anpassung an die Folgen des Klimawandels sollen in sturmflutgefährdeten Ge-
  bieten an der Küste bei allen Planungen und Maßnahmen die Möglichkeiten der 
  Risikovorsorge gegen Überflutungen in die Abwägung einbezogen werden. Dies gilt 
  auch in durch Deiche und Sperrwerke geschützten Gebieten sowie in durch Hauptdei-
  che und Schutzdünen geschützten Gebieten auf den Ostfriesischen Inseln. In diesen Ge-
  bieten soll Überflutungsrisiken durch flexible hochwasserangepasste Planungen und 
  Maßnahmen sowie geeignete Standort- und Nutzungskonzepte Rechnung getragen 
  werden. Bereiche mit besonders hohem Gefährdungspotenzial sollen als Vorbehaltsge-
  biete Hochwasser ausgewiesen werden. 
  Unter 3.1.2 „Natur und Landschaft“ Punkt 01 wird im LROP als Ziel formuliert, dass für 
  den Naturhaushalt, die Tier- und Pflanzenwelt und das Landschaftsbild wertvolle Ge-
  biete, Landschaftsbestandteile und Lebensräume zu erhalten und zu entwickeln sind. 
  Unter Punkt 02 heißt es weiter, dass zu nachhaltigen Sicherung von heimischen Tier- 
  und Pflanzenarten und deren Populationen einschließlich ihrer Lebensräume und Le-
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 37 | 65 
  bensgemeinschaften sowie zur Bewahrung, Wiederherstellung und Entwicklung funkti-
  onsfähiger ökologischer Wechselbeziehungen ist ein landesweiter Biotopverbund auf-
  zubauen ist. Unter dem Ziel 3.1.3 „Natura 2000“ Punkt 01 wird formuliert, dass die 
  Gebiete des europäischen ökologischen Netzes „Natura 2000“ entsprechend den jewei-
  ligen Erhaltungsziele zu sichern sind.  
  Im LROP werden für einen Großteil von Spiekeroog der Biotopverbund und die Natura-
  2000-Flächen auf der Insel als Ziele der Raumordnung dargestellt. Nach dem Landes-
  raumordnungsprogramm liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 22 jedoch 
  nicht innerhalb der Vorranggebiete Natura 2000 und des Biotopverbunds.  
  Regionales Raumord-
  nungsprogramm 
  Landkreis Wittmund 
  (RROP) 
  Im Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP) aus dem Jahr 2006 für den Landkreis 
  Wittmund ist Spiekeroog als Grundzentrum sowie als Standort mit der besonderen Ent-
  wicklungsaufgabe Fremdenverkehr festgelegt. Das RROP enthält unter D2.1 „Natur und 
  Landschaft“ unter dem Punkt 2.103 Aussagen zu Vorsorge- und Vorranggebiete für Na-
  tur und Landschaft sowie zur Grünlandbewirtschaftung, -pflege und -entwicklung. Bei 
  der nachrichtlichen Darstellung der äußeren Grenzen des Nationalparks „Niedersächsi-
  sches Wattenmeer“ im RROP und den daraus abzuleitenden Vorranggebieten für Natur 
  und Landschaft sowie Überlagerungsmöglichkeiten mit Vorsorgegebieten für Erholung 
  ist der Siedlungsbereich von Spiekeroog, und somit der Planbereich des Bebauungs-
  plans, ausgenommen. Entsprechend des raumordnerischen Ziels D 2.110 ist auch inner-
  halb der nicht als Vorrang- oder Vorsorgegebiete bewerteten Teilbereiche eine auf die 
  jeweilige Landschaftsform Rücksicht nehmende Entwicklung anzustreben, um unnötige 
  Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu verhindern. Bei dem Bebauungsplan 
  handelt es sich um eine Bestandsplanung, so dass von keinen unnötigen Beeinträchti-
  gungen von Natur und Landschaft auszugehen ist.  
  Landschaftsrahmen-
  plan Landkreis Witt-
  mund 
  Für den Landkreis Wittmund wurde als Fachgutachten durch die untere Naturschutzbe-
  hörde der Landschaftsrahmenplan erarbeitet. Er stammt aus dem Jahre 2006. Gemäß 
  Landschaftsrahmenplan gehört die Insel Spiekeroog als eigene naturräumliche Land-
  schaftseinheit zur naturräumlichen Region der ostfriesischen Seemarschen und Inseln. 
  Spiekeroog befindet sich auf einer Sanddüne. 
  Der Landschaftsrahmenplan formuliert als Ziele für Natur und Landschaft die Erhal-
  tung, Sicherung, Entwicklung und Pflege der durch verschiedene Ausprägungen der 
  Küstendünen charakterisierten Landschaft sowie der durch unterschiedliche Salzwie-
  senstadien geprägten südlichen Randbereiche der Inseln Langeoog und Spiekeroog. 
  Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 22 Dorf befindet sich gem. Karte IV.1 Leitbild 
  für Natur und Landschaft in einem Bereich mit umweltgerechter Nutzung. Dieser Be-
  reich steht für den Erhalt und die Entwicklung umweltgerechter Nutzungen unter be-
  sonderer Berücksichtigung von naturbetonten Strukturen, Standortbedingungen 
  sowie Vielfalt, Eigenart und Schönheit der Landschaft. 
  Das Plangebiet des Bebauungsplan Nr. 22 Dorf befindet sich gemäß der Karte V 
  „Schutz, Pflege, Entwicklung bestimmter Teile von Natur und Landschaft“ außerhalb 
  des Nationalparks Niedersächsisches Wattenmeer. Es befindet sich innerhalb eines 
  Bereiches, der unter Berücksichtigung der Landschafts- und Lebensraumqualitäten 
  sowie der inseltypischen Biotopformen als Entwicklungsfläche gekennzeichnet ist. 
  Der Geltungsbereich des Bebauungsplan Nr. 22 ist nicht Teil des Nationalparks Nds. 
  Wattenmeer. Der Nationalpark Nds. Wattenmeer ist als EU-Vogelschutzgebiet V01 
  (EU-Kennzahl DE 2210-401) und als FFH-Gebiet (Nenn-Nr. 01) (EU-Kennzahl DE 2306-
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 38 | 65 
  301) Teil des Natura 2000 Schutzgebietssystems. Ausgenommen von der Nennung als 
  Vogelschutz- und FFH-Gebiet sind die Erholungszonen oberhalb des mittleren Tide-
  hochwassers. 
  Die Gemeinde Spiekeroog verfügt für ihr Gemeindegebiet über keinen Landschafts-
  plan. 
  Flächennutzungsplan Für das Plangebiet gilt derzeit die 6. Änderung des Flächennutzungsplans (FNP) der 
  Gemeinde Spiekeroog. Hierin sind insgesamt elf, teils sehr kleinteilige Sondergebiete 
  mit unterschiedlichen Zweckbestimmungen (SO 1 Allgemein, SO 2 Wohnge-
  bäude/Wohnen, SO 3 Gastronomie/Wohnen, SO 4 Hotel, SO 5 Apo-theke, SO 6 Kon-
  zentrationsbereich des Kurwesens, SO 7 Ferienheim/Erholungsheim, SO 8 Künst-
  lerhaus, SO 9 Eingeschränktes Gewerbe, SO 10 Reiterhof, SO 11 Gartenbaubetriebe) 
  sowie Flächen für den Gemeinbedarf und Grünflächen dargestellt. Der Bebauungs-
  plan Nr. 22  kann mit den festgesetzten Baugebieten nicht vollumfänglich aus den in 
  der 6. Änderung des Flächennutzungsplans dargestellten kleinteiligen Sondergebie-
  ten entwickelt werden. Um dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB Rechnung 
  zu tragen, wird daher parallel zum Bebauungsplan Nr. 22  der Flächennutzungsplan ent-
  sprechend der Planungsziele geändert. Hierzu erfolgt die Aufstellung der 7. Änderung 
  des Flächennutzungsplans. 
  Baumschutzsatzung Die Gemeinde Spiekeroog verfügt über eine Satzung zum Schutz des Baumbestandes. 
  Die Satzung gilt für alle Grundstücke innerhalb von Bebauungsplänen, für den Innen-
  bereich im Sinne des § 34 BauGB sowie für alle bebauten Grundstücke im Außenbe-
  reich im Sinne des § 35 BauGB im Gebiet der Gemeinde Spiekeroog. Ziel der Satzung 
  ist der Schutz des Baumbestandes zur Belebung und Gliederung des Orts- und Land-
  schaftsbildes. Die Zielsetzung erfolgt auch aufgrund der Bedeutung des Baumbestan-
  des für die Erholung und das Naturerleben des Menschen sowie für den 
  Naturhaushalt. 
  Niedersächsisches 
  Denkmalschutzgesetz 
  (NDSchG) 
  Im Siedlungsbereich der Gemeinde Spiekeroog befinden sich Bau- und Bodendenk-
  male. Diese sind im Bebauungsplans Nr. 22 nachrichtlich übernommen. Es wird darauf 
  hingewiesen, dass unabhängig von der nachrichtlichen Übernahme in den Bebau-
  ungsplan, Denkmale nach § 3 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz geschützt sind. 
  Weitere Umweltin-
  formationen Für die Belange des Umweltschutzes wurden neben den vorgenannten Fachgeset-
  zen, Programmen und Plänen folgende Unterlagen herangezogen, die eine Grund-
  lage für die Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen darstellen: 
   Natur- und Artenschutz: Ökologische Bestandsaufnahme Bebauungsplan Nr. 22 
  Gemeinde Spiekeroog (Ökologis Umweltanalyse und Landschaftsplanung GmbH, 
  11.10.23) 
  FFH-Vorprüfung gemäß § 34 BNatSchG (Thalen Consult GmbH, 15.04.2024, re-
  daktionell geändert am 10.06.2024) 
  Stellungnahme der Nationalparkverwaltung Niedersächsisches Wattenmeer den 
  Belangen den Belangen des Nationalparks Wattenmeer sowie zur Abgrenzung 
  des Plangebietes (08.03.23) 
  Stellungnahme der Niedersächsischen Landesforsten zur Bestimmung und Um-
  wandlung von Wald im Plangebiet (14.03.23) 
  Niedersächsische Umweltkarten zur Auswertung von Schutzgebieten; Nieder-
  sächsisches Ministerium für Umwelt, Energie und Klimaschutz (20.11.2023) 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 39 | 65 
   Bodenschutz: Stellungnahme des Landesamts für Bergbau, Energie und Geologie 
  zum Bodenschutz und Umgang des Bodens im Falle einer Beseitigung (03.03.23) 
  Niedersächsisches Bodeninformationssystem NIBIS - Kartenserver zur Auswer-
  tung von Informationen zum Boden und zur Hydrologie; Landesamt für Bergbau, 
  Energie und Geologie zum Bodenschutz und Umgang des Bodens im Falle einer 
  Beseitigung (03.03.23) 
   Deichschutz: Stellungnahme der unteren Wasserbehörde und unteren Deichbe-
  hörde zur Berücksichtigung des Deichschutzes (Landkreis Wittmund, 31.03.23) 
   Wasser, Trinkwasser und Grundwasserschutz: Stellungnahme untere Wasserbe-
  hörde zur Wasserschutzzone III des Wasserwerks Spiekeroog sowie zum Schutz 
  des Trinkwassers (Landkreis Wittmund, 31.03.23) 
  Stellungnahme des Oldenburgisch-Ostfriesischen Wasserverbandes zum Trink-
  wasser und zum vorsorgenden Grundwasserschutz (30.03.2023) 
   Denkmalschutz: Stellungnahme der unteren Denkmalschutzbehörde (Landkreis 
  Wittmund) zum Vorhandensein von Bau- und Bodendenkmalen (05.04.2023) 
   
   Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 
   
    Bestandsaufnahme und Bewertung des Umweltzustandes und der Umwelt-
  merkmale 
  Für die einzelnen gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB zu betrachtenden Belange des Um-
  weltschutzes erfolgt nachfolgend jeweils eine Beschreibung der Ermittlung und Be-
  wertung des gegenwärtigen Umweltzustandes und der besonderen 
  Umweltmerkmale. Die Beschreibung dient der Herausstellung der Empfindlichkeit der 
  Umwelt gegenüber der Planung und ihrer Berücksichtigung im Rahmen der Planung 
  sowie der Ableitung von Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Aus-
  gleich negativer Umweltwirkungen. Für die Beschreibung der Umweltsituation wur-
  den zum einen die aktuellen Bestände aufgenommen und zum anderen verfügbare 
  Umweltdaten herangezogen. 
  Schutzgut Boden Die Insel Spiekeroog zählt zur Bodengroßlandschaft Nordseeinseln und gehört zur Bo-
  denregion Küstenholozän. Spiekeroog setzt sich aus verschieden alten Küstendünen 
  zusammen, die Höhen zwischen 2 m und 24 m über Normalnull aufweisen. Die Bo-
  denlandschaft besteht zum überwiegenden Teil aus Dünen und Flugsanden. Die Bo-
  dentypen setzen sich aus Gleyen und Rankern zusammen. Marschböden beschränken 
  sich auf den südwestlichen Plangebietsteil. Die Marschböden außerhalb des Plange-
  bietes werden als Grünland vorwiegend landwirtschaftlich genutzt. Im Plangebiet ist 
  mit sulfatsauren Böden zu rechnen (vgl. Landesamt für Bergbau, Energie und Geo-
  logie: NIBIS Kartenserver - Niedersächsisches Bodeninformationssystem, Stand No-
  vember 2023).  
  Durch die bereits lange andauernde Besiedelung der Fläche ist der Großteil der Böden 
  im Plangebiet durch Gebäude, Neben- und Gartenanlagen anthropogen überformt.  
  Durch die bestehende Bebauung und vorhandenen Straßen und Wege sind die Böden 
  zu großen Teilen versiegelt und die natürlichen Bodenprozesse daher erheblich be-
  einträchtigt. Vorbelastungen durch Altlasten und Altablagerungen sind nicht bekannt.  
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 40 | 65 
  Noch offene Böden im Plangebiet übernehmen Lebensraumfunktionen für Tiere, 
  Pflanzen und Bodenorganismen. Eine Teilfunktion als Lebensraum für naturnahe 
  Pflanzengesellschaften und daran gebundene Tierartengruppen ist im Bereich der ge-
  schützten Biotope ausgeprägt. 
  In Plangebiet befinden sich bekannte Bodendenkmale, die gemäß dem Niedersächsi-
  schen Denkmalschutzgesetz zu erhalten und zu schützen sind.  
  Schutzgut Pflanzen, 
  Schutzgutbiologische 
  Vielfalt 
  Im September 2023 wurde eine Untersuchung des Plangebiets im Rahmen einer öko-
  logischen Bestandsaufnahme durchgeführt. In Abstimmung mit der unteren Natur-
  schutzbehörde des Landkreises Wittmund erfolgte vorab 2023 die Festlegung des 
  Untersuchungsumfangs. Der Fokus der Untersuchungen sollte demnach auf der Er-
  fassung der gemäß § 30 BNatSchG geschützten Biotope (insbesondere Küstendünen), 
  von Bäumen mit besonderer Habitatqualität sowie von weiteren Bereichen mit ho-
  hem ökologischem Potenzial bzw. Lebensraumeignung für planungsrelevante Arten 
  liegen. Die Kartierung erfolgt nach dem Kartierschlüssel für Biotoptypen in Nieder-
  sachsen nach Drachenfels.  
  Da die Aufstellung des Bebauungsplans vornehmlich der Bestandssicherung dient, er-
  geben sich nur geringfügige Veränderungsmöglichkeiten. Um die aus dem neuen Pla-
  nungsrecht resultierenden möglichen Wirkungen einschätzen zu können, wurden die 
  potenziell bebaubaren Flächen nach weiteren gemäß § 30 BNatSchG geschützten Bi-
  otope sowie nach Habitatbäumen und geschützten Lebensstätten abgesucht. Die Kar-
  tierung der Habitatbäume erfolgte darüber hinaus im Randbereich der angrenzenden 
  Flächen, da die Bäume auch durch direkte oder indirekte Beeinträchtigungen der 
  Wurzelbereiche im Zuge von Baummaßnahmen geschädigt oder zerstört werden kön-
  nen. Zudem wurden weitere Bereiche mit hohem ökologischem Potenzial bzw. Le-
  bensraumeignung für planungsrelevante Arten aufgenommen. 
  Der Siedlungsbereich Spiekeroogs wird in Richtung Norden durch die Dünenland-
  schaft begrenzt. Randbereiche dieser gemäß § 30 BNatSchG geschützten Küstendü-
  nen ragen dabei in das Plangebiet. Es handelt sich dabei zum einen um Küstendünen-
  Grasflur und -Heide (KD) sowie um Küstendünen-Gebüsch und -Wald (KG), wobei der 
  „Trockenrasen basenarmer Graudünen“ (KDGA) mit einer Gesamtfläche von 7.535 m² 
  den flächenmäßig größten Anteil ausmacht. Des Weiteren befinden sich insbesondere 
  im Nordwesten des Plangebiets „Krähenbeer-Küstendünenheide“ (KDE), „Trockenra-
  sen basenarmer Graudünen“ (KDGA) sowie „sonstige Grasflur der Graudünen“ (KDGS) 
  entlang der Straße „Up De Höcht“. 
  In den Dünen sind häufig Gebüsche und Gehölze kleinflächig eingestreut. Innerhalb 
  des Siedlungsbereichs handelt es sich bei dem Gehölzaufwuchs oft um standort-
  fremde Arten wie die aus Asien stammende, ehemals gepflanzte Kartoffelrose oder 
  die Späte Traubenkirsche. Bei Küstendünen mit einer Dominanz dieser neophytischen 
  Gehölzarten (KGX und KGY) bezieht sich der Schutz gemäß § 30 BNatSchG nur auf den 
  Dünenstandort exklusive der Vegetation. Den flächenmäßig größeren Anteil hat hier-
  bei das „sonstige standortfremde Küstendünengehölz“ (KGY) mit einer Gesamtfläche 
  von 3.265 m². 
  Der häufigste Biotoptyp der Küstendünengehölze mit heimischen Arten bildet der „Ei-
  chenwald der Küstendünen“ (KGQ) mit einer Gesamtfläche von 2.887 m². Der größte 
  zusammenhängende Gehölzbestand ist der Wald östlich des Inselfriedhofs, der vor-
  wiegend dem Biotoptyp KGQ entspricht. Weitere Eichen- und Pionierwälder (KGP und 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 41 | 65 
  KGQ) sowie sonstiges Küstendünengehölz aus heimischen Arten wie z.B. Sanddorn 
  (KGH) sind im Geltungsbereich meist nur fragmentarisch angrenzend an andere Ve-
  getationsausprägungen der Dünen vorhanden. 
   
