60.1-00554-24 | Nutzungsänderung eines Teils eines Gewerbegebäudes in ein Café
Stand der Beratung
Einstimmig beschlossen · Rat der Gemeinde Spiekeroog · 21. Juni 2024
Beschlossen — einstimmig
am 21. Juni 2024 im Rat der Gemeinde Spiekeroog
Die Gemeinde erteilt das Einvernehmen zur Zulassung einer Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB und vorsorglich das Einvernehmen nach § 36 BauGB zur Nutzungsänderung, falls sich diese planungsrechtlich nach § 34 BauGB richtet. Die Gemeinde erteilt ihr Einvernehmen für die Genehmigung nach der Erhaltungssatzung gem. § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Ratsvorsitzende Redelfs erläutert die Beschlussvorlage, im Ortskern soll ein kleines Café entstehen, welches der städtebaulichen Zielvorstellung des künftigen B-Plans entspricht. Sie verweist auf die ausführliche Sitzungsvorlage und die rechtliche Würdigung mit Blick auf die Veränderungssperre und die Erhaltungssatzung. Die Vorberatung im Bauausschuss sei positiv verlaufen, er empfiehlt, der Ausnahme von der Veränderungssperre zuzustimmen und das Einvernehmen für die Erhaltungssatzung zu erteilen. Weiterhin soll ergänzt werden, dass es sich beim dem Haus um ein Baudenkmal handelt.
(2 Beratungen insgesamt — finaler Beschluss aus dem Rat der Gemeinde Spiekeroog)
Zusammenfassung
Wie das funktioniertEin Grundstückseigentümer beantragt, Teile eines Gewerbegebäudes in ein Café umzunutzen. Bisher waren dort ein Ladengeschäft, ein Eisladen und Dauerwohnraum untergebracht; ein Zimmer von 37 qm entfällt künftig als Wohnraum, drei Dauerwohnungen bleiben aber erhalten. Die Gemeinde soll ihr Einvernehmen erteilen, damit der Landkreis Wittmund eine Ausnahme von der laufenden Veränderungssperre zulassen kann.
Einordnung
Beschlussvorlage der Gemeindeverwaltung zur Bauausschuss-, Verwaltungsausschuss- und Ratsberatung. Der Landkreis Wittmund als Baugenehmigungsbehörde bittet die Gemeinde um ihr Einvernehmen zur Ausnahme von der bestehenden Veränderungssperre und zur Genehmigung nach der Erhaltungssatzung.
Hintergrund
Die Gemeinde hat für das betroffene Gebiet eine Veränderungssperre erlassen, um den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. 22 zu schützen. Diese Sperre verbietet grundsätzlich Nutzungsänderungen. Das Grundstück liegt voraussichtlich im künftigen Sondergebiet „Tourismus/Gewerbe-Ortsmitte
Was bedeutet das für Insulaner:innen?
Das Café passt laut Verwaltung in die geplante Gebietskategorie. Zudem steht das Gebäude unter Denkmalschutz, was der Landkreis bei seiner Entscheidung berücksichtigen muss.
Die wichtigsten Punkte
- Der Antrag auf Nutzungsänderung wurde am 2. April 2024 gestellt
- Ein Zimmer von 37 qm fällt als Dauerwohnraum weg, drei Dauerwohnungen bleiben erhalten
- Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich der Veränderungssperre zum Schutz des B-Plans Nr. 22
- Die Verwaltung hält eine Ausnahme für zulässig, weil das Café mit dem künftigen Sondergebiet vereinbar ist
- Das Gebäude steht unter Denkmalschutz
Schlagworte
KI-gestützt zusammengefasst, Stand 24. Juli 2026. Im Zweifel gilt die Originalvorlage.
