60.1-01325-24-01 | Voranfrage: Umnutzung Wohnhaus im EG als Ferienwohnung und im DG als Dauerwohnung
Stand der Beratung
Einstimmig beschlossen · Rat der Gemeinde Spiekeroog · 17. Oktober 2024
Beschlossen — einstimmig
am 17. Oktober 2024 im Rat der Gemeinde Spiekeroog
Die Gemeinde erteilt das Einvernehmen zu dem Vorhaben nach den §§ 172 und 173 BauGB. Eine Entscheidung nach § 36 BauGB ergeht nicht, da davon auszugehen ist, dass das Vorhaben den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes entspricht. RV Redelfs stellt die Voranfrage vor, in der es um eine geplante Umnutzung von Dauerwohnraum zu anderer genehmigungsfähigen Nutzung geht. Bei dieser Voranfrage geht es für den Rat ausschließlich um die Bewertung der Erhaltungssatzung, die eingehalten wird, da der Dauerwohnraum erhalten bleibt. Darüber hinaus entspricht die geplante Umnutzung auch dem zukünftigen B-Plan.
(2 Beratungen insgesamt — finaler Beschluss aus dem Rat der Gemeinde Spiekeroog)
Zusammenfassung
Wie das funktioniertEin potenzieller Käufer fragt vorab an, ob er ein Wohnhaus auf Spiekeroog so umnutzen darf, dass das Erdgeschoss als Ferienwohnung und das Dachgeschoss als Dauerwohnung genutzt wird. Die Verwaltung kommt zum Ergebnis, dass das Vorhaben die Zusammensetzung der Dauerwohnbevölkerung nicht gefährdet und das Einvernehmen deshalb erteilt werden muss. Der Beschlussvorschlag lautet: Die Gemeinde erteilt ihr Einvernehmen nach den Paragrafen 172 und 173 Baugesetzbuch.
Einordnung
Verwaltungsvorlage zur Bauvoranfrage eines privaten Interessenten, die dem Landkreis Wittmund als Baugenehmigungsbehörde eine Stellungnahme und das gemeindliche Einvernehmen der Gemeinde Spiekeroog erfordert. Die genaue Adresse des Objekts ist in der Vorlage nicht genannt; die Anlage weist auf eine Liegenschaft hin, die unter dem internen Kürzel „nl_18
Hintergrund
Die Erhaltungssatzung der Gemeinde Spiekeroog schützt nach Paragraf 172 Baugesetzbuch die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Nutzungsänderungen von Dauerwohn- zu Ferienwohnraum bedürfen deshalb des gemeindlichen Einvernehmens. Das Objekt wurde laut Vorlage rund 30 Jahre lang von zwei Personen als Dauerwohnsitz genutzt; Zimmer im Obergeschoss waren bereits an Feriengäste vermietet. Zusätzlich gilt der Bebauungsplan Nr. 22 „Dorf
Was bedeutet das für Insulaner:innen?
Die Vorlage betrifft unmittelbar das Verhältnis von Ferien- zu Dauerwohnraum auf der Insel — ein zentrales Thema für Insulaner:innen, die auf dauerhaft verfügbaren Wohnraum angewiesen sind. Im konkreten Fall bleibt laut Verwaltung eine Dauerwohnnutzung erhalten; die Ferienwohnfläche wächst jedoch auf Kosten der Dauerwohnfläche. Für die Allgemeinheit entsteht kein unmittelbarer Eingriff, das Muster solcher Umwandlungen wird aber durch die Erhaltungssatzung genau beobachtet.
Die wichtigsten Punkte
- Ein potenzieller Käufer stellt vorab eine Bauvoranfrage für die Umnutzung eines Wohnhauses auf Spiekeroog
- Das Erdgeschoss soll künftig als Ferienwohnung, das Dachgeschoss weiterhin als Dauerwohnung genutzt werden
- Die Ferienwohnfläche würde auf Kosten der Dauerwohnfläche vergrößert, künftig sollen 2 bis 4 Personen dauerhaft wohnen
- Die Verwaltung sieht keine Gefährdung der Wohnbevölkerungszusammensetzung und hält das Einvernehmen für zwingend zu erteilen
- Beschlussvorschlag: Gemeinde erteilt Einvernehmen nach den Paragrafen 172 und 173 Baugesetzbuch
KI-gestützt zusammengefasst, Stand 24. Juli 2026. Im Zweifel gilt die Originalvorlage.