  Abb. 1: Übersicht der nach §30 BNatschG geschützten Küstendünenbiotope  
   
  Die im Rahmen der ökologischen Bestandsaufnahme kartierten gesetzlich geschütz-
  ten Biotope sind in der nachfolgenden Tabelle zusammengestellt. 
  Tabelle 2 2: Gemäß § 30 BNatSchG geschützten Biotoptypen im Plangebiet des Bebau-
  ungsplanes Nr. 22 
  Biotoptyp-
  Code-Nr. 
  Code Bezeichnung Schutzgebiet Fläche 
  [m²] 
  03.09.03.02 KDGA Trockenrasen basenarmer 
  Graudünen 
  gesamtes Biotop 7.535 
  03.09.03.04 KDGS Sonstige Grasflur der 
  Graudünen 
  gesamtes Biotop 945 
  03.09.04.00 KDE Krähenbeeren-Küstendü-
  nenheide 
  gesamtes Biotop 1.685 
  03.10.03.00 KGH Sonstiges Küstendünenge-
  hölz aus heimischen Arten 
   
  gesamtes Biotop 233 
  Biotoptyp-
  Code-Nr. 
  Code Bezeichnung Schutzgebiet Fläche 
  [m²] 
  03.10.05.00 KGP Sonstiger Pionierwald der 
  Küstendünen 
  gesamtes Biotop 478 
  03.10.06.00 KGQ Eichenwald der Küstendü-
  nen 
  gesamtes Biotop 2.887 
  03.10.04.00 KGX Kartoffelrosen-Gebüsch 
  der Küstendünen 
  Dünenstandort 72 
  03.10.07.00 KGY Sonstiges standortfremdes 
  Küstendünengehölz 
  Dünenstandort 3.265 
   
    
  
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 42 | 65 
  Die bereits versiegelten Flächen im Plangebiet stehen nicht mehr als natürlicher Le-
  bensraum zur Verfügung und durch die vielen verschiedenen Nutzungen im Sied-
  lungskern bestehen bereits anlage- und betriebsbedingte Einschränkungen für Flora 
  und Fauna. Dennoch befindet sich innerhalb des Plangebietes eine Vielfalt weiterer 
  Lebensräume, welche auch innerhalb des Geltungsbereichs eine überaus hohe biolo-
  gische Vielfalt bedingen. So sind den Häusern im Gemeindegebiet zumeist großflä-
  chige Zier- und Nutzgärten unterschiedlicher Naturnähe zuzuordnen. Sowohl in den 
  Gärten als auch entlang der Verkehrsflächen und auf öffentlichen Grünflächen ist ein 
  ausgeprägter Baum- und Strauchbestand aus u.a. Birke, Erle, Esche, Kiefer, Pappel, 
  Rosskastanie, Stieleiche, Schwedischer Mehlbeere und Winterlinde zu finden. 
  Potenzielle Habitat-
  bäume 
  Im Zuge der Kartierungen konnten auf den untersuchten Flächen und in deren Rand-
  zonen in Summe 16 Bäume festgestellt werden, die über ein Habitatpotenzial für ge-
  schützte Tierarten verfügen. Konkret geht es um Bäume mit Fäulnishöhlen, Rissen, 
  Spalten, Totholz und abstehender Borke. Die erfassten Hohlraum- bzw. Nischenstruk-
  turen sind ausschließlich auf Baumverletzungen und darauffolgende Fäulnisprozesse 
  sowie zersetzende Organismen zurückzuführen. Bruthöhlen von z.B. Buntspechten 
  waren nicht vorhanden, da die Tiere auf Spiekeroog bisher eher eine Seltenheit dar-
  stellen. Auch wurden in den untersuchten Bereichen weder Großhöhlen noch Horst-
  bäume festgestellt. 
  Die Bäume können neben Pflanzen, Pilzen und Flechten auch vielen geschützten Tie-
  ren, wie z.B. höhlenbrütenden Vögeln oder quartierbewohnenden Fledermäusen, 
  spezifische Lebensräume bieten und tragen somit zur Biodiversität bei. Innerhalb des 
  Geltungsbereichs können sie beispielsweise Höhlen- und Nischenbrütern wie Star, 
  Gartenrotschwanz, Grauschnäpper, Blau-, Kohlmeise und Haussperling als Fortpflan-
  zungs- und Ruhestätte dienen. Außerdem bieten sie den auf der Insel sporadisch vor-
  kommenden Fledermäusen wie Zwerg-, Rauhautfledermaus und wahrscheinlich auch 
  Großer Abendsegler potenzielle Tagesquartiere.  
  Tabelle 3 3: Erfasste Habitatbäume mit Höhe, Brusthöhendurchmesser (BHD) und Art 
  des Habitats 
  Nr.  Baumart  Baum-
  höhe  
  BHD  Art des Habitats  
  1  Winterlinde  15 m  68 cm  Spalt und Rindentasche in 1,5 m Höhe  
  2  Weide  18 m  112 
  cm  
  Risse und Spalte in Ästen ab 5 m Höhe  
  Nr.  Baumart  Baum-
  höhe  
  BHD  Art des Habitats  
  3  Erle  20 m 25 cm  Fäulnishöhle Ø 10 cm in 5 m Höhe  
  4  Erle  20 m 25 cm  2 Fäulnishöhlen Ø 5 cm in 7 m Höhe  
  5  Erle  20 m 25 cm  Fäulnishöhle Ø 10 cm in 5 m Höhe und 
  Fäulnishöhle Ø 5 cm in 4m Höhe  
  6  Esche  6 m 68 cm  Fäulnishöhle Ø 15 cm in 3 m Höhe, 
  Spalte und rissige Borke  
  7  Rosskastanie  8 m 34 cm  Rindentasche, Spalte und Stammschä-
  den bis in 5 m Höhe  
  8  Erle  12 m 46 cm  3 Fäulnishöhlen Ø 5 cm in 5 m Höhe  
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 43 | 65 
  9  Erle  10 m 23 cm  2 Fäulnishöhlen Ø 7 cm in 4 m Höhe  
  10  Erle  3,5 m 22 cm  stehendes Totholz  
  11  Erle, mehrstäm-
  mig  
  20 m 68 cm  Fäulnishöhle (Initial) Ø 5cm in 5m Höhe, 
  Spalt 10 × 50 cm in 1,5 m Höhe  
  12  Erle, Kopfbaum  8 m 25 cm  Fäulnishöhle (Initial) Ø 3 cm in 4 m Höhe  
  13  Erle, Kopfbaum  8 m 35 cm  Fäulnishöhle Ø 5 cm in 4 m Höhe  
  14  Erle, Kopfbaum  7 m 18 cm  Fäulnishöhle Ø 7 cm in 3 m Höhe  
  15  Erle  14 m 90 cm  Fäulnishöhle Ø 5 cm in 2 m Höhe, mar-
  kante Wuchsform  
  16  Birke, mehrstäm-
  mig  
  15 m 70 cm  Höhleninitial Ø 10 cm in 2,5 m Höhe  
   