Eckdaten
- Aktenzeichen
- 01/045/2024
- Typ
- 📄 Sitzungsvorlage
- Anhänge
- 1 Dokument
- Im Radar seit
- 19. Mai 2026
- Zuletzt aktualisiert
- 24. Juli 2026
- Original
- Im Ratsinformationssystem öffnen ↗
Anlagen (1)
- 📄SitzungsvorlagePDF; CHARSET=UTF-890 kB≈ 5 k Zeichen Volltext
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- 1 - BESCHLUSSVORLAGE öffentlich 60.1-00554-24 | Nutzungsänderung eines Teils eines Gewerbegebäudes in ein Café Sachverhalt: Unter dem 2.4.2024 beantragten die Eigentümer des Grundstücks für T eiledes Bestandsgebäudes die Genehmigung zur Nutzungsänderung. Bisher wurde der bauliche Bestand für ein Ladengeschäft, einen Eisladen und für Dauerwohnzwecke genutzt. Die künftige Nutzung führt zu einem Wegfall von Wohnflächen. Im Erdgeschoss des Haupthauses entfällt das Giebelzimmer West im Umfang von 37 qm; die Wohnnutzung im Erdgeschoss wird jedoch nicht aufgegeben. Im Dachgeschoss (Haupthaus und Anbau) gibt es zwei weitere Wohnungen mit insgesamt einer Wohnfläche von 121,40 qm. Diese Wohnfläche bleibt unverändert. Im Ergebnis bleiben drei Wohnungen für das Dauerwohnen erhalten. In einer Wohnung entfällt ein Raum. Mit Schreiben vom 17.4.2024, eingegangen am 22.4.2024, hat der Landkreis Wittmund als Baugenehmigungsbehörde um Stellungnahme gebeten. Rechtliche Würdigung Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich der Veränderungssperre, welche die Gemeinde zum Schutz des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 22 in Kraft gesetzt hat. Die Veränderungssperre nach § 14 Abs. 1 BauGB schließt Nutzungsänderungen während der Zeit ihrer Geltung aus. Allerdings kann die Baugenehmigungsbehörde gem. § 14 Abs. 2 BauGB im Einvernehmen mit der Gemeinde Ausnahmen zulassen, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Vorliegend bezieht sich die vom Landkreis erbetene Stellungnahme auf das gemeindliche Einvernehmen zur Zulassung einer Ausnahme von der Veränderungssperre. Öffentliche Belange stehen einem Vorhaben nicht entgegen, wenn sicher oder doch mit großer Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, dass das Vorhaben mit den künftigen Festsetzungen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes vereinbar ist. Das ist hier der Fall. Das Bauvorhaben liegt mit großer Wahrscheinlichkeit im künftigen Sondergebiet „T ourismus/Gewerbe-Ortsmitte“ und ist dort unproblematisch als gewerbliche Nutzung in der Unterart des Gastronomiebetriebes zulässig und städtebaulich gewollt. Es entspricht schlicht der Zweckbestimmung des Sondergebietes. Die angestrebte Nutzung wird mit dem neuen Bebauungsplan sehr wahrscheinlich kompatibel sein. Steht die Veränderungssperre der Nutzungsänderung nicht entgegen, so beurteilt sich die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens entweder nach § 30 BauGB oder nach § 34 Gemeinde Spiekeroog Liegenschaften, Hoch- und Tiefbau Vorlagen-Nr. 01/045/2024 ↓ Beratungsfolge Sitzungstermin TOP Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog 06.06.2024 Verwaltungsausschuss der Gemeinde Spiekeroog 11.06.2024 Rat der Gemeinde Spiekeroog 21.06.2024 Betreff: - 2 - BauGB. Ob die eine oder die andere Vorschrift einschlägig ist, hängt davon ab, ob für das Vorhabengrundstück ein alter Bebauungsplan gilt – dann ist § 30 BauGB einschlägig – oder ob sämtlichen Bebauungspläne entweder vom OVG Lüneburg für unwirksam erklärt oder mittlerweile funktionslos geworden sind – dann ist § 34 BauGB einschlägig. Diese rechtlich nur mit großem Aufwand zu klärende Frage muss hier nicht entschieden werden, weil in beiden Varianten das Vorhaben zulässig ist. Nur im Falle des § 34 BauGB muss die Gemeinde zusätzlich zur Ausnahme von der Veränderungssperre auch das Einvernehmen zum Vorhaben erklären. Die Erhaltungssatzung der Gemeinde steht dem