Eckdaten
- Aktenzeichen
- 01/069/2024
- Typ
- 📄 Sitzungsvorlage
- Anhänge
- 1 Dokument
- Im Radar seit
- 19. Mai 2026
- Zuletzt aktualisiert
- 24. Juli 2026
- Original
- Im Ratsinformationssystem öffnen ↗
Anlagen (1)
- 📄SitzungsvorlagePDF; CHARSET=UTF-895 kB≈ 6 k Zeichen Volltext
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- 1 - BESCHLUSSVORLAGE öffentlich 60.1-01325-24-01 | Voranfrage: Umnutzung Wohnhaus im EG als Ferienwohnung und im DG als Dauerwohnung Sachverhalt: Am 28.08.2024 hat der Landkreis Wittmund die Gemeinde um Stellungnahme zur Bauvoranfrage: „Umnutzung Wohnhaus im EG als Ferienwohnung und im DG als Dauerwohnung“ gebeten. Der Antragssteller erwägt eine Immobilie auf Spiekeroog zu erwerben, die Bauvoranfrage soll der Vorbereitung einer Kaufentscheidung dienen. Rechtliche Würdigung: Das Zusammenspiel verschiedener Satzungen im Rahmen von Genehmigungsverfahren (Baugenehmigung, Bauvorbescheid, T eilbaugenehmigung) muss bei § 70 Abs. 1 NBauO ansetzen. Danach ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn die Baumaßnahme, soweit sie genehmigungsbedürftig ist und soweit eine Prüfung erforderlich ist, dem öffentlichen Recht entspricht. Für den Vorbescheid gilt die Regelung gem. § 73 Abs. 2 NBauO entsprechend, für die T eilbaugenehmigunggem. § 70 Abs. 3 Satz 2 NBauO ebenfalls. In den meisten Fällen in Spiekeroog wird das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 63 NBauO durchzuführen sein. Auch dort ist die Vereinbarkeit eines Bauvorhabens mit dem städtebaulichen Planungsrecht, insbesondere mit dem einschlägigen Bebauungsplan, und die Vereinbarkeit mit dem öffentlichen Recht im Sinne zu prüfen. Zum öffentlichen Recht gehören auch die städtebaulichen Satzungen, d.h. insbesondere die Erhaltungssatzung und die jeweils anzuwendende Gestaltungssatzung. Gem. § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB wird über die nach der Erhaltungssatzung notwendigen Genehmigungen in den Baugenehmigungsverfahren durch den Landkreis im Einvernehmen mit der Gemeinde entschieden. Die Prüfung der Vereinbarkeit eines Vorhabens mit dem B-Plan Nr. 22 und die Prüfung der Genehmigung nach der Erhaltungssatzung nach den §§ 172 und 173 BauGB erfolgt von Amts wegen. Ein Konkurrenzverhältnis zwischen B-Plan und Erhaltungssatzung gibt es nicht. Erfüllt ein beantragtes Vorhaben die Vorgaben (Festsetzungen) des B-Plans Nr. 22 nicht oder ist die Genehmigung nach der Erhaltungssatzung zu verweigern, ist der Bauantrag abzulehnen. Zwischen dem Landkreis als Baugenehmigungsbehörde und der Gemeinde findet keine Arbeitsteilung in dem Sinne statt, dass der Landkreis für den B-Plan Nr. 22 zuständig ist und die Gemeinde für die kommunalen Satzungen. Der Landkreis hat das gesamte Satzungsrecht zu prüfen und die Gemeinde hinsichtlich der Erhaltungssatzung und der Gemeinde Spiekeroog Liegenschaften, Hoch- und Tiefbau Vorlagen-Nr. 01/069/2024 ↓ Beratungsfolge Sitzungstermin TOP Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog 26.09.2024 Verwaltungsausschuss der Gemeinde Spiekeroog 08.10.2024 Rat der Gemeinde Spiekeroog 17.10.2024 Betreff: - 2 - Fremdenverkehrssatzung nach § 22 BauGB wegen des gemeindlichen Einvernehmens zu beteiligen oder eine Stellungnahme einzufordern. Eine Beteiligung der Gemeinde in Form des planungsrechtlichen Einvernehmens nach §36 BauGB erfolgt nicht, wenn das Bauvorhaben plankonform ist. Dies zu prüfen, ist Aufgabe des Landkreises. Hier ist davon auszugehen, dass sich der (künftige) Bauherr an geltenden Bebauungsplan (B-Plan Nr. 22 „Dorf“) halten wird. Sie setzt nicht beim Verfahrensrecht, sondern beim materiellen Recht des § 172 BauGB an. Im vorliegenden Kontext geht es deshalb um die Handhabung des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 4 BauGB. Gem. § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Diese Entscheidung setzt eine wertende Betrachtung voraus. Eine Gefährdung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung betrifft im Regelfall die Umwandlung von Wohnraum in andere Nutzungsfestlegungen, insbesondere die des