    
   Eine Fällung kann bei jedem Höhlenbaum mit Konflikten bzgl. der geltenden Arten-
  schutzbestimmungen (§ 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG) einhergehen. Aufgrund der spezi-
  ellen Bedingungen auf Spiekeroog (vor allem in Bezug auf fehlende Fledermaus-
  Winterquartiere) wird hingegen bei ggf. erforderlichen Baumfällungen, die in den 
  Wintermonaten stattfinden, nicht mit Verletzungen des Tötungs- und Störungsverbo-
  tes (§ 44 Abs. 1 Nr. 1-2 BNatSchG) zu rechnen sein.  
  Bäume ohne besondere Habitatstrukturen sind, bei Einhaltung des Sommerfällverbo-
  tes gemäß § 39 Abs. 2 BNatSchG, in Bezug auf den Artenschutz nicht konfliktträchtig. 
  Eine Übersichtskarte mit den erfassten Habitatbäumen ist diesem Umweltbericht als 
  Anlage 1 beigefügt. 
  Wald Im Plangebiet befinden sich drei großflächige Gehölzbestände, die vollständig als 
  Wald im Sinne des § 2 Abs. 3 des Niedersächsischen Gesetzes über den Wald und die 
  Landschaftsordnung (NWaldLG) einzuordnen sind.   
  Es handelt sich um eine Fläche südlich der Straße Bi d’Utkiek mit Baumarten u.a. Ei-
  che, Feldahorn, Bergahorn, Hainbuche, Erle, Kiefer, Birke, Pappel, Eberesche, Ilex Eibe 
  und Straucharten u.a. Holunder, Weißdorn. Die vorgenannten Baumarten stocken so-
  wohl in der Altersstufe I (0-20Jahre) als auch in der Altersstufe II (20-40 Jahre) auf. 
  Einzelne Bäume mögen auch älter als 40 Jahre alt sein (Altersstufe III). Die Altersein-
  schätzung kann aufgrund der besonderen klimatischen Bedingungen der Insel nicht 
  1:1 wie eine forstliche (Festland-) Alterseinschätzung erfolgen. Bei der Altersstufe II 
  bildet überwiegend einen lückigen bis geschlossenen, herrschenden Hauptbestand 
  mit einer Oberhöhe von ca. 10-14 m. Die Straucharten frieden unter Beteiligung der 
  Bäume der II. Ordnung (Eberesche, Ilex, Eibe) die Liegenschaft nach Westen und Nor-
  den ein und bilden somit einen recht artenreichen und stabilen Waldaußenrand. Hier-
  bei handelt es sich um eine Fläche von rd. 2.520 m², die die Flurstücke bzw. Teile der 
  Flurstücke 70/4, 71/5, 71/4, 71/3, 71/2, 76/04, 76/03 und 83/05 umfasst. 
  Eine zweite Gehölzfläche befindet sich östlich des Friedhofes auf dem Flurstück 
  2/83/1. Der gepflasterte Fußweg durch das Wäldchen dient der Erholung und ist als 
  Zubehörfläche dem Wald zuzurechnen. Die Waldfläche hat eine Größe von ca. 4.477 
  m². 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 44 | 65 
  Die dritte Gehölzfläche befindet sich westlich und südlich des Kurparkes auf den Flur-
  stücken 20, 19/6, 19/4 und 19/1. Die Waldfläche hat eine Größe von ca. 12.828 m². 
  Von den drei vorgenannten Flächen kann die erst genannte Fläche südlich der Straße 
  Bi d’Utkiek mit Umsetzung der Planung nicht erhalten werden. Dies Fläche wird im 
  Norden von der Straße Bi d’Utkiek und im Osten, Süden und Westen von Gebäuden 
  umgrenzt. Vor diesem Hintergrund wurde im Rahmen der Abwägung der Belange der 
  Schaffung von Wohnraum innerhalb des Siedlungsbereichs Dorf und der Erhaltung ei-
  nes von Verkehrsflächen und Bebauung umgebenen Wald von der Gemeinde ent-
  schieden, den Wald erneut zu überplanen. Die Fläche war bereits im bisher gelten-
  den Bebauungsplan Nr. 8 C Ortsmitte West als Baugebiet (Sondergebiet) mit einer 
  überbaubaren Grundstücksfläche festgesetzt. Da die Fläche trotz Planungsrecht nicht 
  bebaut worden ist, hat sich zwischenzeitlich Wald entwickelt. Der Wegfall des Waldes 
  wird kompensiert durch die Erstaufforstung einer neuen Waldfläche auf dem Fest-
  land. 
  Schutzgut Tiere Brutvögel 
  Das Plangebiet umfasst einen Großteil des Siedlungsbereichs der Gemeinde Spie-
  keroog und ist deshalb bereits durch die bauliche Nutzung und den Siedlungs- und 
  Tourismusbetrieb vorgeprägt. Diese bestehende Vorbelastung bedingt, dass die 
  Avifauna v.a. durch störungstolerantere bzw. Kultur folgende Arten gekennzeichnet 
  ist, die an die Nähe und das Wirken des Menschen angepasst sind bzw. hiervon auch 
  profitieren. Die Lebensraumvielfalt des Geltungsbereichs mit Waldflächen, Gewäs-
  sern, Dünenbereichen sowie Gebäuden und deren Gärten mit Bäumen und Sträu-
  chern hat dennoch eine relativ hohe Vielfalt der Brutvogelfauna zur Folge. 
  Gemäß SCHONART (2021 & 2022) zählen zu den innerhalb des Geltungsbereichs vor-
  kommenden Brutvögeln beispielsweise Amsel, Bachstelze, Blässhuhn, Blaumeise, 
  Buchfink, Dohle, Elster, Gartenrotschwanz, Gelbspötter, Grauschnäpper, Grünfink, 
  Hausrotschwanz, Haussperling, Hecken-braunelle, Kohlmeise, Mehlschwalbe, Rauch-
  schwalbe, Ringeltaube, Singdrossel, Star, Stockente, Teichhuhn, Turmfalke, Wal-
  dohreule, Zaunkönig und Zilpzalp (vgl. auch NIEDRINGHAUS 2008). Einige der 
  genannten Spezies stehen in Deutschland und/oder Niedersachsen auf der Roten 
  Liste gefährdeter Brutvogelarten (RYSLAVY et al. 2022, KRÜGER & SANDKÜHLER 2021) 
  bzw. auf den Vorwarnlisten, darunter z.B. Star, Rauch-, Mehlschwalbe oder Grau-
  schnäpper. Andere stehen wiederum in Deutschland unter strengem Schutz (Wal-
  dohreule, Turmfalke, Teichhuhn). In ökologischer Hinsicht sind auch jene höhlen- 
  oder halbhöhlenbrütenden Arten wie z.B. Gartenrotschwanz, Star oder Kohlmeise 
  hervorzuheben, da diese u.a. auf höhlen- und nischenreiche, somit ältere und hoch-
  wertigere Habitatbäume angewiesen sind. 
  Fledermäuse 
  Für Spiekeroog fehlen Nachweise von Überwinterungen (Winterquartiere), Sommer-
  quartieren oder Wochenstuben von Fledermäusen (NIEDRINGHAUS et al. 2008). Die 
  ostfriesischen Inseln spielen vor allem für ziehende und dispergierende Tiere eine 
  wichtige Rolle. Während einer nördlich an den Geltungsbereich angrenzenden Fleder-
  mauserfassung konnte, das Büro BACH -FREILANDFORSCHUNG (2022) mittels Dauer-
  erfassungssystemen sechs Fledermausarten sicher nachweisen. Hiervon sind die nicht 
  ziehenden und strukturgebunden fliegenden Arten als zufällige Gäste anzusehen, 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 45 | 65 
  während Arten wie Großer Abendsegler und Rauhautfledermaus regelmäßig zur Zug-
  zeit anzutreffen sind. Innerhalb des Geltungsbereichs bieten insbesondere Gebäude 
  aber auch Habitatbäume und Fledermauskästen Potential für Tagesverstecke der Fle-
  dermausarten. Auch ist im Plangebiet die Nutzung des Luftraums zur Nahrungssuche 
  der Tiere anzunehmen. Dabei jagen opportunistische Arten an künstlichen Lichtquel-
  len, da diese eine Vielzahl an Insekten anlocken. Andere jagen bevorzugt in dunklen 
  Bereichen wie bspw. über dem insektenreichen Gewässer des Kurparks oder entlang 
  von Waldrändern und Heckenstrukturen. 
  Amphibien und Reptilien 
  Die ostfriesischen Inseln gehören anscheinend nicht zum natürlichen Verbreitungsge-
  biet der in Deutschland vorkommenden Amphibien- und Reptilienarten (vgl. NIEDRIN-
  GHAUS et al. 2008). Auf Spiekeroog wurden allerdings in der Vergangenheit mehrere 
  Arten angesiedelt oder eingeschleppt, wovon sich Kreuzkröte und Teichmolch als Am-
  phibienarten und die Waldeidechse als Reptilienart etablieren konnten und nun zur 
  Inselfauna gezählt werden. 
  Der Teichmolch ist in Deutschland die häufigste Molchart und kann innerhalb des Gel-
  tungsbereichs Gewässer wie Folienteiche und Gräben als Laichhabitat nutzen. Bevor-
  zugt werden besonnte und wasserpflanzenreiche Gewässer. 
  Die Kreuzkröte gehört zu den nach der Bundesartenschutzverordnung im BNatSchG 
  „streng geschützten“ und auch europaweit geschützten Arten. Gemäß Roter Liste des 
  Landes Niedersachsen aus dem Jahr 2013 (PODLOUCKY & FISCHER) ist sie als „stark 
  gefährdet“ eingestuft. Innerhalb des Plangebietes befinden sich keine Gewässer, die 
  den Habitatansprüchen dieser Pionierart genügen. Laut Aussage der Nationalparkver-
  waltung der Insel (Nationalpark-Haus Wittbülten auf Spiekeroog) befinden sich die 
  derzeit bekannten siedlungsnahen Vorkommen westlich und östlich des Plangebietes, 
  d.h. außerhalb des Dorfes. Sollten sich im Plangebiet zukünftig sonnenexponierte, fla-
  che, vegetationsarme Klein- oder Kleinstgewässer bilden (bspw. Fahrspuren auf Bau-
  stellen), sind auch dort aufgrund der weiten Ausbreitungsdistanzen und der 
  spontanen Besiedlung Vorkommen der Kreuzkröte denkbar. 
  Bei der Waldeidechse handelt es sich um die häufigste und am weitesten verbreitete 
  Eidechsenart Deutschlands. Sie besiedelt eine Vielzahl an Lebensräumen, darunter 
  Heiden, Grasfluren, Dünen sowie Waldflächen und -ränder. Sie kann somit auch in-
  nerhalb des Plangebietes als potenziell vorkommend angenommen werden. 
  Schutzgut Fläche Das Schutzgut Fläche zielt auf eine Vermeidung des Verbrauchs, der insbesondere auf 
  einer Insel sehr begrenzt verfügbaren Ressource „Bodenfläche“ ab, die dem Men-
  schen als Lebensgrundlage dient. Ein Flächenverlust durch Inanspruchnahme von Bo-
  denflächen als Siedlungs-, Verkehrs- und Produktionsflächen und einer damit 
  einhergehenden erheblichen Beeinträchtigung des Naturhaushaltes ist daher zu ver-
  meiden.  
  Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 22  umfasst den Bestand des Siedlungskerns 
  der Insel Spiekeroog mit seinen Wohn- und Ferienhäusern, touristischen Einrichtun-
  gen, gewerblichen Nutzungen und Verkehrsflächen. Für die Flächen bestehen über-
  wiegend bereits Baurechte durch bisher geltende Bebauungspläne oder durch 
  Baulücken innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils.  
  Schutzgut Wasser Oberflächengewässer 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 46 | 65 
  Im Plangebiet befinden sich Oberflächengewässer. Innerhalb des Kurparks liegt ein 
  angelegtes Ziergewässer, welches mit seinen steilen und befestigten Ufern sowie sei-
  nem Mangel an emerser und submerser Vegetation als recht naturfern anzusehen ist. 
  Neben privaten Gartenteichen befinden sich lediglich auf dem Gelände der Grund- 
  und Oberschule ein weiteres Stillgewässer. Hierbei handelt sich um ein ehemaliges 
  Regenrückhaltebecken mit steilen Ufern, das durch starken Falllaubeintrag bereits 
  teilweise verlandet ist. Beidseitig des Beckens stocken ufertypische Gehölze wie Erlen, 
  Eschen und Weiden. Die Bäume wurden zum Teil als Kopfbäume gepflegt.  
  Das Plangebiet befindet sich außerhalb von vorläufig gesicherten, einstweilig sicher-
  gestellten oder festgesetzten Überschwemmungsgebieten.  
  Grundwasser 
  Der mittlere Grundwasserhochstand beträgt im Plangebiet rd. 6 dm unter der Gelän-
  deoberfläche (GOF) der mittlere Grundwassertiefstand liegt bei rd. 11 dm unter der 
  Geländeoberfläche.  
  Die Durchlässigkeit der oberflächennahen Gesteine ist hoch bis stark variabel, so dass 
  eine mittlere Schutzfunktion für das Grundwasser besteht. Als hydrogeologischer 
  Raum ist das Gebiet mit Küstensedimenten und fluviatiler Gezeitenablagerung im 
  nördlichen Teil geprägt, während der übrige Bereich zu den Dünen und zu Flugsand 
  zählt (vgl. NIBIS Kartenserver LBEG Abfrage 11/2023). 
  Der nördliche Teil des Plangebietes ist von einer Versalzung des unteren Teils der 
  Grundwasserleitung geprägt. Im Süden des Gebietes ist der Grundwasserleiter voll-
  ständig oder fast vollständig versalzen (vgl. NIBIS Kartenserver LBEG Abfrage 
  11/2023).  
  Wasserschutzgebiet 
  Das beplante Gebiet liegt mit Ausnahme einzelner Flächen südlich der Wege Süder-
  loog bzw. Pollerdiek in der Trinkwasserschutzzone III für das Wasserwerk Spiekeroog. 
  Es umfasst den südlichen Teil der Süßwasserlinse, die zur ausschließlichen Trinkwas-
  serversorgung der Insel Spiekeroog genutzt wird. Das Süßwasservorkommen ist 
  räumlich eng begrenzt, vergleichsweise sehr geringmächtig und besitzt in der Regel 
  keine schützenden Deckschichten. Die Nutzung der Süßwasserlinse als Trinkwasser-
  vorkommen ist daher für die Insel Spiekeroog von sehr hoher Bedeutung. 
  Schutzgut Landschaft Naturräumlich gehört Spiekeroog zur Ostfriesisch-Oldenburgischen Geest. Der Sied-
  lungsbereich Spiekeroogs liegt in der südlichen Mitte des halbkreisförmigen alten In-
  selkerns. Nach Norden schützt ihn der breite Graudünenwall, zur Wattseite hin ein ca. 
  6 m hoher Deich. Der Ort unterliegt einer baulichen Nutzung für Wohn-, Gewerbe-, 
  Tourismus- und Verkehrszwecke. Im Plangebiet finden sich überwiegend Ein- und 
  Mehrfamilienhäuser. Daneben finden sich insbesondere im Dorfkern Hotels, Gastro-
  nomie, Angebote der sozialen und kulturellen Infrastruktur sowie kleinere Läden und 
  Gewerbeeinheiten. Relevante Bauwerke mit einer Fernwirkung sind die neue Kirche, 
  die alte Inselkirche und die Kirche St. Peter. Im Zentrum der Gemeinde ist die Bebau-
  ung dichter als in den Randlagen, in der eine lockere Bebauung in erster Linie mit Ein-
  zelhäusern überwiegt. Der größte zusammenhängende Gehölzbestand ist der Wald 
  westlich und südlich des Kurparkes. Die größte zusammenhängende Grünfläche ist 
  der Kurpark. 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 47 | 65 
  Schutzgut Luft und 
  Klima 
  Die Insel Spiekeroog gehört zur maritimen Klimaregion mit einem vorherrschendem 
  Seeklima. Es ist geprägt durch hohe Windgeschwindigkeiten, hohe relative Luft-
  feuchte, Temperaturverlauf mit geringer Tages- und Jahresschwankung und Ab-
  schwächung der Temperatur Extrema. Die Jahres-Durchschnittstemperatur liegt bei 
  9,9 °C. Die durchschnittliche Verdunstung beträgt 638 mm im Jahr. Das Seeklima be-
  sitzt hohe Bedeutung als Reizklima für die Erholungssuchenden. Es ist geprägt von 
  einer Vielzahl maritimer Aerosole sowie großer Luftreinheit. 
  Erhebliche Immissionsbelastungen bestehen auf der Insel Spiekeroog und somit im 
  Plangebiet nicht. Die Insel Spiekeroog ist autofrei. Demnach sind keine relevanten 
  verkehrsbedingten Luftimmissionen vorhanden. Die offenen Freiflächen im Planungs-
  raum mit einer guten Durchlüftung wirken lokal entlastend, so dass von keiner we-
  sentlichen Luftbelastung auszugehen ist. Die Baum- und Gehölzstrukturen tragen 
  ergänzend zu einem ausgeglichenen Lokalklima bei. 
  Schutzgebiete Natura 
  2000 
  Das Plangebiet „Dorf“ befindet sich außerhalb von Schutzgebieten nach §§ 16 bis 22 
  NAGBNatSchG sowie Schutzgebieten des Netzes "Natura 2000" gem. § 25 NAGB-
  NatSchG. Naturschutzprogramme und Gebiete mit gesamtstaatlich repräsentativer 
  Bedeutung sind für den Planungsraum nicht vorhanden. 
  Die Insel Spiekeroog ist außerhalb des Siedlungsbereichs „Dorf“ Teil des EU-Vogel-
  schutzgebietes „Niedersächsisches Wattenmeer und angrenzendes Küstenmeer“ 
  (EU-Kennzahl DE2210-401). Das EU-Vogelschutzgebiet erstreckt sich entlang der nie-
  dersächsischen Nordseeküste von der Elbmündung bei Cuxhaven bis zur niederländi-
  schen Grenze im Dollart. Es umfasst im Nationalpark ausgedehnte Wattflächen, 
  Salzwiesen und Düneninseln sowie Sandbänke und Riffe in den Flachwasserzonen. 
  Zum Vogelschutzgebiet gehören zudem in die offene See angrenzende Wasserflächen 
  der 12-Seemeilen-Zone. Als Feuchtgebiet von internationaler Bedeutung sind die ver-
  schiedenen Lebensräume des Wattenmeeres für zahlreiche Brut- und Gastvogelarten 
  von herausragender Bedeutung. 
  Die Flächen außerhalb des Siedlungsbereichs „Dorf“ sind ebenfalls Teil des Flora-
  Fauna-Habitat-Gebiets (FFH-Gebiet) „Nationalpark Niedersächsisches Wattenmeer“ 
  (EU-Kennzahl 2306-301). Das FFH-Gebiet „Nationalpark Niedersächsisches Watten-
  meer“ erstreckt sich zwischen dem Elbästuar bei Cuxhaven im Osten und der nieder-
  ländischen Grenze im Westen entlang der Küste Niedersachsens. Es umfasst mit 
  weitläufigen Wattflächen, den Salzwiesen und Dünen der Inseln sowie Sandbänken 
  und Riffen in den Flachwasserzonen der Nordsee von Wind, Wasser und Gezeiten ge-
  formte Lebensräume höchster Dynamik, welche zusammen mit dem niederländi-
  schen Wattenmeer bis Den Helder und den schleswig-holsteinischen, hamburgischen 
  sowie den dänischen Küstenbereichen, bis Esbjerg als UNESCO-Weltnaturerbe ausge-
  wiesen sind. 
  Schutzgut Mensch Das Plangebiet stellt den zentralen Siedlungsbereich der Insel Spiekeroog dar und 
  übernimmt somit Funktionen für das Wohnen, Arbeiten und Erholung. Insbesondere 
  für die Einheimischen ist das Dorf der zentrale Ort der Insel zum Wohnen und Arbei-
  ten sowie für die Nahversorgung. Insbesondere in den Sommermonaten hat das Dorf 
  mit seinen Ferienunterkünften und touristischen und gastronomischen Einrichtungen 
  eine hohe Bedeutung für den Tourismus, der durch Feriengäste, Wochenend- sowie 
  auch Tagesbesucher geprägt ist.  
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 48 | 65 
  Relevante Immissionsbelastungen bestehen nicht, da auf der Insel nur eingeschränkt 
  Kfz-Verkehre zulässig und auch keine Gewerbebetriebe ansässig sind, deren Emissio-
  nen zu einer erheblichen Beeinträchtigung gesunder Wohn- oder Arbeitsverhältnisse 
  führen könnten. 
  Schutzgut Kulturgü-
  ter und sonstige 
  Sachgüter 
  Im Plangebiet bestehen geschützte Baudenkmale und geschützte Bodendenkmäler. 
  Die Baudenkmale in Verbindung mit der ortstypischen Bebauung mit zumeist niedri-
  gen Gebäuden, geneigten Dächern und inseltypischen Veranden verleihen dem „Dorf 
  Spiekeroog“ ein besonderes Ortsbild. Ziel der Planung ist daher eine behutsame bau-
  liche Entwicklung im Bestand des Siedlungsbereichs Dorf. Die Bodendenkmale sind 
  aufgrund ihrer Lage zumeist unterhalb von Verkehrsfläche wenig präsent. 
  Wechselwirkungen 
  zwischen den Belan-
  gen des Umwelt-
  schutzes 
  Aufgrund der engen Beziehungen zwischen den Natur- und Landschaftsfaktoren Bo-
  den und Wasser, Geländeklima, Tiere und Pflanzen und Landschaftsbild bestehen 
  Wirkungsbeziehungen zwischen den Auswirkungen der Planung auf diese Schutzgü-
  ter. Diese Wirkungsbeziehungen werden bei der schutzgutbezogenen Darstellung be-
  reits berücksichtigt.  
  Bodenbildung und Vegetation stehen in direktem Zusammenhang und bilden die Le-
  bensgrundlage für verschiedene Tierarten. Da im Plangebiet die Böden bereits zum 
  überwiegenden Teil durch Bebauung, Verkehrsanlagen und Gartennutzung anthropo-
  gen überformt sind, können zusätzliche oder neue Wechselwirkungen ausgeschlossen 
  werden. Des Weiteren bestehen Wechselwirkungen zwischen dem Schutzgut Mensch 
  und dem Landschaftsbild, da Wohnqualität und Erholungseignung in direktem Wir-
  kungszusammenhang mit einer naturnahen, erlebbaren Landschaft stehen. Mit einer 
  Abgrenzung des Plangebietes auf den vorhandenen Siedlungsbereich des „Dorfs“ 
  Spiekeroog sowie einer Beschränkung des Maßes der baulichen Nutzung, das sich am 
  Bestand orientiert, sind keine negativen Wechselwirkungen zu erwarten. Eine Ver-
  stärkung von erheblichen Umweltwirkungen durch sich negativ verstärkende Wech-
  selwirkungen ist im Plangebiet ebenfalls nicht zu erwarten. 
   
    Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung 
   Bei Nichtdurchführung der Planung würde aufgrund einer mangelnden planerischen 
  Steuerung für den Ortskern Spiekeroog insgesamt die Umwandlung von Dauerwohn-
  raum zu Ferienwohnungen mit den für die Bewohner von Spiekeroog nachteiligen 
  Auswirkungen fortschreiten. Durch die Verknappung des Wohnraums würden die 
  Preise und Mieten für Wohngebäude und Wohnungen zu Lasten der Bewohner sowie 
  auch Beschäftigen der ortsansässigen Betriebe weiter steigen, was negative Folgen 
  auf die Erhaltung der sozialen Infrastruktur, das Vereinsleben, Ehrenamt sowie wei-
  tere Bereiche des Insellebens hat.  Mit einer Zunahme von Ferienwohnungen ist zu 
  erwarten, dass insbesondere privat genutzte Ferienwohnungen viele Monate im Jahr 
  leer stehen, Eine Stärkung des Dauerwohnraumangebots und der zentrumsnahen 
  Ortsentwicklung durch Tourismus und Gewerbe auf der Insel Spiekeroog durch Siche-
  rung attraktiver Wohn- und Arbeitsangebote würde unterbleiben. 
  Ohne den Bebauungsplan Nr. 22 gäbe es zudem keine aus der Bebauungsstruktur des 
  Dorfes abgeleitete einheitlichen Vorgaben für eine geordnete städtebauliche Ent-
  wicklung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung sowie der Bauweise und 
  Überbauung von Grundstücksflächen. Die Umweltsituation würde sich entsprechend 
  der Flächenentwicklung verändern. 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 49 | 65 
   
    Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
   Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung, 
  einschließlich der möglichen erheblichen Auswirkungen während der Bau- und Be-
  triebsphase sowie Beschreibung von Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen 
  Schutzgut Boden Der Bebauungsplan Nr. 22 stellt eine Bestandsplanung dar. Mit dem Bebauungsplan 
  werden größtenteils die bestehende Bebauung und verkehrliche Erschließung im 
  Dorf, dem Ortskern der Insel Spiekeroog, gesichert. In den Bereichen, in denen bereits 
  eine Bebauung stattgefunden hat, sind die Bodenfunktionen bereits beeinträchtigt. 
  Bauliche Erweiterungsmöglichkeiten bestehen im Sinne der Innenentwicklung auf un-
  tergenutzten oder baulich bisher nicht in Anspruch genommenen Baugrundstücken 
  innerhalb des zusammenhängenden Siedlungsbereichs. Hierdurch können noch of-
  fene Böden versiegelt werden. Auf diesen Böden erfolgt ein Verlust gewachsener Bö-
  den und der ökologischen Bodenfunktionen sowie auch damit einhergehend ein 
  Funktionsverlust für den Wasserhaushalt. Die Versiegelung bisher biologisch aktiver 
  Bodenfläche führt zu einer Zerstörung der Filter- und Pufferfunktionen von Böden so-
  wie ihrer Funktion als Lebensraum für Pflanzen und Tiere. 
  Eingriffsregelung Zur Reduzierung der Eingriffe in Natur und Landschaft trägt unter anderem die Ein-
  griffsregelung bei. Für das anstehende Bauleitplanverfahren ist die Eingriffsregelung 
  des § 1a Absatz 3 BauGB (Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 
  03.11.2017 (BGBl. I S. 3634)) i. V. m. dem BNatSchG (Bundesnaturschutzgesetz vom 
  29.07.2009 (BGBl. I S. 2542)) und dem NNatschG (Nds. Naturschutzgesetz vom 
  19.02.2010 (Nds. GVBl. S. 104)) jeweils in der aktuellen Fassung anzuwenden. § 1a 
  Abs. 3 BauGB regelt grundlegend, dass im Rahmen der bauleitplanerischen Abwägung 
  nach § 1 Abs. 7 BauGB die Vermeidung und der Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe 
  in Natur und Landschaft abzuarbeiten sind. 
  Das Verhältnis des Naturschutzrechts zum Baurecht wird ausdrücklich in § 18 
  BNatSchG geregelt. Nach § 18 Abs. 1 BNatSchG  ist über die Vermeidung, den Aus-
  gleich und den Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zu entscheiden, 
  wenn u.a. aufgrund der Aufstellung eines Bauleitplans Eingriffe in Natur und Land-
  schaft zu erwarten sind. Gem. § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB ist ein Ausgleich nicht erfor-
  derlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind 
  oder zulässig waren. Wenn der Bebauungsplan bereits vorhandene bauliche oder 
  sonst als Eingriff zu wertende Nutzungen lediglich planerisch festschreibt, bedarf es 
  keiner Ausgleichsregelungen. Gleiches gilt, wenn der Plan bereits bestehende Bau-
  rechte – auch soweit sie noch nicht ausgenutzt worden sind – nur fortschreibt oder 
  gar reduziert. Dabei ist unerheblich, auf welcher Grundlage die bereits gegebene Zu-
  lässigkeit von baulichen Nutzungen beruht, etwa im nicht beplanten Innenbereich auf 
  § 34 BauGB oder in beplanten Bereichen auf § 30 BauGB. Im letzten Fall kommt es 
  nicht darauf an, ob der Bebauungsplan, der die von dem neuen Plan erfassten Nut-
  zungen bereits vorgesehen hat, seinerseits die Anforderungen der Eingriffsregelung 
  erfasst hat oder nicht (Wahlhäuser in Bischopink/Külpmann/Wahlhäuser, Der sachge-
  rechte Bebauungsplan, 5. Aufl. Rn. 1078; BVerwG, Beschluss v. 20.5.2003 –  
  4 BN 57.02 -). 
  Aufgrund bereits für den Planbereich geltender Bebauungspläne und von Baurecht 
  nach § 34 BauGB sind flächendeckend bereits derzeit Eingriffe zulässig. Die bereits 
  bestehenden Überbauungsmöglichkeiten sind daher bei der Eingriffsbilanzierung in 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 50 | 65 
  Ansatz zu bringen. Die öffentlichen Verkehrsflächen stellen aufgrund ihrer Oberflä-
  chenversiegelung eine Überbauung des Bodens dar. Da mit dem Bebauungsplan Nr. 
  22 gegenüber der Bestandssituation keine neuen Verkehrsflächen zugelassen wer-
  den, sind diese bei der Eingriffsbilanzierung neutral zu werten.  
  Der Bebauungsplan Nr. 22 umfasst Flächen der nachfolgend genannten Bebauungs-
  pläne. (In Klammern sind die für die Berechnung der zulässigen Grundfläche geltende 
  BauNVO sowie die festgesetzten Grundflächenzahlen (GRZ) nach § 19 Abs. 1 BauNVO 
  benannt. Die GRZ 1 umfasst die zulässige Grundfläche für Hauptgebäude nach § 19 
  Abs. 1 BauNVO und die GRZ 2 die zulässige Grundfläche für Nebenanlagen nach § 19 
  Abs. 4 BauNVO. In manchen Bebauungsplänen sind für unterschiedliche Baugebiete 
  unterschiedliche Grundflächenzahlen angegeben. In der nachfolgenden Tabelle ist für 
  diese Fälle die niedrigste und die höchste GRZ angegeben.) 
   Tabelle 44: Übersicht über die bisher im Plangebiet geltende Bebauungspläne mit Angabe 
  der GRZ 
  Bebauungsplan Nr. BauNVO GRZ I GRZ II (§ 19 Abs. 4 BauNVO) 
  7A „Wittdün 
   
  2. Änderung  
  1977 
   
  1990 
  0,4 
   
  Keine Begrenzung für Nebenanla-
  gen (GRZ 1,0). 50 % Überschreitung 
  für Veranden und Wintergärten, 
  höchstens jedoch 80 % (GRZ 0,8).  
  8C „Ortsmitte-West“ 
   
  4. Änderung  
  1986 
   
  1990 
  0,15 - 0,4 Keine Begrenzung für Nebenanla-
  gen (GRZ 1,0). 50 % Überschreitung 
  für Veranden und Wintergärten, 
  höchstens jedoch 80 % (GRZ 0,8). 
  8D „Ortsmitte-Ost“ 
   
  2. Änderung  
  1986 
   
  1990 
  0,2 bis 0,4 Keine Begrenzung für Nebenanla-
  gen (GRZ 1,0). 50 % Überschreitung 
  für Veranden und Wintergärten, 
  höchstens jedoch 80 % (GRZ 0,8). 
  9 „Melksett“ 
   
  2. Änderung  
  1977 
   
  1990 
  0,4 Keine Begrenzung für Nebenanla-
  gen (GRZ 1,0). 50 % Überschreitung 
  für Veranden und Wintergärten, 
  höchstens jedoch 80 % (GRZ 0,8). 
  10 „Hellerpad“ 
   
  2. Änderung  
  1977 
   
  1990 
  0,4 Keine Begrenzung für Nebenanla-
  gen (GRZ 1,0). 50 % Überschreitung 
  für Veranden und Wintergärten, 
  höchstens jedoch 80 % (GRZ 0,8). 
  5. Änderung Bebau-
  ungsplan 12 „Up de 
  Höcht/Up de Düne“ 
  1990 0,3 Keine Begrenzung für Nebenanla-
  gen (GRZ 1,0). 50 % Überschreitung 
  für Veranden und Wintergärten, 
  höchstens jedoch 80 % (GRZ 0,8). 
  13 „Am Bahnhof“ 1990 0,4 Keine Begrenzung für Nebenanla-
  gen (GRZ 1,0). 50 % Überschreitung 
  für Veranden und Wintergärten, 
  höchstens jedoch 80 % (GRZ 0,8). 
  16 „Slurpad“ 1990 0,25 – 0,3 Keine Begrenzung für Nebenanla-
  gen (GRZ 1,0). 50 % Überschreitung 
  für Veranden und Wintergärten, 
  höchstens jedoch 80 % (GRZ 0,8). 
  Vorhabenbezogener  1990 Max. Grundfläche 210 m²; 
  50 % Überschreitung für Veranden und Wintergär-
  ten, höchstens jedoch 80 % (GRZ 0,8). 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 51 | 65 
  Bebauungsplan „Flur-
  stück 19/5 Wester-
  loog“ (Westerloog 20 
  b, 20 c und 20 d)  
   
    
  Des Weiteren umfasst der Bebauungsplan Nr. 22 folgende Flächen innerhalb des Sied-
  lungsbereichs, die in keinem Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen: 
   Inselschule 
   Kirchenwäldchen 
   Haltestelle Museumsbahn 
   Friedhof 
   Gaststätte Am Bahnhof 
   
  Mit dem Bebauungsplan Nr. 22 werden acht Grundstücke überplant, die innerhalb 
  des im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Innenbereich) liegen und daher nach § 34 
  BauGB zu beurteilen wären. Diese Grundstücke sind Noorderpad 16, Westerloog 17, 
  Westerloog 15, Tranpad 2, Tranpad 15, Süderloog 12, Süderloog 13 und das Flurstück 
  53/61. Von den acht Grundstücken sind sieben bereits bebaut. Das Flurstück 53/61 
  ist noch nicht bebaut, liegt aber ebenfalls innerhalb des im Zusammenhang bebauten 
  Ortsteils und wäre im Falle einer Bebauung nach § 34 BauGB zu beurteilen.  
  Als Grundlage für die Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung wurde im Rahmen des 
  Planverfahrens eine Überlagerung der Bebauungspläne mit ihren Baumöglichkeiten 
  und dem zukünftig geltenden Planungsrecht des Bebauungsplans Nr. 22 vorgenom-
  men. Das Ergebnis wurde sowohl in einer Karte als auch tabellarisch erfasst. Die Über-
  lagerung anhand der Karte diente der Ermittlung der bisherigen 
  Überbauungsmöglichkeiten anhand der zulässigen Grundflächenzahl (vgl. Umweltbe-
  richt Anlage 2: Karte „Flächenvergleich Bebauungsplan 22 und vorhandenen Bebau-
  ungspläne“ sowie Anlage 3: Tabelle „Flächenvergleich Bebauungsplan 22 und 
  vorhandene Bebauungspläne und Grundstücke innerhalb im Zusammenhang bebau-
  ter Ortsteile).  
  Bei der Bilanzierung der nach bisher geltenden Bebauungsplänen zulässigen Grund-
  flächen sind die unterschiedlichen Regelungen der Baunutzungsverordnungen in Be-
  zug auf § 19 Abs. 4 zu berücksichtigen. So ist in den Baunutzungsverordnungen von 
  2017 und 1990 die überbaubare Fläche für Nebenanlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO 
  auf eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche nach § 19 Abs. 1 BauNVO auf 50 
  vom Hundert begrenzt.  Bei den Baunutzungsverordnungen von 1986 und 1977 gilt 
  hingegen, dass die Grundflächen von Nebenanlagen nicht angerechnet werden. Das 
  gleiche gilt für Balkone, Loggien, Terrassen sowie für bauliche Anlagen, soweit sie 
  nach Landesrecht im Baurecht oder in den Abstandsflächen zulässig sind oder zuge-
  lassen werden können. Dies hat zur Folge, dass in den oben genannten bisher gelten-
  den Bebauungsplänen, für die die Baunutzungsverordnungen von 1986 und 1977 
  anzuwenden sind, keine Beschränkungen der Grundstücksüberbauung für Nebenan-
  lagen, Balkone, Loggien, Terrassen etc. bestehen. Insofern wäre rechnerisch eine 
  Überbauung von 100 Prozent (GRZ 1,0) möglich.  
  Da die Annahme einer Grundstücksüberbauung mit Nebenanlagen zu 100 Prozent für 
  das von überwiegend mit Wohngebäuden und Ferienhäusern in einer offenen Bau-
  weise geprägtem Dorf nicht sachgerecht erscheint, wurde für die Bilanzierung davon 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 52 | 65 
  ausgegangen, dass eine Bebauung mit Nebenanlagen von 50 Prozent zulässig ist. 
  Diese Annahme orientiert sich an den Regelungen der aktuellen BauNVO, die für 
  Reine Wohngebiete (WR), Allgemeine Wohngebiete (WA) und Ferienhausgebiete als 
  Orientierungswert für eine Grundstücksüberbauung eine GRZ von 0,4 vorsieht. Die 
  GRZ darf nach § 19 Abs. 4 BauNVO für Nebenanlagen um bis zu 50 vom Hundert über-
  schritten werden (höchstens jedoch bis zu einer GRZ 0,8.) Die GRZ 0,5 wurde daher 
  hilfsweise für die Beurteilung der zulässigen Eingriffe in Natur und Landschaft nach 
  bisherigem Baurecht angesetzt. Die GRZ 1,0 für Nebenlagen wird daher nicht für die 
  Bilanzierung angesetzt.  
  Im Jahr 2004 sind mehrere der oben genannten Bebauungspläne hinsichtlich der 
  Überbauung der Grundstücke mit Veranden und Wintergärten geändert worden. Die 
  zulässige Grundfläche darf für Veranden und Wintergärten um bis zu 50 Prozent, ma-
  ximal jedoch bis zu einer GRZ von 0,8 (Kappungsgrenze) überschritten werden. Da in 
  den Änderungsplänen keine Regelungen zu Nebenanlagen erfolgt sind, wurde für die 
  GRZ II hier die oben beschriebene Überschreitung angesetzt. 
  Im Bebauungsplan Nr. 22 werden für die einzelnen Baugebiete Grundflächenzahlen 
  von GRZ 0,2 (Reines Wohngebiet) bis zu einer GRZ 0,5 (Sonstiges Sondergebiet Tou-
  rismus/Gewerbe-Ortsmitte) festgesetzt. Zugunsten der Herstellung von Veranden ist 
  eine Überschreitung der festgesetzten GRZ um 0,05 und für Nebenanlagen im Sinne 
  von § 14 BauNVO um weitere 0,1 zulässig. Weitere Überschreitungen der festgesetz-
  ten GRZ sind unzulässig. 
  Die Eingriffsbilanzierung für die bisher geltenden Bebauungspläne und für den neuen 
  Bebauungsplanstellt sich wie folgt dar: 
  Tabelle 55: Eingriffsbilanzierungen bisheriges und neues Planungsrecht 
  Flächen Baugebiete bisher gel-
  tender Bebauungspläne inkl. 
  Flächen nach § 34 BauGB  
   GRZ gesamt (inkl. Veranden, 
  Wintergärten, Nebenanlagen) 
  (vgl. Ausführungen oben) 
  Zulässig 
  Grundfläche  
  rd. 268.700 m² GRZ 0,5 135.267 m²  
   
  Flächen Baugebiete Bebau-
  ungsplan Nr. 22  
    
  Baugebiete mit GRZ 0,2  0,35 8.963 m²  
  Baugebiete mit GRZ 0,3  0,45 102.450 m²  
  Baugebiete mit GRZ 0,4  0,55 19.425 m²  
  Baugebiete mit GRZ 0,5  0,65 1.479 m²  
  Summe  132.314 m²  
   
