60.1-01325-24-01 | Voranfrage: Umnutzung Wohnhaus im EG als Ferienwohnung und im DG als Dauerwohnung

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01/069/2024

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19. Mai 2026

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25. Mai 2026

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  - 1 -
  BESCHLUSSVORLAGE
  öffentlich
  60.1-01325-24-01 | Voranfrage: Umnutzung Wohnhaus im EG als
  Ferienwohnung und im DG als Dauerwohnung
  Sachverhalt:
  Am 28.08.2024 hat der Landkreis Wittmund die Gemeinde um Stellungnahme zur
  Bauvoranfrage: „Umnutzung Wohnhaus im EG als Ferienwohnung und im DG als
  Dauerwohnung“ gebeten.
  Der Antragssteller erwägt eine Immobilie auf Spiekeroog zu erwerben, die Bauvoranfrage soll
  der Vorbereitung einer Kaufentscheidung dienen.
  Rechtliche Würdigung:
  Das Zusammenspiel verschiedener Satzungen im Rahmen von Genehmigungsverfahren
  (Baugenehmigung, Bauvorbescheid, T eilbaugenehmigung) muss bei § 70 Abs. 1 NBauO
  ansetzen. Danach ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn die Baumaßnahme, soweit sie
  genehmigungsbedürftig ist und soweit eine Prüfung erforderlich ist, dem öffentlichen Recht
  entspricht. Für den Vorbescheid gilt die Regelung gem. § 73 Abs. 2 NBauO entsprechend, für
  die T eilbaugenehmigunggem. § 70 Abs. 3 Satz 2 NBauO ebenfalls. In den meisten Fällen in
  Spiekeroog wird das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 63 NBauO
  durchzuführen sein. Auch dort ist die Vereinbarkeit eines Bauvorhabens mit dem
  städtebaulichen Planungsrecht, insbesondere mit dem einschlägigen Bebauungsplan, und
  die Vereinbarkeit mit dem öffentlichen Recht im Sinne zu prüfen. Zum öffentlichen Recht
  gehören auch die städtebaulichen Satzungen, d.h. insbesondere die Erhaltungssatzung und
  die jeweils anzuwendende Gestaltungssatzung. Gem. § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB wird über
  die nach der Erhaltungssatzung notwendigen Genehmigungen in den
  Baugenehmigungsverfahren durch den Landkreis im Einvernehmen mit der Gemeinde
  entschieden.
  Die Prüfung der Vereinbarkeit eines Vorhabens mit dem B-Plan Nr. 22 und die Prüfung der
  Genehmigung nach der Erhaltungssatzung nach den §§ 172 und 173 BauGB erfolgt von
  Amts wegen. Ein Konkurrenzverhältnis zwischen B-Plan und Erhaltungssatzung gibt es nicht.
  Erfüllt ein beantragtes Vorhaben die Vorgaben (Festsetzungen) des B-Plans Nr. 22 nicht oder
  ist die Genehmigung nach der Erhaltungssatzung zu verweigern, ist der Bauantrag
  abzulehnen.
  Zwischen dem Landkreis als Baugenehmigungsbehörde und der Gemeinde findet keine
  Arbeitsteilung in dem Sinne statt, dass der Landkreis für den B-Plan Nr. 22 zuständig ist und
  die Gemeinde für die kommunalen Satzungen. Der Landkreis hat das gesamte
  Satzungsrecht zu prüfen und die Gemeinde hinsichtlich der Erhaltungssatzung und der
  Gemeinde Spiekeroog
  Liegenschaften, Hoch- und Tiefbau
  Vorlagen-Nr.
  01/069/2024
  ↓ Beratungsfolge Sitzungstermin TOP
  Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog 26.09.2024
  Verwaltungsausschuss der Gemeinde Spiekeroog 08.10.2024
  Rat der Gemeinde Spiekeroog 17.10.2024
  Betreff:
  - 2 -
  Fremdenverkehrssatzung nach § 22 BauGB wegen des gemeindlichen Einvernehmens zu
  beteiligen oder eine Stellungnahme einzufordern. Eine Beteiligung der Gemeinde in Form
  des planungsrechtlichen Einvernehmens nach §36 BauGB erfolgt nicht, wenn das
  Bauvorhaben plankonform ist. Dies zu prüfen, ist Aufgabe des Landkreises. Hier ist davon