Ferienwohnens. Somit ist in der Anwendung der Satzung ein besonderes Augenmerk auf Nutzungsänderungen sowie Abriss/Neubauvorhaben zu legen. Das gemeindliche Einvernehmen ist im Regelfall zu erteilen, sofern sich die Wohnfläche nur geringfügig verringert und eine Wohnnutzung in bisherigem Umfang fortgeführt wird. In diesem Fall ist i.d.R. davon auszugehen, dass sich die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nicht oder nur in einem Umfang ändert, aus welchem keine Gefährdung für das Schutzgut resultiert. Im Bestand wurde das Objekt in den letzten ca. 30 Jahren von 2 Personen dauerhaft bewohnt, die Zimmer im 1. Obergeschoss wurden überwiegend an Feriengäste vermietet. Die vom Antragsteller angestrebte Umnutzung sieht weiterhin eine Dauerwohnraumnutzung vor. Die Wohnfläche der Ferienwohnungen soll jedoch zu Lasten der Wohnfläche der Dauerwohnungen vergrößert werden. Der Antragssteller gibt an, dass in der Dauerwohnung bzw. den beiden Dauerwohnungen künftig 2 bis 4 Personen leben können. Eine Gefährdung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Sinne des § 172 BauGB ist bei dem zur Prüfung gestellten Vorhaben nicht zu besorgen, sodass die Voraussetzungen für die Genehmigungserteilung vorliegen. Ist das der Fall, muss das Einvernehmen der Gemeinde zur Genehmigungserteilung erklärt werden; ein Ermessensspielraum besteht nicht. Der Bauausschuss empfiehlt dem Rat der Gemeinde Spiekeroog nachfolgenden Beschlussvorschlag: Die Gemeinde erteilt das Einvernehmen zu dem Vorhaben nach den §§ 172 und 173 BauGB. Eine Entscheidung nach § 36 BauGB ergeht nicht, da davon auszugehen ist, dass das Vorhaben den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes entspricht. Spiekeroog, den 23.09.2024 Abstimmungsergebnis: Fachausschuss Ja: Nein: Enth.: - 3 - Anlagenverzeichnis: 2024_Bauvorlageberechtigung_Stephan_Storch 240820_Anschreiben 240820_Formular_Bauvoranfrage_73_NBauO_inkl._Anlagen Anlage_1_Planung_Bauantrag_1975_compressed Anlage_2_Baugenehmigung_1976_compressed Anlage_3_nl_18_Fotodokumentation_compressed Anlage_4_Grundrisse_Bestand Anlage_5_Grundrisse_Planung Anlage_6_Flächenermittlung_mit_Anlage AS_600243-uyXMcNLx Auszug_Liegenschaftskarte nl_18_Baubeschreibung__Fragestellungen (Kösters, Patrick) VA Ja: Nein: Enth.: RAT Ja: Nein: Enth.:
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Beratungsfolge
Verwandte Vorlagen
Eine Ferienwohnung im Erdgeschoss eines Hauses im B-Plan-Gebiet Dorf-Teil A soll zur Dauerwohnung umgewidmet werden. Das Dachgeschoss des Gebäudes ist bereits Dauerwohnung. Bauliche Veränderungen sind nicht geplant. Der Beschlussvorschlag sieht vor, das gemeindliche Einvernehmen nach BauGB zu erteilen.
Die Gemeinde soll erneut darüber entscheiden, ob zwei Dauerwohnungen in Ferienwohnungen umgewandelt werden dürfen. Der Bauantrag war bereits 2020 abgelehnt worden; der Bauherr hat Widerspruch eingelegt. Seit November 2021 gilt auf Spiekeroog eine Veränderungssperre, die genau solche Umwandlungen verhindern soll. Die Verwaltung schlägt vor, das Einvernehmen erneut zu verweigern.
Die Gemeinde soll einem Bauantrag erneut das Einvernehmen verweigern, mit dem eine Dauerwohnung in eine Ferienwohnung umgewandelt werden soll. Der Bauherr hatte den Antrag bereits 2020 gestellt; damals verweigerte der Gemeinderat das Einvernehmen, der Landkreis lehnte die Baugenehmigung ab, und der Bauherr klagte dagegen. Seit November 2021 gilt eine Veränderungssperre, die genau solche Umwandlungen von Dauerwohnraum verhindern soll. Die Verwaltung schlägt vor, auch die jetzt mögliche Ausnahme von der Veränderungssperre nicht zu genehmigen.
Die Verwaltung empfiehlt, einem Bauantrag zur Umnutzung einer Dauerwohnung in eine Ferienwohnung nicht zuzustimmen. Ein Eigentümer möchte in einem Reihenhaus im Dorf-Teil A das Dachgeschoss als Ferienwohnung nutzen und das Erdgeschoss als Dauerwohnung behalten. Die Erhaltungssatzung der Gemeinde verbietet dies, weil damit dauerhafter Wohnraum verloren geht. Der Beschlussvorschlag lautet: Das gemeindliche Einvernehmen wird nicht erteilt.