  Tabelle 66: Differenz zulässige Grundfläche bisheriges und neues Planungsrecht 
  Summe zulässiger Grundfläche (§ 19 Abs. 1 u. 4 BauNVO)  
  bisherige Bebauungspläne: 
  135.267 m²  
  Summe zulässiger Grundfläche (§ 19 Abs. 1 u. 4 BauNVO)  
  Bebauungsplan Nr. 22: 
  132.314 m² 
  Differenz 2.953 m² 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 53 | 65 
  Im Ergebnis wird deutlich, dass nach bisherigem Bauplanungsrecht eine Versiegelung 
  um bis zu 100 Prozent möglich gewesen wäre und auch bei einer Überbauung mit 
  einer GRZ 0,5 mehr Eingriffe planerisch zulässig gewesen sind als der neue Bebau-
  ungsplan Nr. 22 ermöglicht. Somit ist die maximal zulässige Grundfläche für Hauptge-
  bäude, Veranden und Nebenanlagen im Plangebiet niedriger als die Summe der 
  bisherigen maximal zulässigen Grundfläche der vorhandenen Bebauungspläne und 
  Grundstücke innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Ursächlich hierfür 
  sind gegenüber dem bisherigen Planungsrecht eingeschränkte Bebauungsmöglichkei-
  ten nach § 19 Abs. 4 BauNVO. Insofern trägt die neue Planung im Sinne des Boden-
  schutzes zu einer Reduzierung der Bodenversiegelung und Eingriffe in den 
  Naturhaushalt bei. Ein Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft nach den Re-
  gelungen des Baugesetzbuches ist daher nicht erforderlich. 
  Schutzgut Pflanzen 
  und biologische Viel-
  falt 
  Auswirkungen auf das Schutzgut Pflanzen und biologische Vielfalt ergeben sich durch 
  eine Flächeninanspruchnahme im Falle einer Nachverdichtung auf untergenutzten 
  Grundstücken oder einer Bebauung von bisher noch nicht in Anspruch genommenen 
  Baugrundstücken. Durch die mögliche Überbauung und Flächenversiegelung kommt 
  es zu einem direkten und dauerhaften Verlust von vorhandenen und potenziellen Le-
  bens- und Teillebensräumen für Tier- und Pflanzenarten. Dabei ist zu berücksichtigen, 
  dass das Plangebiet den Siedlungsbereich des Ortskerns Spiekeroog umfasst und das 
  Gebiet bereits durch die bauliche Nutzung und den Siedlungs- und Tourismusbetrieb 
  vorgeprägt ist. Die Lebensraumvielfalt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 
  22 mit Waldflächen, Gewässern, Dünenbereichen sowie Gebäuden und deren Gärten 
  mit Bäumen und Sträuchern bleibt weitestgehend erhalten. Sowohl in den Gärten als 
  auch entlang der Verkehrsflächen und auf öffentlichen Grünflächen ist ein ausgepräg-
  ter Baum- und Strauchbestand aus u.a. Birke, Erle, Esche Kiefer, Pappel, Rosskastanie, 
  Stieleiche, Schwedischer Mehlbeere und Winterlinde zu finden. Durch die Planung 
  sind für die biologische Vielfalt, welche auch durch die großflächigen Zier- und Nutz-
  gärten sowie die Grünflächen auch die entlang der Verkehrsflächen mit ihren ausge-
  prägten Baum- und Strauchbestand geprägt ist, keine negativen Auswirkungen zu 
  erwarten. Mit einer Begrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen und Regelun-
  gen zur Zulässigkeit von Nebenanlagen im Bebauungsplan werden vorhandene Gär-
  ten und Gehölze vor einer Überbauung gesichert.  
  Im Plangebiet bestehen in Teilbereichen nach § 30 BNatSchG geschützte Dünen, die 
  sich zu einem geringen Teil in überbaubare Grundstücksflächen erstrecken. Daher ist 
  dieser Schutzstatus im Bebauungsplan durch eine nachrichtliche Übernahme kennt-
  lich gemacht. Die Dünen sind zu schützen und dürfen nicht beeinträchtigt werden. 
  Sofern die Teilbereiche der Dünen, die in überbaubare Grundstücksflächen hineinra-
  gen, bebaut werden sollen, ist eine Ausnahme nach § 30 Abs. 3 BNatSchG oder eine 
  Befreiung gemäß § 67 BNatSchG bei der unteren Naturschutzbehörde zu beantragen. 
  Die untere Naturschutzbehörde hat die Erteilung einer Ausnahme oder einer Befrei-
  ung, für die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 22 innerhalber der Baufel-
  der liegenden Dünnen in Aussicht gestellt, sofern eine adäquate Kompensation der 
  Eingriffe erfolgt.  
  Zur Reduzierung baubedingter Auswirkungen auf Biotope ist bei Baumaßnahmen vor 
  Beginn durch eine Abgrenzung (z.B. Aufstellung eines Zaunes) sicherzustellen, dass im 
  Zuge der Baumaßnahmen keine Beeinträchtigungen gesetzlich geschützter Biotope 
  stattfinden können. 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 54 | 65 
  Im übrigen Geltungsbereich wurden im Rahmen der Bestandserhebung keine weite-
  ren Küstendünenrelikte festgestellt. Es ist aufgrund der Vorgehensweise bei der Erhe-
  bung der gem. § 30 BNatSchG besonders geschützten Biotope nicht davon 
  auszugehen, dass sich hier weitere geschützte Dünenrelikte befinden. 
  Wald Von den im Plangebiet bestehenden Waldflächen kann der rd. 2.520 m² große Wald 
  südlich der Straße „Bi d’Utkiek“ mit der Planung nicht erhalten werden. Für diesen 
  zwischen der Straße und den Häusern Bi d’Utkiek Nr. 6 -16 bestehenden Wald war 
  bereits im Bebauungsplan Nr. Nr. 8 C „Ortsmitte West“ ein Baugebiet festgesetzt, das 
  jedoch bisher nicht umgesetzt wurde.  
  Das Erfordernis zur Umwandlung des Waldes begründet sich in der Notwendigkeit der 
  Schaffung von auf Spiekeroog dringend benötigten Wohnraum, durch eine Bestands-
  überplanung des Siedlungskerns der Insel Spiekeroog, die im Grundsatz eine nachhal-
  tige Siedlungsentwicklung darstellt, da sie keine neuen Flächen außerhalb des 
  Siedlungsbereichs in Anspruch nimmt. Der Wald südlich der Straße Bi D’Utkiek ist von 
  Verkehrs- und Bauflächen umgeben.  
  Der Waldverlust geht mit einem Verlust natürlich gewachsener Böden und ihrer öko-
  logischen Bodenfunktionen sowie mit einem Funktionsverlust für den Wasserhaus-
  halt einher. Die Versiegelung bisher biologisch aktiver Bodenfläche sowie 
  Aufschüttungen, Abgrabungen und das Einbringen von Fremdmaterialien unterbindet 
  die Werte oder Funktionen des Waldbodens als Regulationsfaktor (Filter- und Puffer-
  funktionen im Stoff- und Wasserhaushalt), als Lebensraum für Pflanzen, Tiere und Bo-
  denorganismen und als Dokument der Bodengenese.  
  Der dauerhafte Verlust des Waldes ist als erhebliche Beeinträchtigung zu bewerten. 
  Daher ist der Waldverlust nach § 8 NWaldLG zu kompensieren.  
  Gemäß Bestimmung der zuständigen Waldbehörde ist von einer mittleren Wertigkeit 
  des Waldes auszugehen. Der Kompensationsbedarf wurde mit einem Zuschlag von 
  1,4 berechnet, so dass sich für den Waldausgleich ein Flächenbedarf von rd. 3.528 m² 
  ergibt. 
  Tabelle 77: Berechnung Kompensationsbedarf Waldausgleich 
   
  Boden und Eingriff Fläche Ausgleichsverhältnis Ausgleichserfordernis 
  Waldfläche  2.520 m² 1,4 Wertigkeit Wald 3.528 m² 
    
  Da für eine Ersatzaufforstung bei Verwirklichung der Planung keine ausreichend gro-
  ßen Flächen im Plangebiet und auch auf der weiteren Insel Spiekeroog keine geeigne-
  ten Flächen für den Waldersatz zur Verfügung stehen, erfolgt eine externe 
  Waldkompensation auf dem Festland. In Abstimmung mit der Waldbehörde erfolgt 
  die Kompensation durch Inanspruchnahme von Aufforstungsflächen auf dem Flur-
  stück 45 der Flur 26 in der Gemarkung Etzel in der Gemeinde Friedeburg im Landkreis 
  Wittmund. Die Sicherung des Waldausgleichs ist Voraussetzung für den Beschluss des 
  Bebauungsplanes. Sie erfolgt über einen Vertrag zwischen der Gemeinde Spiekeroog 
  und der Grundstückseigentümerin. 
  Schutzgut Tiere Das Plangebiet umfasst einen Großteil des Siedlungsbereichs der Gemeinde Spie-
  keroog und ist deshalb bereits durch die bauliche Nutzung und den Siedlungs- und 
  Tourismusbetrieb vorgeprägt. Die genutzten Biotope befinden sich in den Siedlungs-
  flächen, die bereits eine gewisse Vorbelastung durch akustische und optische Reize 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 55 | 65 
  bedingen. Mit der Planung ist von keiner erheblichen Zunahme von Störeffekten aus-
  zugehen, wobei die vorkommenden ungefährdeten Arten in der Regel an diese Le-
  bensraumbedingungen angepasst sind oder die Arten mit kleinräumigen Revier-
  verschiebungen kompensieren. Durch die Planung wird die vorhandene Avifauna, 
  welche bereits durch störungstolerantere bzw. Kultur folgende Arten gekennzeichnet 
  ist, die an die Nähe und das Wirken des Menschen angepasst sind bzw. hiervon auch 
  profitieren, nicht erheblich beeinflusst. Besondere Beeinträchtigungen, die zu einer 
  Verschlechterung der Lebensraumbedingungen führen, können nicht abgeleitet wer-
  den. Die Lebensraumvielfalt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes mit Waldflä-
  chen, Gewässern, Dünenbereichen sowie Gebäuden und deren Gärten mit Bäumen 
  und Sträuchern bleibt weitestgehend erhalten. Es werden im Bebauungsplan Grünflä-
  chen und Waldflächen festgesetzt, um deren Erhalt zu sichern.  
  Der Verlust der rd. 2.520 m² großen Waldfläche südlich der Straße „Bi d’Utkiek“ führt 
  hingegen zu einem Lebensraumverlust für Tiere und Pflanzen. Da jedoch die nördlich 
  an die Straße „Bi d’Utkiek“ angrenzende Waldfläche erhalten und im Bebauungsplan 
  als Wald festgesetzt wird, bestehen insbesondere für die Avifauna in unmittelbarer 
  Nähe Ausweichmöglichkeiten.  
  Die im Rahmen der ökologischen Bestandsaufnahme aufgenommen 16 Bäume, die 
  über ein Habitatpotenzial für geschützte Tierarten verfügen, können mit dem Bebau-
  ungsplan überwiegend erhalten werden.  12 der 16 Bäume befinden sich außerhalb 
  der überbaubaren Grundstücksflächen. Die weiteren vier Bäume befinden sich zum 
  Teil zwischen den Verkehrsflächen und Gebäuden oder sehr dicht an der Bestandsbe-
  bauung, sodass diese aufgrund der Bestandsituation in die überbaubaren Grund-
  stücksflächen einbezogen wurden sind. Vor Baumfällungen soll eine Kontrolle auf 
  mögliche Brutvögel und Fledermäuse stattfinden, um bei einem positiven Befund eine 
  artenspezifische Einzelfallprüfung (spezielle artenschutzrechtliche Prüfung) durchzu-
  führen. Ggf. sind dann artenschutzrechtliche Ersatzmaßnahmen, Aufhängen von Vo-
  gel- und Fledermauskästen durchzuführen. Ausnahmen und Befreiungen, z.B. für 
  notwendige Rodungen von Gehölzen und Vegetationsflächen in der Zeit vom 1.3. bis 
  30.9. eines jeden Jahres, sind im Vorwege bei der Naturschutzbehörde zu beantragen. 
  Unabhängig hiervon gilt für alle Bäume, dass bei Abgang eines Baumes zur Vermei-
  dung des Tötungs- und Verletzungsverbots nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG eine Bau-
  feldfreimachung außerhalb der Brutzeit durchzuführen ist.  
  Da im Geltungsbereich keine Nachweise von Überwinterungen (Winterquartiere), 
  Sommerquartieren oder Wochenstuben von Fledermäusen festgesellt werden konn-
  ten und Spiekeroog vor allem für ziehende und dispergierende Tiere eine wichtige 
  Rolle spielt, können Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 ausgeschlossen wer-
  den. Um eine Tötung von Individuen im Zuge der Fällarbeiten auszuschließen sind po-
  tenzielle Habitatbäume für Tagesverstecke der Fledermausarten vor der Fällung 
  gezielt auf einen Besatz zu untersuchen. 
  Punktuelle Störungen durch baubedingte Wirkfaktoren wie Lärm, Licht, visuelle Stö-
  rungen oder Erschütterungen etc. führen zu keiner deutlichen Beeinträchtigung für 
  die Nutzung des Luftraums des Plangebiets zur Nahrungssuche der Tiere. Die tempo-
  rären Störwirkungen betreffen nur kleine Teilräume. 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 56 | 65 
  Schutzgut Fläche Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 22 umfasst den Großteil des besiedelten 
  Bereichs der Insel Spiekeroog. Die Planung zielt damit auf die Förderung der Innen-
  entwicklung ab, die im Sinne einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung zu einer Be-
  grenzung des Freiflächenverbrauchs beiträgt. Mit den Festsetzungen im 
  Bebauungsplan werden die Möglichkeiten zur Vermeidung und Minimierung von Bo-
  denversiegelung durch eine angepasste Grundflächenzahl ausgenutzt.  
  Es sind keine neuen Erschließungsflächen für die Bestandsentwicklung erforderlich.  
  Erheblichen Auswirkungen auf das Schutzgut Fläche sind daher nicht zu erwarten. 
  Schutzgut Wasser Bei Um- und Neubauten im Plangebiet sind die Baumaßnahmen hinsichtlich der was-
  serwirtschaftlichen Belange im Rahmen einer Einzelfallprüfung zu betrachten. Die Ge-
  fährdungspotentiale für das Grundwasser – und hier insbesondere für das 
  Wasserschutzgebiet – resultieren sowohl aus der Bauphase als auch aus der späteren 
  Nutzung der Flächen. 
  a) während der Bauphase: 
   Verminderung, Veränderung oder auch Beseitigung der auf der Insel kaum vorhan-
  denen schützenden Grundwasserüberdeckung durch das Ausheben von Baugruben 
  oder Gräben für die Fundamente, beim Verlegen von Kabeln, Kanalisation und an-
  deren Leitungen, 
   Beseitigung der nur geringmächtigen belebten Bodenzone auch außerhalb von 
  Baugruben durch den Baustellenbetrieb, 
   Lagerung und Verwendung von wassergefährdenden Stoffen (Farben, Lacke, Bi-
  tumenanstriche, Verdünner, Reinigungsflüssigkeiten, Treib- und Schmierstoffe für 
  Baumaschinen, Schalöle usw.), 
   erhöhtes Risiko von Verunreinigungen des Grundwassers durch Schadstoffeintrag 
  infolge von Havariefällen bei Baufahrzeugen und -maschinen sowie durch Zwi-
  schenfälle bei Tank und Wartungsvorgängen. 
  Es muss dafür Sorge getragen werden, dass die Mitarbeiter der ausführenden Baufir-
  men vor Beginn von Baumaßnahmen auf die sensible Lage des Baugrundes innerhalb 
  des Trinkwasserschutzgebietes hingewiesen werden. 
  Auf den Baustellen müssen ständig ausreichende Mengen an Ölbindemitteln und ge-
  eigneten Auffangvorrichtungen bereitgehalten und gegebenenfalls auch eingesetzt 
  werden. 
  b) während der Nutzung: 
   Verringerung der Grundwasserneubildung aufgrund der zusätzlichen Flächenver-
  siegelung, 
   Lagerung und Verwendung wassergefährdender Stoffe im Wohngebiet (z. B. un-
  sachgemäßer oder missbräuchlicher Umgang mit Pflanzenschutzmitteln und Dün-
  gemitteln in den Gärten) 
   Versickerung von schadstoffbelastetem Wasser durch defekte Abwasserleitungen 
  (Verlustmenge laut Literatur: 6 – 10 % des Abwasseraufkommens), Hausanschlüsse 
  und Grundstücksentwässerungen, 
   Versickern von Dachflächen- und Hofflächenabwässern (hier ist auf geeignetes Ma-
  terial beim Verbau zu achten). 
  Über die Einzelheiten ist in den jeweiligen Baugenehmigungsverfahren zu entschei-
  den. Für das Schutzgut Wasser sind keine erheblichen Auswirkungen zu erwarten.  
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 57 | 65 
  Schutzgut Luft und 
  Klima 
  Da der Bebauungsplan Nr. 22 eine Bestandsplanung darstellt, bestehen für das 
  Schutzgut Klima und Luft nur geringe, lokalklimatische Auswirkungen durch die Flä-
  chenversieglung von Boden. Insbesondere der Verlust der rd. 2.520 m² großen Wald-
  fläche wirkt sich mikroklimatisch lokal auf das Umgebungsklima aus. Eine verstärkte 
  Aufheizung gegenüber dem baulichen Bestand zusätzlich befestigter Flächen und 
  kleinräumig herabgesetzte Verdunstungsraten bedingen eine negative Beeinflussung 
  der örtlichen Klimafaktoren. Erhebliche negative Auswirkungen auf die Luftqualität 
  und das Klima sind hierdurch jedoch nicht zu erwarten. 
  Schutzgebiete Natura 
  2000 
  Um Beeinträchtigungen des Nationalparks Niedersächsisches Wattenmeer durch den 
  B-Plan Nr. 22 sicher auszuschließen, wurde im Zuge des Bebauungsplanverfahrens 
  eine FFH-Vorprüfung gemäß § 34 BNatSchG durchgeführt (Thalen Consult GmbH, 
  15.04.2024, redaktionell geändert am 10.06.2024). Im Ergebnis ist durch den B-Plan 
  Nr. 22 nicht mit Beeinträchtigungen für den Nationalpark Niedersächsisches Watten-
  meer zu rechnen, zumal es sich bei dem B-Plan Nr. 22 im Wesentlichen um die Über-
  planung des in großen Teilen bereits bebauten Siedlungsbereichs der Insel Spiekeroog 
  handelt.  
  Schutzgut Mensch Die Planung zielt, unter Berücksichtigung der für die Insel Spiekeroog wichtigen Be-
  lange des Tourismus, auf die Verbesserung der Wohn- und Arbeitsbedingungen für 
  die ortsansässige Bevölkerung ab. Dazu zählen die Sicherung von Dauerwohnraum 
  und dessen Neuschaffung, die Sicherung von Gewerbeflächen im Innendorfbereich, 
  die geordnete Neuschaffung von Gästebeherbergungsflächen in dessen verschiede-
  nen Ausprägungsformen und die Sicherung deren Vielfalt sowie die Sicherung der öf-
  fentlichen Daseinsvorsoge. 
  Durch Baumaßnahmen sind zeitlich limitierte Immissionen (Luftimmissionen und Lär-
  mimmissionen) nicht auszuschließen. Da diese Auswirkungen aber nur zeitlich be-
  schränkt auftreten, ist von keinen erheblichen Beeinträchtigungen für das Schutzgut 
  Mensch auszugehen. Auch insoweit sind Einzelheiten in den jeweiligen Genehmi-
  gungsverfahren und nicht auf der Ebene der Bauleitplanung abzuarbeiten. 
  Schutzgut Kultur- 
  und sonstige Sachgü-
  ter 
  Die Planung zielt auf eine Sicherung des Bestandes einschließlich der im Plangebiet 
  vorhandenen geschützten Baudenkmale und geschützten Bodendenkmale ab. Erheb-
  liche Auswirkungen auf das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter sind nicht zu 
  erwarten.  
  Wirkungsgefüge Wechselwirkungen zwischen den Belangen des Umweltschutzes  
  Da im Plangebiet keine neuen Bauflächen erfolgen, sind zusätzliche oder neue nega-
  tive Wechselwirkungen, außer den bereits in den jeweiligen Schutzgütern beschrie-
  benen Wechselwirkungen nicht zu erwarten. 
   