  auszugehen, dass sich der (künftige) Bauherr an geltenden Bebauungsplan (B-Plan Nr. 22
  „Dorf“) halten wird.
  Sie setzt nicht beim Verfahrensrecht, sondern beim materiellen Recht des § 172 BauGB an.
  Im vorliegenden Kontext geht es deshalb um die Handhabung des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2
  und Abs. 4 BauGB. Gem. § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB darf die Genehmigung nur versagt
  werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen
  städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Diese Entscheidung setzt eine wertende
  Betrachtung voraus.
  Eine Gefährdung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung betrifft im Regelfall die
  Umwandlung von Wohnraum in andere Nutzungsfestlegungen, insbesondere die des
  Ferienwohnens. Somit ist in der Anwendung der Satzung ein besonderes Augenmerk auf
  Nutzungsänderungen sowie Abriss/Neubauvorhaben zu legen.
  Das gemeindliche Einvernehmen ist im Regelfall zu erteilen, sofern sich die Wohnfläche nur
  geringfügig verringert und eine Wohnnutzung in bisherigem Umfang fortgeführt wird.
  In diesem Fall ist i.d.R. davon auszugehen, dass sich die Zusammensetzung der
  Wohnbevölkerung nicht oder nur in einem Umfang ändert, aus welchem keine Gefährdung
  für das Schutzgut resultiert.
  Im Bestand wurde das Objekt in den letzten ca. 30 Jahren von 2 Personen dauerhaft
  bewohnt, die Zimmer im 1. Obergeschoss wurden überwiegend an Feriengäste vermietet.
  Die vom Antragsteller angestrebte Umnutzung sieht weiterhin eine Dauerwohnraumnutzung
  vor. Die Wohnfläche der Ferienwohnungen soll jedoch zu Lasten der Wohnfläche der
  Dauerwohnungen vergrößert werden.
  Der Antragssteller gibt an, dass in der Dauerwohnung bzw. den beiden Dauerwohnungen
  künftig 2 bis 4 Personen leben können.
  Eine Gefährdung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Sinne des § 172
  BauGB ist bei dem zur Prüfung gestellten Vorhaben nicht zu besorgen, sodass die
  Voraussetzungen für die Genehmigungserteilung vorliegen. Ist das der Fall, muss das
  Einvernehmen der Gemeinde zur Genehmigungserteilung erklärt werden; ein
  Ermessensspielraum besteht nicht.
  Der Bauausschuss empfiehlt dem Rat der Gemeinde Spiekeroog nachfolgenden
  Beschlussvorschlag:
  Die Gemeinde erteilt das Einvernehmen zu dem Vorhaben nach den §§ 172 und 173 BauGB.
  Eine Entscheidung nach § 36 BauGB ergeht nicht, da davon auszugehen ist, dass das
  Vorhaben den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes entspricht.
  Spiekeroog, den 23.09.2024 Abstimmungsergebnis:
  Fachausschuss Ja: Nein: Enth.:
  - 3 -
  Anlagenverzeichnis:
  2024_Bauvorlageberechtigung_Stephan_Storch
  240820_Anschreiben
  240820_Formular_Bauvoranfrage_73_NBauO_inkl._Anlagen
  Anlage_1_Planung_Bauantrag_1975_compressed
  Anlage_2_Baugenehmigung_1976_compressed
  Anlage_3_nl_18_Fotodokumentation_compressed
  Anlage_4_Grundrisse_Bestand
  Anlage_5_Grundrisse_Planung
  Anlage_6_Flächenermittlung_mit_Anlage
  AS_600243-uyXMcNLx
  Auszug_Liegenschaftskarte
  nl_18_Baubeschreibung__Fragestellungen
  (Kösters, Patrick)
  VA Ja: Nein: Enth.:
  RAT Ja: Nein: Enth.:

  Maschinell extrahiert am 21. Mai 2026. Layout-Elemente wie Tabellen oder Spalten können dabei verloren gehen — maßgeblich ist das Original-PDF.

Beratungsfolge

1. Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog26. September 2024, 20:00 UhrVorberatungeinstimmig
2. Rat der Gemeinde Spiekeroog17. Oktober 2024, 20:00 UhrEntscheidungeinstimmig