Vorhaben nicht entgegen. Zwar kann durch die Aufgabe der Nutzungsart Dauerwohnen vor allem zu Gunsten der Nutzungsart Ferienwohnen mittelbar der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 4 BauGB) betroffen sein. Diese Frage wird sich insbesondere bei Nutzungsänderungen in den sonstigen Sondergebieten „Wohnen/Ferienwohnen A und B“ stellen, wenn Dauerwohnraum aufgegeben wird. Das Sondergebiet „T ourismus/Gewerbe- Ortsmitte“ verfolgt jedoch den städtebaulichen Schwerpunkt, im Ortskern das Gewerbe zu stützen, weil ein stabiles Gewerbe, für das die notwendigen Flächen zur Verfügung stehen müssen, für die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ebenso unerlässlich ist wie ein ausreichender Bestand an Dauerwohnungen. Vor diesem Hintergrund ist die Umwandlung von Dauerwohnraum in Gewerbeflächen im Sondergebiet „T ourismus/Gewerbe-Ortsmitte“ jedenfalls dann genehmigungsfähig, wenn die Zahl der Dauerwohnungen nach der Umwandlung unverändert bleibt und die aufgegebene Wohnraumfläche marginal ist. Hinweise aus dem Bauausschuss: Zimmer West statt Ost (in der Vorlage bereits angepasst) Hinweis an den Landkreis, dass das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Beschlussvorschlag: Die Gemeinde erteilt das Einvernehmen zur Zulassung einer Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB und vorsorglich das Einvernehmen nach § 36 BauGB zur Nutzungsänderung, falls sich diese planungsrechtlich nach § 34 BauGB richtet. Die Gemeinde erteilt ihr Einvernehmen für die Genehmigung nach der Erhaltungssatzung gem. § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB. Anlagenverzeichnis: Antrag_Nutzungsänderung Spiekeroog, den 11.06.2024 (Kösters, Patrick) Abstimmungsergebnis: Fachausschuss Ja: Nein: Enth.: VA Ja: Nein: Enth.: RAT Ja: Nein: Enth.:
Maschinell extrahiert am 21. Mai 2026. Layout-Elemente wie Tabellen oder Spalten können dabei verloren gehen — maßgeblich ist das Original-PDF.
Beratungsfolge
Verwandte Vorlagen
Die Gemeinde soll erneut darüber entscheiden, ob zwei Dauerwohnungen in Ferienwohnungen umgewandelt werden dürfen. Der Bauantrag war bereits 2020 abgelehnt worden; der Bauherr hat Widerspruch eingelegt. Seit November 2021 gilt auf Spiekeroog eine Veränderungssperre, die genau solche Umwandlungen verhindern soll. Die Verwaltung schlägt vor, das Einvernehmen erneut zu verweigern.
Die Gemeinde soll einem Bauantrag erneut das Einvernehmen verweigern, mit dem eine Dauerwohnung in eine Ferienwohnung umgewandelt werden soll. Der Bauherr hatte den Antrag bereits 2020 gestellt; damals verweigerte der Gemeinderat das Einvernehmen, der Landkreis lehnte die Baugenehmigung ab, und der Bauherr klagte dagegen. Seit November 2021 gilt eine Veränderungssperre, die genau solche Umwandlungen von Dauerwohnraum verhindern soll. Die Verwaltung schlägt vor, auch die jetzt mögliche Ausnahme von der Veränderungssperre nicht zu genehmigen.
Die Gemeinde soll erneut über einen Bauantrag entscheiden, der ein Wohnhaus in ein Ferienhaus umwandeln will. Den Antrag hatte der Gemeinderat bereits im Oktober 2021 abgelehnt; der Landkreis schickte ihn zurück zur erneuten Prüfung unter der seit November 2021 geltenden Veränderungssperre. Die Verwaltung empfiehlt, das Einvernehmen erneut zu verweigern, weil die Umnutzung Dauerwohnraum vernichten würde — das Gegenteil dessen, was der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan 22 bezweckt.
Die Gemeinde soll einem Bauantrag erneut das Einvernehmen verweigern: Ein Eigentümer will eine bestehende Dauerwohnung in eine Ferienwohnung umwandeln. Seit November 2021 gilt auf Spiekeroog eine Veränderungssperre, die genau solche Umwidmungen verhindern soll. Die Verwaltung schlägt vor, die beantragte Ausnahme von der Veränderungssperre nicht zu genehmigen.