   
    Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger 
  Auswirkungen 
  Maßnahmen zur Ver-
  meidung und zur Ver-
  ringerung 
  Bei der Planung handelt es sich um eine Bestandsüberplanung des Siedlungskerns der 
  Insel Spiekeroog, die im Grundsatz eine nachhaltige Siedlungsentwicklung darstellt, 
  da sie keine neuen Flächen außerhalb des Siedlungsbereichs in Anspruch nimmt. Eine 
  Ausnutzung des gesamten Dorfbereiches ist einer Ausdehnung der bebauten Fläche 
  in Form eines neuen Baugebietes außerhalb im Zusammenhang bebauter Flächen 
  vorzuziehen. Mit einer Begrenzung der zulässigen Grundfläche und der überbaubaren 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 58 | 65 
  Grundstücksfläche im Plangebiet werden die Eingriffe in den Boden reduziert. Es er-
  folgt ein Erhalt von Teilen der offenen Bodenfläche durch Verringerung der möglichen 
  Versiegelung in den Baugebieten durch Festsetzung von Grundflächenzahlen. Zum 
  Schutz des Mutterbodens bei Erd- und Bauarbeiten sollte vorhandener Oberboden 
  aufgrund §202 BauGB vor Baubeginn schonend abgetragen und einer ordnungsgemä-
  ßen Verwertung zugeführt werden. Im Rahmen der Bautätigkeiten sind die geltenden 
  DIN-Normen zu berücksichtigen (insbesondere DIN 19639 Bodenschutz bei Planung 
  und Durchführung von Bauvorhaben, DIN 18915 Vegetationstechnik im Landschafts-
  bau -Bodenarbeiten, DIN 19731 Verwertung von Bodenmaterial). Um dauerhaft ne-
  gative Auswirkungen auf die von Bebauung freizuhaltenden Bereiche zu vermeiden, 
  soll der Boden im Bereich der Bewegungs-, Arbeits- und Lagerflächen durch geeignete 
  Maßnahmen (z.B. Überfahrungsverbotszonen, Baggermatten) geschützt werden. Bo-
  den solle im Allgemeinen schichtgetreu ab- und aufgetragen werden. Die Lagerung 
  von Boden in Bodenmieten soll ortsnah, schichtgetreu, in möglichst kurzer Dauer und 
  entsprechend vor Witterung geschützt vorgenommen werden (u.a. gemäß DIN 
  19639). Außerdem soll das Vermischen von Böden verschiedener Herkunft oder mit 
  unterschiedlichen Eigenschaften vermieden werden. Auf verdichtungsempfindlichen 
  Flächen sollen Stahlplatten oder Baggermatten zum Schutz vor mechanischen Belas-
  tungen ausgelegt werden. Besonders bei diesen Böden solle auf die Witterung und 
  den Feuchtegehalt im Boden geachtet werden, um Strukturschäden zu vermeiden. 
  Neue Straßen sind nicht geplant. Außerdem werden vorhandene Grünflächen und 
  Waldflächen erhalten (bis auf die oben aufgeführte Waldfläche). Es werden die Auf-
  lagen der Schutzbestimmungen des Wasserschutzgebietes und des vorbeugenden 
  Grundwasserschutzes gemäß den entsprechenden technischen Regeln berücksich-
  tigt, um Eingriffe in das Schutzgut Wasser zu vermeiden und zu verringern. Durch Hö-
  henbegrenzungen der Gebäude, durch Festsetzung von Trauf- und Firsthöhe, wird der 
  Eingriff in das Schutzgut Landschaft vermindert. Zudem wird bei der Ausnutzung des 
  vorhandenen Siedlungskerns durch die Planung eine Ausdehnung der bebauten Flä-
  che in die freie Landschaft vermieden. 
  Maßnahmen zum 
  Ausgleich und zum 
  Ersatz 
  Sind aufgrund der Aufstellung, Änderung oder Aufhebung von Bauleitplänen Eingriffe 
  in Natur und Landschaft zu erwarten, ist unter Anwendung der Eingriffsregelung über 
  die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege im Bauleitplan zu entschei-
  den. Wie bereits ausgeführt, ist ein Eingriffsausgleich vor dem Hintergrund von § 1a 
  Abs. 3 Satz 6 BauGB nicht erforderlich. Die forstrechtliche Ersatzaufforstung entspre-
  chend § 8 Abs. 4 NWaldLG ist vertraglich in Abstimmung mit der Waldbehörde gere-
  gelt und zu einem Teil bereits umgesetzt. 
   
   
   Schutzgut Ausgleichserfordernis 
  Waldfläche  3.528 m² Ersatzfläche 
      
   
    Artenschutzrechtliche Maßnahmen 
   Aus den Bestimmungen des besonderen Artenschutzrechts sind zur Vermeidung des 
  Eintretens von Verbotstatbeständen nach § 44 BNatSchG folgende Maßnahmen auf 
  der Ebene des Planvollzugs zu beachten:  
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 59 | 65 
  Brutvögel 
   
   Bauzeitenregelung für das Durchführen von Fäll- und Rodungsarbeiten sowie Bau-
  feldfreimachungen außerhalb der Brutzeit der Vögel im Zeitraum vom 1. Oktober 
  bis 29. Februar 
   Ökologische Baubegleitung durch Besatzkontrolle etc., so dass keine Bruträume / 
  Nester in unmittelbarer Nachbarschaft der Baufelder angelegt werden. 
  Die Bauzeitenregelung sollte zwingend eingehalten werden, da die alternativ darge-
  stellten Maßnahmen artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nicht vollständig aus-
  schließen können. Die Alternativmaßnahmen sind daher nur im Zusammenhang mit 
  einer ökologischen Baubegleitung durch einen Fachgutachter zulässig. 
  Fledermäuse 
   
   Kontrolle von Bäumen mit Quartierspotenzial (ca. > 25 cm Stammdurchmesser) vor 
  Fällung auf Besatz durch einen Fachgutachter / baubiologische Begleitung der 
  Baumfällung  
   Verschließen von potenziellen Quartieren  
   bei Besatz der betroffenen Bäume sind entsprechende Maßnahmen in Abstim-
  mung der Fachbehörde festzulegen  
   
  Folgender Hinweis zum Artenschutz ist im B-Plan aufgenommen:  
  Die Bestimmungen der Artenschutzvorschriften des Bundesnaturschutzgesetzes 
  (BNatSchG) bleiben von den Festsetzungen unberührt. Eine Betroffenheit der arten-
  schutzrechtlichen Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG ist nicht auszuschließen. 
  Daher ist erforderlich, dass vor Abriss von Gebäuden und vor Baumfällungen eine 
  Kontrolle auf mögliche Brutvögel und Fledermäuse stattfindet und bei einem positi-
  ven Befund eine artenspezifische Einzelfallprüfung (spezielle artenschutzrechtliche 
  Prüfung) durchgeführt wird. Ausnahmen und Befreiungen, z.B. für notwendige Ro-
  dungen von Gehölzen und Vegetationsflächen in der Zeit vom 1.3. bis 30.9. eines je-
  den Jahres, sind im Vorwege bei der Naturschutzbehörde zu beantragen. 
   
    Anderweitige Planungsmöglichkeiten 
   Planungsalternativen sind nicht vorhanden. Bei der Planung handelt es sich um eine 
  Bestandsüberplanung des Siedlungskerns der Insel Spiekeroog, die im Grundsatz eine 
  nachhaltige Siedlungsentwicklung darstellt, da sie keine neuen Flächen außerhalb des 
  Siedlungsbereichs in Anspruch nimmt.  
   
    Zusätzliche Angaben 
   
    Verfahren und Schwierigkeiten  
  Die Beschreibung und Bewertung der Schutzgüter erfolgt auf Grundlage der ökologi-
  schen Bestandsaufnahme und Bewertung von Biotopen und Arten, Ortsbegehungen, 
  den Fachkarten des NLWKN sowie des LBEG und des Landschaftsrahmenplanes. Die 
  sich aus der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung ergebenden Erfordernisse wer-
  den auf Grundlage der naturschutzfachlichen Hinweise des NLWKN ermittelt.  
  Die genauen Quellenangaben und nähere Angaben zu Datengrundlagen und dem me-
  thodischen Vorgehen sind in den entsprechenden Kapiteln des Umweltberichtes und 
  in der ökologischen Bestandsaufnahme angeführt. 
  Die relevanten Umweltfolgen der Bebauungsplanfestsetzungen sind in der Umwelt-
  prüfung auf Grundlage der erhobenen und vorliegenden Daten untersucht worden, 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 60 | 65 
  so dass hinreichende Beurteilungskriterien für eine umweltverträgliche Realisierung 
  des Vorhabens vorliegen.  
  Fehlende Kenntnisse und Schwierigkeiten bestehen für die Umweltprüfung nicht. 
   
    Maßnahmen zur Überwachung 
  Die Einhaltung der umweltrelevanten allgemeingültigen Gesetze und Verordnungen 
  sowie der standortbezogenen umweltrelevanten Festsetzungen wird im Einzelfall im 
  Rahmen des jeweiligen Genehmigungsverfahrens umgesetzt. Die Überwachung der 
  erheblichen unvorhergesehenen nachteiligen Umweltauswirkungen infolge der Plan-
  realisierung erfolgt im Rahmen von fachgesetzlichen Verpflichtungen zur Umwelt-
  überwachung nach Wasserhaushalts-, Bundesimmissionsschutz- (Luftqualität, Lärm), 
  Bundesbodenschutz- (Altlasten) und Bundesnaturschutzgesetz (Umweltbeobach-
  tung) sowie gegebenenfalls weiterer Regelungen. Im Übrigen gilt die allgemeine 
  Überwachungsregelung des § 4a BauGB auch für diesen Bebauungsplan. 
   
    Allgemein verständliche Zusammenfassung 
  Der Bebauungsplan Nr. 22 umfasst den Großteil des Siedlungsbereichs der Gemeinde 
  Spiekeroog. Mit dem Bebauungsplan Nr. 22 sollen die planungsrechtlichen Vorausset-
  zungen zur Steuerung der Dauerwohn- und Ferienwohnnutzung sowie zur Sicherung 
  und Entwicklung von weiteren Gewerbeflächen und ergänzenden Nutzungen in der 
  Ortsmitte geschaffen werden. Hierdurch soll zum einen dringend benötigter Wohn-
  raum für die einheimische Bevölkerung und Dauerarbeitskräfte gesichert und ge-
  schaffen werden im Sinne einer funktionierenden Inselgemeinschaft und der 
  öffentlichen Daseinsvorsorge. Zum anderen soll die Tourismusfunktion gefördert wer-
  den.  
  Es handelt sich bei dem Bebauungsplan Nr. 22 im Wesentlichen um eine Bestands-
  überplanung im Sinne einer nachhaltigen, zukunftsfähigen Entwicklung auf den inner-
  dörflich gelegenen, erschlossen Grundstücken.  
  Der Umweltzustand und das Ortsbild sind von vorhandener Bebauung, Verkehrswe-
  gen, Grünflächen, Hausgärten, Gehölzen und Restbeständen der ursprünglichen Dü-
  nenlandschaft geprägt. Im Plangebiet finden sich mit Bäumen bestandene Park- und 
  Grün- sowie Waldflächen. 
  Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurden die einzelnen Umweltbereiche mit 
  den entsprechenden Wirkungsfeldern, soweit sie durch die Festsetzungen des Bebau-
  ungsplans Nr. 22 berührt sind, betrachtet und bewertet. Die Ergebnisse sind in dem vor-
  liegenden Umweltbericht dokumentiert. Grundlage hierfür sind eine Ökologische 
  Bestandsaufnahme sowie umweltbezogene Stellungnahmen der Fachbehörden, die 
  Fachkarten des NLWKN sowie des LBEG und des Landschaftsrahmenplanes.  
  Im Plangebiet finden sich Flächen, die nach dem Niedersächsischen Gesetz über den 
  Wald und die Landschaftsordnung (NWaldLG) als Wald einzustufen sind. Teilflächen 
  südlich Bi d’Utkiek zwischen den Hausnummern 6 und 16 sind im Bebauungsplan als 
  Sonstiges Sondergebiet Wohnen / Ferienwohnen B mit einer überbaubaren Grund-
  stücksfläche festgesetzt. Vor diesem Hintergrund ist eine Waldkompensation erfor-
  derlich und wurde im Zuge des Bebauungsplanverfahrens vertraglich gesichert. Der 
  Bebauungsplan enthält einen entsprechenden Hinweis. 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 61 | 65 
  Die im Plangebiet festgestellten, gemäß § 30 BNatSchG geschützten Dünen sind nach-
  richtlich in den Bebauungsplan übernommen. Befinden sich geschützte Dünen inner-
  halb der im Bebauungsplan festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen kann, 
  jeweils vor Erteilung einer Baugenehmigung die notwendige Befreiung von den Ver-
  boten des § 30 BNatSchG beantragt werden. Eine solche Befreiung wird im Sinne der 
  Innenentwicklung für diese Bereiche von der Unteren Naturschutzbehörde in Aus-
  sicht gestellt und die Kompensation im jeweiligen bauordnungsrechtlichen Verfahren 
  individuell geregelt. Im übrigen Geltungsbereich wurde im Rahmen der Bestandser-
  hebung keine weiteren Küstendünenrelikte festgestellt. Es ist nicht davon auszuge-
  hen, dass sich hier weitere geschützte Dünenrelikte befinden. 
  Zudem finden sich im Plangebiet Altbaumbestände, die potenzielle Habitate für Brut-
  vögel und Fledermäuse darstellen. Es wurden insgesamt 16 potenzielle Habitatbäume 
  identifiziert. Der Bebauungsplan enthält einen entsprechenden Hinweis zum Arten-
  schutz. So soll vor Abriss von Gebäuden und vor Baumfällungen eine Kontrolle auf 
  mögliche Brutvögel und Fledermäuse stattfinden, um bei einem positiven Befund eine 
  artenspezifische Einzelfallprüfung (spezielle artenschutzrechtliche Prüfung) durchzu-
  führen. Ausnahmen und Befreiungen, z.B. für notwendige Rodungen von Gehölzen 
  und Vegetationsflächen in der Zeit vom 1.3. bis 30.9. eines jeden Jahres, sind im Vor-
  wege bei der Naturschutzbehörde zu beantragen. 
  Erhebliche Auswirkungen auf Brutvögel und Fledermäuse sind nicht zu erwarten. Zur 
  Vermeidung des Tötungs- und Verletzungsverbots nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG ist 
  wie o.a. eine Baufeldfreimachung außerhalb der Brutzeit durchzuführen. Punktuelle 
  Störungen durch baubedingte Wirkfaktoren wie Lärm, Licht, visuelle Störungen oder 
  Erschütterungen etc. führen zu keiner deutlichen Beeinträchtigung für die Nutzung 
  des Luftraums des Plangebiets zur Nahrungssuche der Tiere. Die temporären Störwir-
  kungen betreffen nur kleine Teilräume. 
  Das Plangebiet liegt außerhalb des EU-Vogelschutzgebietes „Niedersächsisches Wat-
  tenmeer und angrenzendes Küstenmeer“ (EU-Kennzahl DE2210-401) und außerhalb 
  des Flora-Fauna-Habitat-Gebiets (FFH-Gebiet) „Nationalpark Niedersächsisches Wat-
  tenmeer“ (EU-Kennzahl 2306-301). 
  Das Landschaftsbild wird mit dem Bebauungsplan Nr. 22 nicht wesentlich beeinträch-
  tigt. Der größte zusammenhängende Gehölzbestand ist der Wald westlich und süd-
  westlich des Kurparks. Die größte zusammenhängende Grünfläche ist der Kurpark. 
  Beide Flächen werden im Bebauungsplan Nr. 22 gesichert. 
  Im Ergebnis der durchgeführten Eingriffsbilanzierung ermöglicht der Bebauungsplan 
  Nr. 22 keine Eingriffe, die über die bisher zulässigen Eingriffe hinausgehen. Für den Ver-
  lust von Waldflächen südlich Bi d’Utkiek ist eine Kompensation vertraglich gesichert 
  (s.o.). 
  Die im Plangebiet bekannten Bodendenkmale sind nachrichtlich in den Bebauungs-
  plan übernommen. Zudem ist die Trinkwasserschutzzone III für das Wasserwerk Spie-
  keroog nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Relevante 
  Immissionsbelastungen bestehen nicht, da auf der Insel keine Kfz-Verkehre zulässig 
  sind und auch keine Gewerbebetriebe ansässig sind, deren Emissionen zu einer er-
  heblichen Beeinträchtigung gesunder Wohn- oder Arbeitsverhältnisse führen könn-
  ten. 
  Gemeinde Spiekeroog Begründung Bebauungsplan Nr. 22 mit Umweltbericht 
  BPW Stadtplanung          Seite 62 | 65 
  Die Gesamtbetrachtung der Auswirkungen auf die einzelnen Umweltbereiche führt 
  zu dem Ergebnis, dass die durch den Bebauungsplan Nr. 22 möglichen Nutzungen 
  (Sondergebiete Wohnen / Ferienwohnen A und B, Sondergebiet Tourismus / Gewerbe 
  Ortsmitte, Sondergebiet Ferienheim / Erholungsheim, Reines Wohngebiet, Gemein-
  bedarfsflächen, Grün- und Waldflächen) mit dem jeweiligen Schutzbedürfnis der um-
  gebenden Nachbarschaft vereinbar sind.   
   
