Bauvoranfrage: Erweiterung und Umnutzung eines Gebäudeteils zu zwei Ferienwohnungen

Eine private Antragstellerin fragt an, ob ein denkmalgeschütztes Wohn- und Gewerbegebäude auf Spiekeroog planungsrechtlich zu einem Wohngebäude mit Ferienwohnungen umgebaut werden darf. Das Grundstück liegt in einem Bereich, für den seit 2015 eine Veränderungssperre gilt, weshalb die Gemeinde ein Einvernehmen erteilen muss. Die Verwaltung schlägt vor, das Einvernehmen gemäß Paragraph 14 Abs. 2 BauGB zu erteilen, weil das Vorhaben mit den Entwürfen des neuen Bebauungsplans Im Dorf vereinbar erscheint.

Ein privater Antragsteller will auf einem 730 m² großen Grundstück im B-Plan-Gebiet Dorf-Teil A zwei Wohngebäude mit je vier Ferienwohnungen errichten. Das Vorhaben erfüllt die Bau- und Gestaltungsvorgaben weitgehend, scheitert aber an einer zentralen Bedingung: Weil das Altgebäude eine Dauerwohnung hatte, erlaubt die Erhaltungssatzung den Neubau nur, wenn eine der acht Einheiten dauerhaft als Dauerwohnung (mindestens 35 m²) ausgewiesen wird. Der Beschlussvorschlag sieht vor, das gemeindliche Einvernehmen nur unter dieser Auflage zu erteilen.

Eine bestehende Frühstückspension soll zu 8 Ferienwohnungen und 4-5 Dauerwohnungen als Mitarbeiterwohnungen umgebaut werden. Die Verwaltung bewertet im Rahmen einer Bauvoranfrage, welche Teile des Vorhabens mit dem Bebauungsplan Dorf-Teil A und der Baugestaltungssatzung II vereinbar sind. Einige Punkte sind zulässig, andere nicht: Ein geplantes Kraggeschoss im hinteren Teil ist nach der Gestaltungssatzung nicht erlaubt, eine Einfriedung mit Klinkermauer zur Straße ebenfalls nicht. Die bestehende Dauerwohnung im Erdgeschoss darf laut Erhaltungssatzung nicht zu Ferienwohnungen umgenutzt werden.