  Im Text zitierte Quellen (Quellenverzeichnis) 
   
  BACH - FREILANDFORSCHUNG (2022): Fachbeitrag zum Fledermaus-Vorkommen im 
  Rahmen des B-Plans „Achter d’Utkiek“ auf Spiekeroog. – Bremen, 13 S. 
  BPW STADTPLANUNG (2023): Vorentwurf des Bebauungsplans Nr. 22 (Planzeichnung 
  mit Stand vom 25.09.2023). 
  DRACHENFELS, O. v. (2021): Kartierschlüssel für Biotoptypen in Niedersachsen unter 
  besonderer Berücksichtigung der gesetzlich geschützten Biotope sowie der Lebens-
  raumtypen von Anhang I der FFH-Richtlinie, Stand März 2023. – Naturschutz Land-
  schaftspfl. Niedersachs. Heft A/4, 336 Seiten 
  GEMEINDE SPIEKEROOG (2023): Bauamt. Online unter: https://www.gemeinde-spie-
  keroog.de/ge-meinde/bauamt/. Abgerufen am 14.09.2023. 
  KRÜGER, T. & K. SANDKÜHLER (2022): Rote Liste der Brutvögel Niedersachsens und 
  Bremens, 9. Fassung, Oktober 2021. – Inform.d. Naturschutz Niedersachs. 41 (2) 111-
  174. 
  NIEDRINGHAUS, R., HAESELER, V. & P. JANIESCH (2008): Die Flora und Fauna der Ost-
  friesischen Inseln – Artenverzeichnisse und Auswertungen zur Biodiversität. Schriften-
  reihe Nationalpark Niedersächsisches Wattenmeer. Wilhelmshaven. 470 S. 
  PODLOUCKY, R. & FISCHER, C. (2013): Rote Liste der gefährdeten Amphibien und Rep-
  tilien in Niedersachsen und Bremen.- Informationsdienst Naturschutz Niedersachsen, 
  14 (4): 119-120. 
  RYSLAVY, T., H.-G. BAUER, B. GERLACH, O. HÜPPOP, J. STAHMER, P. SÜDBECK & C. 
  SUDFELDT (2021): Die Rote Liste der Brutvögel Deutschlands, 6. gesamtdeutsche Fas-
  sung, veröffentlicht im Juni 2021. – Berichte zum Vogelschutz 57 (2020): 13-112. 
  SCHONART, E. (2021): Spiekerooger Ornithologische Berichte. Spiekeroog. 64 S. 
  SCHONART, E. (2022): Spiekerooger Ornithologische Berichte. Spiekeroog. 64 S. 
   
   
   
  Anlagen 
  Anlage 1: Übersichtskarte mit den erfassten Habitatbäumen (ökologis GmbH) 
  
  Anlage 2: Übersicht der nach §30 BNatSchG geschützten Küstendünenbiotope und -standorte (ökologis GmbH) 
   
   
   
   
   
  
  Anlage 3: FFH-Vorprüfung gemäß § 34 BNatSchG (Thalen Consult GmbH, 15.04.2024, redaktionell geändert am 
  10.06.2024)

  Maschinell extrahiert am 21. Mai 2026. Layout-Elemente wie Tabellen oder Spalten können dabei verloren gehen — maßgeblich ist das Original-PDF.

• 📄

  04 BPlan 22 Protokoll fruehzeitige Oeffentlichkeitsbeteiligung

  PDF; CHARSET=UTF-8261 kB≈ 24 k Zeichen Volltext
  Volltext (automatisch extrahiert) anzeigen

  Protokoll Inselwerkstatt BP 22 „Dorf“ & 7. FNP-Änderung | 22.06.2023 
  BPW Stadtplanung   1 | 8 
  Protokoll Inselwerkstatt 
  Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. §3 Abs. 1 BauGB  zum 
  Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr. 22  „Dorf ” sowie zu m Vorentwurf 
  der  7. Änderung des Flächennutzungsplans und  
  Beteiligung zum Antrag für das Dorfentwicklungsprogramm  
   
  Am 22 .06 .202 3, 1 6:00  – 20 :30  Uhr , Kogge  / Haus des Gastes Spiekeroog  
  Teilnehmende  
  Öffentlichkeit: 
   
  Politik: 
   
  Verwaltung: 
  Maren Bruns 
  Patrick Kösters 
  ca. 45 Bürgerinnen und Bürger  
   
  Rat der Gemeinde Spiekeroog  
   
   
  Gemeindeverwaltung  
  Bürgermeister 
   
  Planungsbüro  
   
  Julia Nahrath Arbeitsgruppe für regionale Struktur und Umweltforschung (ARSU) 
  Frank Schlegelmilch BPW Stadtplanung  
  Nicole Braun BPW Stadtplanung 
  Mareen Heppner BPW Stadtplanung 
  Ablauf 
  16:00 Uhr Begrüßung (Patrick Kösters) 
  16:10 Uhr Einführung (Frank Schlegelmilch, BPW Stadtplanung) 
  16:20 Uhr Bauleitplanung (Nicole Braun, BPW Stadtplanung) 
  Pause 
  17:30 Uhr Dorfentwicklungsprogramm (ARSU, Julia Nahrath) 
  17:50 Uhr Arbeitsphase (BPW und ARSU) 
  Arbeitsgruppen zu Themenschwerpunkten 
  19:00 Uhr Ergebnisse und Ausblick 
  19:30 Uhr Verabschiedung und offener Ausklang 
  Begrüßung  
  Patrick Kösters begrüßt die Teilnehmenden und stellt Anlass und Ablauf der Inselwerkstatt vor. 
  Anschließend übergibt er das Wort an Frank Schlegelmilch. Frank Schlegelmilch gibt einen kurzen 
  Überblick über die bereits durchgeführten Arbeitsschritte. So wurden vorliegende Konzepte der 
  Gemeinde und aus der Region ausgewertet, es wurde innerhalb des Geltungsbereichs des 
  Bebauungsplans Nr. 22 eine Bestandsaufnahme durchgeführt, Bauakten ausgewertet und über den 
  Bebauungsplan hinausgehende Instrumente wie die Aufstellung eines Dorfentwicklungsplans, 
  Satzungen und weitere Förderkonzepte geprüft. 
  Protokoll Inselwerkstatt BP 22 „Dorf“ & 7. FNP-Änderung | 22.06.2023 
  BPW Stadtplanung   2 | 8 
  Präsentation Vorentwurf Bebauungsplan Nr. 22 „Dorf“ und 7. Änderung des Flächennutzungsplans 
  Nicole Braun vom Büro BPW Stadtplanung stellt anhand einer PowerPoint-Präsentation (s. 
  anliegende Präsentation) den derzeitigen Stand der Planung im Rahmen des Bebauungsplan Nr. 22 
  „Dorf“ sowie den Vorentwurf für die 7. Änderung des Flächennutzungsplans vor. Zweck der 
  Präsentation und anschließenden Erörterung von Fragen aus der Öffentlichkeit ist, die Bürgerinnen 
  und Bürger über die beiden Bauleitplanverfahren zu informieren und der Verwaltung zu 
  ermöglichen, deren Wünsche und Anregungen zu ermitteln. Die Veranstaltung findet gemäß § 3 Abs. 
  1 Baugesetzbuch (BauGB) als frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit zu den beiden 
  Bauleitplanverfahren – Bebauungsplan Nr. 22 „Dorf“ und 7. Änderung des Flächennutzungsplans – 
  statt. 
  Die Gemeinde Spiekeroog leidet durch die kontinuierliche Umwandlung von Dauerwohnungen zu 
  Ferienwohnungen unter einem akuten Mangel an bezahlbaren Wohnungen für Einheimische und 
  Dauerarbeitskräfte. Eine Erweiterung des Siedlungsraums ist aufgrund des sensiblen Landschafts- 
  und Naturraums kaum bzw. nur in sehr begrenztem Maße möglich. Daher versucht die Gemeinde 
  seit einigen Jahren, das Dauerwohnen und das touristische Wohnen über einen Bebauungsplan 
  „Dorf“ abzusichern.  
  Gemäß Urteil des Oberverwaltungsgerichtes Lüneburg aus dem Jahr 2021 wurde der im Jahr 2018 
  aufgestellte Bebauungsplan Nr. 22 „Dorf – Teil A“ allerdings für unwirksam erklärt. Die verfolgte 
  Planungsabsicht zur Steuerung von Dauerwohnen und Ferienwohnungen hat das 
  Oberverwaltungsgericht Lüneburg jedoch grundsätzlich für durchführbar erachtet. Der 
  Bebauungsplan Nr. 22 „Dorf“ soll nun unter Beibehaltung der wesentlichen Planungsziele auf 
  Grundlage des Urteils des OVG neu aufgestellt werden. Die 7. Änderung des Flächennutzungsplans 
  ist im Zusammenhang mit dem laufenden Verfahren zur Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 22 
  „Dorf“ erforderlich. Um dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB Rechnung zu tragen, wird 
  parallel zum Bebauungsplan Nr. 22 „Dorf“ der Flächennutzungsplan entsprechend der Planungsziele 
  geändert. 
  Die Aufstellung der beiden Bauleitpläne erfolgt jeweils im Regelverfahren nach §§ 2 ff. BauGB samt 
  Umweltprüfung und Umweltbericht.  
  Im Anschluss an die Präsentationen wurden folgende Fragen zum Bebauungsplan Nr. 22 und zur 7. 
  Änderung des Flächennutzungsplans erörtert: 
  ▪ Einige Anwesenden erkundigen sich zum Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 22. Es kommt 
  die Frage nach der Ergänzung des Richelwegs in das Plangebiet des Bebauungsplans auf.  
  → Antwort: Der Bebauungsplan stellt eine Bestandsüberplanung dar und bezieht daher keine 
  neuen Flächen in den Geltungsbereich ein. Der Geltungsbereich leitet sich zudem aus dem vom 
  Oberverwaltungsgericht (OVG) für unwirksam erklärten Bebauungsplan Nr. 22 her. Mit der jetzt 
  laufenden Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 22 sollen im Wesentlichen die vom OVG 
  benannten Fehler behoben werden, um für die Flächen innerhalb des Geltungsbereichs des 
  Bebauungsplans Nr. 22 Rechtssicherheit zu schaffen.  
  ▪ Einige Anwesende schlagen vor, das Ziel der Schaffung von neuem Dauerwohnraum auch über 
  eine Entwicklung auf neuen Flächen für den Wohnungsbau zu lösen. Es wird gefragt, ob die 
  Entwicklung neuer Flächen für den Wohnungsbau parallel zur Aufstellung des Bebauungsplans 
  Nr. 22 angegangen werden kann.  
  → Antwort: Ziel des Bebauungsplan Nr. 22 „Dorf“ ist eine Bestandsüberplanung der 
  vorhandenen Siedlungsflächen, wie mit dem Geltungsbereich abgebildet. Es geht zunächst um 
  die Schaffung von Rechtssicherheit innerhalb des Geltungsbereichs. Die Entwicklung neuer 
  Flächen für den Wohnungsbau ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans Nr. 22.  
  ▪ Aus dem Plenum wird der Wunsch geäußert, dass die Themen Wasserversorgung, Wege / 
  Erschließung, Apotheke und weitere Infrastruktur mitgedacht werden sollten. 
  → Antwort: Die Erweiterung des Nahversorgungsangebotes ist mit der Vergrößerung des 
  Protokoll Inselwerkstatt BP 22 „Dorf“ & 7. FNP-Änderung | 22.06.2023 
  BPW Stadtplanung   3 | 8 
  Frischemarktes in einem separaten, bereits abgeschlossenen Bebauungsplanverfahren 
  angegangen worden. Ansonsten handelt es sich bei dem Bebauungsplan Nr. 22 um eine 
  Überplanung von bereits genutzten Grundstücken, ohne eine nennenswerte Schaffung von 
  Baurechten auf bisher ungenutzten Grundstücken. 
  ▪ Ein Anwesender erkundigt sich, wie viele Bebauungspläne es auf der Insel gibt und wieviel ein 
  Bebauungsplanverfahren kostet. 
  → Antwort: Bisher gibt es 23 Bebauungspläne auf Spiekeroog. Die Kosten eines 
  Bebauungsplanverfahren sind von verschiedenen Faktoren abhängig, unter anderem der Größe 
  der zu überplanenden Fläche und den inhaltlichen Anforderungen bei der Planaufstellung. 
  Neben Kosten für das beauftragte Planungsbüro entstehen Kosten für die Betreuung des 
  Bauleitplanverfahrens seitens der Verwaltung sowie für eine rechtliche Beratung durch eine 
  externe Anwaltskanzlei. 
  ▪ Von den Anwesenden wird darauf hingewiesen, dass es für das Dauerwohnen Nebengebäude 
  mit Abstellräumen benötigt. Die Bestandsgebäude weisen häufig keine Keller auf. Es wird in 
  Frage gestellt, ob die vorgesehene GRZ der jeweiligen Baugebiete und die zulässige 
  Überschreitung dieser zugunsten der Herstellung von Nebenanlagen um 0,05 ausreichend ist. 
  → Antwort: Die im Vorentwurf des Bebauungsplans vorgesehene GRZ der jeweiligen Baugebiete 
  ermöglicht in vielen Fällen eine höhere Versiegelung als sie im Bestand derzeit vorhanden ist. 
  Insofern besteht auch ein entsprechender Puffer für eine zusätzliche Versiegelung durch 
  Nebenanlagen. Die vorgesehene Überschreitung der GRZ um 0,05 zugunsten der Herstellung 
  von Nebenanlagen wird noch einmal überprüft. Grundsätzlich soll eine zu starke Versiegelung 
  der Grundstücke innerhalb des Plangebiets vermieden werden. 
  ▪ Es wird erfragt ob bekannt ist, wieviel Wohnraum in den nächsten Jahren auf der Insel benötigt 
  wird und ob abzusehen, wann genügend Wohnraum erreicht sein wird? 
  → Antwort: Eine Wohnraumbedarfsanalyse oder ähnliches existiert für Spiekeroog – abgesehen 
  von dem Wohnraumversorgungskonzeptes für den Landkreis Wittmund – nicht, da aufgrund der 
  geringen Größe Spiekeroogs kaum statistische Daten vorliegen. Daher ist keine konkrete Zahl 
  definierbar. Allgemein ist der Mangel an Dauerwohnraum und die zunehmende Verdrängung 
  von Dauerwohnraum durch Ferienwohnungen jedoch seit Jahren bekannt. Inwiefern der 
  Bebauungsplan Nr. 22 einen substanziellen Beitrag zur Sicherung und Schaffung von 
  Dauerwohnraum leistet, wird sich in den nächsten Jahren zeigen. Grundsätzlich greifen die 
  vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 22 erst bei wesentlichen Änderungen des 
  Gebäudebestandes, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist. Es handelt sich um einen so 
  genannten Angebotsbebauungsplan, der nicht zwingend bzw. nicht unmittelbar zu Neubau-
  Aktivitäten führen muss. Bekannt ist, dass in den nächsten ca. 25 Jahren voraussichtlich 25 
  Dauerwohnungen frei werden. Besonders hier wird Regelungsbedarf gesehen, sodass dieser 
  freiwerdende Dauerwohnraum weiter als solcher genutzt werden kann und nicht vollständig in 
  Ferienwohnungen umgewandelt wird. Ein weiteres Ziel ist es, ebenso Möglichkeiten zur 
  Entwicklung eines Mietwohnungsmarktes zu schaffen. Die Absicht Dauerwohnraum zu sichern 
  und zu schaffen ist nicht neu. Trotz bisheriger Bemühungen sind in der Vergangenheit immer 
  mehr Ferienwohnungen zu Lasten von Dauerwohnraum entstanden.  
  ▪ Aus dem Plenum wird darauf hingewiesen, dass 50 % und 60 % Dauerwohnen für 
  Immobilieneigentümer nicht mehr wirtschaftlich seien. Vielmehr würden in substanziellem 
  Umfang Ferienwohnungen zur wirtschaftlichen „Quersubventionierung“ von Dauerwohnraum 
  benötigt. 
  → Antwort: Die Regelung, dass innerhalb eines Gebäudes 60 % Dauerwohnraum und 40 % 
  Ferienwohnen vorzusehen ist, wurde aus bereits vorhandenen Erbbaurechtsverträgen für 
  Bestandsgrundstücke abgeleitet. Die auf dieser Grundlage errichteten Gebäude zeigen, dass 
  diese Quote funktioniert. Analog funktioniert auch die Quote von 50 % Dauerwohnraum und 
  50 % Ferienwohnen je Gebäude. Grundsätzlich werden Ferienwohnungen mit dem 
  Bebauungsplan Nr. 22 nicht unzulässig, vielmehr soll mehr Dauerwohnraum entstehen.  
   
  Protokoll Inselwerkstatt BP 22 „Dorf“ & 7. FNP-Änderung | 22.06.2023 
  BPW Stadtplanung   4 | 8 
  Antrag Dorfentwicklungsprogramm 
  Julia Nahrath stellt die Voraussetzungen für eine Antragstellung für das Förderprogramm 
  „Dorfentwicklungsprogramm“ anhand einer Präsentation vor und erläutert was sich dahinter 
  verbirgt, wie eine Dorfentwicklung abläuft, welche Fördermöglichkeiten es gibt und an welche 
  Vorarbeiten angeknüpft werden kann sowie die Ziele eines Dorfentwicklungsprozesses  
  Im Anschluss an die Präsentation werden folgende Fragen zum Dorfentwicklungsprogramm 
  gestellt:  
  ▪ Aus dem Plenum wird darauf hingewiesen, dass ein Verlangsamen des Prozesses zur 
  Antragstellung für das Dorfentwicklungsprogramm durch die Abhängigkeit von anderen Inseln in 
  der Gemeinschaft als Inselregion befürchtet wird. 
  → Antwort: Es sollen Synergien genutzt werden, eigenständiges Handeln der Insel Spiekeroog 
  soll nicht durch Gemeinschaft mit den anderen Inseln verlangsamt werden. Es soll einen eigenen 
  Maßnahmenkatalog für die Insel Spiekeroog geben, neben gemeinsamen Themen. Die 
  Gemeinde möchte die Ziele & Maßnahmen in einem Plan festhalten und die Förderkulisse als 
  Inseln nutzen. 
  Gruppenarbeitsphase  
  Frank Schlegelmilch erläutert die Themen der vier vorgeschlagenen Arbeitsgruppen und stellt Fragen 
  zur Anregung und Diskussion für die Gruppen vor. In der Arbeitsphase hatten alle Teilnehmenden 
  die Gelegenheit, sich im Rahmen von vier parallel diskutierenden Arbeitsgruppen einzubringen. Die 
  Arbeitsgruppe Dorfmitte wurde von Frank Schlegelmilch moderiert. Die Arbeitsgruppe 
  Dauerwohnen/ Neues Wohnen wurde von Nicole Braun moderiert. Die Arbeitsgruppe Freiräume 
  und Bäume wurde von Mareen Heppner moderiert. Die Arbeitsgruppe Inselgemeinschaft und 
  Inselregion wurde von Julia Nahrath moderiert. Inhaltlich arbeiteten die Teilnehmenden in den vier 
  parallel stattfindenden Arbeitsgruppen in Ihren jeweiligen Themenschwerpunkten. Die Ergebnisse 
  der Diskussion wurden von ihnen auf Postern festgehalten und sind im Folgenden kurz zusammen-
  gefasst. 
   
  Arbeitsgruppe Dorfmitte (in Unterthemen sortiert) 
  • Muss sich alles auf den Ortskern konzentrieren oder sollten Gewerbeflächen auch 
  außerhalb des Dorfkerns vorgesehen werden? 
  • Bäume sind Fluch und Segen zugleich (Schatten, Laub, Astwurf). 
  • Eine Unterstützung der Gewerbetreibenden durch die Gemeinde ist wünschenswert. 
  • Häufig befindet sich der Randbereich zwischen Straße und Grundstück im Eigentum der 
  Gemeinde → wer ist zuständig für Unterhaltung und Pflege? 
  • Tagesgäste sind eine wichtige Zielgruppe, die derzeit ggf. noch nicht genug Beachtung findet 
  • Die im Vorentwurf des Bebauungsplans Nr. 22 vorgesehene GRZ für die Dorfmitte müsste 
  höher sein. 
  • Tiny Houses 
  • Die Dreiecksfläche im Bereich Melksett ist eine wichtige Eingangssituation in das Dorf. 
   
  Gastronomie und Einkaufen 
  • Die Angebote für Außengastronomie müssen attraktiver werden. 
  • Einkaufen auf der Insel ist kaum noch möglich → das Einkaufverhalten der Insulaner geht in 
  Richtung Festland. 
  • Stöbern, bummeln, Essen gehen 
  • NanuNana ist als stärkste Filiale in Deutschland auch auf der Insel ansässig 
  Protokoll Inselwerkstatt BP 22 „Dorf“ & 7. FNP-Änderung | 22.06.2023 
  BPW Stadtplanung   5 | 8 
  • Regionale / lokale Produkte in den Fokus rücken / spezialisierte Angebote schaffen. 
   
  Gewerbe 
  • Es braucht auch größere Flächenangebote für Gewerbe, bspw. Hallen für Lager oder Raum 
  für Handwerker; aufgrund der größeren Flächenbedarfe ist das aber eher außerhalb der 
  Ortsmitte vorzusehen. 
  • Gewerbe war früher der wichtigste wirtschaftliche Antrieb, heute sind Ferienwohnungen 
  der wichtigste Wirtschaftsfaktor 
  • Die Dorfmitte ist das Wichtigste; in der Ortsmitte ist die Insel am authentischsten. 
  • Aktuell bestehen stabile Verhältnisse beim Immobilieneigentum. 
  • Der Dorfkern lebt von den Gästen (Nachfrage), Insulaner stellen die Angebote. 
  • Bislang gibt es keine Plattform für Gewerbebetreibende (außer GeWoBa); die Einrichtung 
  einer solchen Plattform wäre hilfreich. 
  • Es tut sich was in der Ortsmitte, es gibt viele tolle Betriebe. 
  • Eine Förderung von Gewerbenutzungen bedeutet auch die Notwendigkeit zur Schaffung 
  von Wohnraum für Mitarbeitende. 
  • Gründungen sollten gefördert werden. 
   
  Arbeitsgruppe Dauerwohnen/ Neues Wohnen (in Unterthemen sortiert) 
  Ferienwohnen 
  • Häufig ist eine wirtschaftliche Quersubventionierung von Dauerwohnraum durch 
  Ferienwohnungen erforderlich. 
  • Wann ist die Grenze für Ferienwohnen erreicht? 
  • Der Anteil von Ferienwohnen zu Dauerwohnen ist zu prüfen. Die Insel lebt von Gästen, 
  andererseits sollte der „Ausverkauf“ der Insel gestoppt werden. 
  • Bei Immobilieneigentümer*innen sollte ein Verantwortungsbewusstsein für die weitere 
  Inselentwicklungen geschaffen werden. Mit der Immobilienentwicklung haben 
  Immobilieneigentümer*innen direkten Einfluss hierauf. 
   
  Dauerwohnen 
  • Es muss mehr Wohnraum für Arbeitskräfte bzw. betriebsbezogenes Wohnen geben. 
  • Zusätzlich fehlt arbeitgeberunabhängiger Wohnraum / Dauerwohnraum für Insulaner.  
  • Eine Verpflichtung zur Schaffung eines Mindestanteils von Dauerwohnraum je Gebäude 
  führt ggf. zu realistischeren Immobilienpreisen. 
  • Die Möglichkeiten des Homeoffice generieren ggf. neue Inselbewohnende. 
  • Geht mit der Sicherung und Schaffung von Dauerwohnraum der Verlust an 
  Zweitwohnungen einher? 
   
  Daseinsvorsorge 
  • Es fehlen Angebote der Gesundheitsversorgung. 
  • Daher ist häufig ein Wegzug von der Insel im Alter erforderlich. 
  • Wie viel Wohnraum gibt die Infrastruktur her? Es sollte vor Neubau bzw. der 
  Neuerschließung von Freiflächen erst einmal mit dem Bestand gearbeitet werden, auch in 
  dem Sinne, die vorhandene Infrastruktur nicht zu überlasten. 
   
  Neues Wohnen 
  • Die vorhandene Anzahl an Wohnungen und das fehlende Angebot an 
  Gesundheitsversorgung schließen ein Wohnen im Alter auf der Insel häufig aus → 
  Menschen ziehen im Alter häufig von der Insel weg.  
  Protokoll Inselwerkstatt BP 22 „Dorf“ & 7. FNP-Änderung | 22.06.2023 
  BPW Stadtplanung   6 | 8 
  • Bei der Schaffung von neuem Wohnraum soll berücksichtigt werden, welches 
  Wohnungsangebot verschiedener Zielgruppen benötigt wird (bspw. Wohnen im Alter, 
  Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, sozialer Wohnungsbau). Wie viel Wohnfläche wird 
  je nach Zielgruppe benötigt? 
  • Bei Immobilieneigentümer*innen bestehen häufig Berührungsängste bezüglich der 
  Schaffung von Mietwohnungsangeboten, da die Bedarfe nicht bekannt sind.  
  • Hilfreich wäre ein Informationsangebot oder eine Austauschplattform für 
  Immobileneigentümer*innen, die vorhaben Wohnraumangebote zu schaffen.  
  • Hilfreich wäre auch ein Überblick über das vorhandene Wohnraumangebot bzw. ein 
  Wohnungspool über zeitnah frei werdende Wohnungen in unterschiedlichen Lebensphasen, 
  so dass ein Wohnungstausch möglich wird. So könnten bspw. ältere Menschen in kleinere 
  frei werdende Wohnungen ziehen und so Wohnraum für Familien frei werden. 
  • Es sollte einen Überblick geben, wie viel Leerstand besteht. 
  • Bei der Schaffung und Vergabe von Wohnraum soll es einen Vorrang für Arbeitnehmer 
  geben, da diese für das Funktionieren der Insel wesentlich sind. 
  • Gemeinschaftliche eigentümerübergreifende Angebote könnten hilfreich sein.  
  • Eine Sammlung von Projektideen wäre hilfreich → was gibt es auf anderen Inseln? Welche 
  Modelle und Austauschformate könnten als Vorbild dienen?  
  • Ggf. lohnt ein Blick auf die Holländischen Inseln als Vorbild → Vorrang für Insulaner bei der 
  Vergabe von Wohnraum bzw. Grundstücken. 
  • Bei Immobilieneigentümer*innen sollte das Verantwortungsgefühl für die Insel gestärkt 
  werden; das Gemeinwohl sollte beachtet und das „Wir-Gefühl“ gestärkt werden. 
  • Hohen Wohnungsanteil schaffen/sichern bei Neuerschließung von neuen Baugebieten 
  • Die Gemeinde sollte Grundstücken im Erbbaurecht vergeben. 
   
  Arbeitsgruppe Freiräume und Bäume (in Unterthemen sortiert) 
  Bäume 
  • Baumpflegeschnitte sollten fachgerecht ausgeführt werden, z.B. an der Kirche an der 
  Seerose, Bi d’Utkiek. 
  • Der Klimawandel sollte berücksichtigt werden, bspw. im Hinblick auf neue Baumarten wie 
  Kirschbäumen in den Dünen. 
  • Der Umgang mit Kiefern im Wäldchen sollte geprüft werden. 
  • Bei der Aufstellung einer neuen Baumschutzsatzung sollten Regelungen wie 
  Pflanzqualitäten (Stammumfang), Baumarten, Ersatzpflanzungen bei Fällung vorgesehen 
  werden. 
  • Für Laubabfälle sollte es eine Sammelstelle und Kompostieranlage geben. 
  • Bei der Recyclingstation ist eine Kontrolle der Abgaben wichtig. 
   
  Baumkataster  
  • Der Baumbestand sollte aufgenommen und neue Baumstandorte festgelegt werden. 
  • Es sollte eine Bestandsaufnahme der Bäume geben und ein digitales Baumkataster erstellt 
  werden. 
  • Ortbildprägende Bäume sollten als schützenswerte Bäume aufgenommen werden.  
  • Im Bereich Wüppspoor sollte eine Anpflanzung von Bäumen und Grünstreifen erfolgen. 
   
  Protokoll Inselwerkstatt BP 22 „Dorf“ & 7. FNP-Änderung | 22.06.2023 
  BPW Stadtplanung   7 | 8 
  Freiräume 
  • Die Qualität der Pflege des Kurparks (vor allem Bäume) sollte verbessert werden. 
  • Eine Hundeauslaufwiese (z.B. Richelwiesen Deich) ist wünschenswert. 
  • Ein Hundestrand ist vorhanden, aber ggf. zu klein. 
  • Es gibt Bedarf zur Überholung der Kinderspielplätze. 
  • Im Kurpark sollten ein „Trimm-Dich-Pfad“, „Barfuß-Pfad“, Erlebnispfad, Kneippen 
  eingerichtet werden. 
  • Die Dreieck-Fläche im Bereich Melksett sollte nutzbar gemacht werden. 
  • Welche Flächen sind nicht im Nationalpark? 
  • Welche Flächen hat der Flächennutzungsplan noch überplant? 
   
  Wasser 
  • Infos und Regelungen zum Umgang mit Wasser und Grünversorgung sind erforderlich. 
  • Reichen die Wasserblase/Linse als Reserve? Neue Brunnen sind in Planung. 
  • Wie kann das Wasser der Kläranlage weiter genutzt werden? 
  • Konzepte zur Regenwassersammlung und -nutzung sollten entwickelt werden. 
  • Ist ein neues Rückhaltebecken in den Richelwiesen möglich? 
  • Wie kann es ermöglicht werden „selber“ Klärstufen einzubauen? 
   
  Arbeitsgruppe Inselgemeinschaft und Inselregion 
  • Geld 
  • Ideen/Wünsche  
  o Regelmäßige Treffs für verschiedene Altersgruppen z.B. im Gemeinderaum oder 
  auch im Privaten oder Garten(allerdings kein DGH auf Spiekeroog mit 
  entsprechender Einrichtung vorhanden) 
  o Offener Stammtisch, auch für junge Leute 
  • Austausch auch mit ausländischen Mitbürger:innen wichtig 
  o Ansätze aus Leben im Meer / Gemeinwesenarbeit (z. B. Picknick, polnischen Abend) 
  weiterführen und Teilnahme möglichst durch Betriebe fördern 
  • Integration aus zwei Blickwinkeln betrachten – Saisonkräfte kommen in erster Linie 
  aufgrund der Arbeit 
  o z. T. existieren Parallelgesellschaft (Gründe: keine Zeit, Sprachbarrieren) 
  o Sprachkurse, die es schon auf der Insel gibt = gleichzeitiger Integrationsprozess 
  • Austausch mit Zweitwohnungsbesitzer:innen 
  o haben z. T. Kompetenzen, Zeit, Engagement, die eingebracht werden 
  wollen/könnten 
  o Insulaner:innen und Zweitwohnungsbesitzer:innen haben z. T. verschiedene 
  Bedürfnisse 
  Protokoll Inselwerkstatt BP 22 „Dorf“ & 7. FNP-Änderung | 22.06.2023 
  BPW Stadtplanung   8 | 8 
  o Haltung der Insulaner:innen ggü. der Zweitwohnungsbesitzer:innen z. T. historisch 
  mit Vorbehalten geprägt 
  o Hürden, Berührungsängste und Vorbehalte müssten auf allen Seiten abgebaut 
  werden 
  o Thema müsste beleuchtet / bearbeitet werden 
  • Ankommen als Neu-Insulaner:in 
  o Früherer Situation „Man muss in die Inselgemeinschaft aufgenommen werden“ 
  bzw. „Man muss sich das verdienen“ hat sich verändert; es ist einfacher 
  anzukommen, wenn man neu auf der Insel ist. Ein guter Weg ist über die 
  Vereinsarbeit/-mitgliedschaft.  
  o Ankommen ist mit Kind einfach – es gibt eine „Familien-Subkultur“; 
  Mehrgenerationenaustausch schwierig, auch wenn Neugier vorhanden 
  o Ansätze: Jung trifft Alt; Klein trifft Groß, Patenopa/-omas 
  • Es gibt Tradition – „Was man so auf Spiekeroog macht“, wie z. B. Boßeln, Plattdeutsch (?), 
  das „Moin“ auf der Straße  - doch wie kann diese bewahren? Es gibt nicht nur den 
  demografischen Wandel sondern auch noch Fluktuation 
  • Wie bekommen wir es hin, dass junge Leute zurückkommen?  
  o Wohnraum als Schlüssel, da Möglichkeiten von Homeoffice/remote work 
  zugenommen haben 
  o Vernetzung der Inseln, z. B. durch Sport: regelmäßige Inselwettkämpfe (Spiekeroog 
  gegen Langeoog) in Zusammenarbeit mit Kommunen und Vereinen; Probleme: 
  Aufgrund der Logistik müssen die Veranstaltungen ggf. auf dem Festland 
  stattfinden, Sportplätze sind z. T. privat betrieben bzw. nicht durch Vereine 
  gemanagte 
  o Vernetzung der Inseln als Haltefaktor: Austausch und Kommunikation; Sport hier 
  nur als Beispiel, kann auch auf andere Beriech angewendet werden 
  • Format „Insulaner unner sück“aufbrechen: derzeit auf Kulturschaffende ausgerichtet, 
  stärker auch an anderen Themen und Zielgruppen orientieren, damit es für mehr Personen 
  interessant wird 
  • Alt werden auf der Insel geht nicht 
  o Viel arbeitgeberabhängiger Wohnraum 
  o Kaum Insulaner mit Wohneigentum 
  o Es gibt einen Pflegedienst, der allerdings nicht an Wohnraum angegliedert ist 
  o Ältere und ggf. Pflegebedürftige müssen in den eigenen (ggf. zu großen) vier 
  Wänden bleiben, Wohnungstausch bzw. Umzug ab einem bestimmten Alter 
  schwierig 
  Nach kurzer Zusammenfassung und Vorstellung der einzelnen Ergebnisse der Arbeitsgruppen im 
  Plenum liegen gegen 19:45 Uhr keine weiteren Wortmeldungen vor. Herr Kösters bedankt sich bei 
  den Teilnehmenden für die engagierte Diskussion und Arbeit in den Arbeitsgruppen und beendet die 
  Veranstaltung.  
    
  gez. Heppner, BPW Stadtplanung; Bremen, 10.07.2023  
   
  Anlage: PowerPoint-Präsentation

  Maschinell extrahiert am 21. Mai 2026. Layout-Elemente wie Tabellen oder Spalten können dabei verloren gehen — maßgeblich ist das Original-PDF.

Beratungsfolge

1. Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog1. August 2024, 20:00 UhrVorberatungeinstimmig
2. Rat der Gemeinde Spiekeroog22. August 2024, 20:00 UhrEntscheidungeinstimmig