60.1-00073-26 | Nutzungsänderung
Stand der Beratung
Einstimmig beschlossen · Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog · 9. April 2026
Beschlossen — einstimmig
am 09. April 2026 im Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog
Der Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog nimmt das Vorhaben zur Kenntnis. Das Bauordnungsamt des Landkreises Wittmund hat im Rahmen seiner Zuständigkeit zu prüfen, ob das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 22 entspricht und insbesondere die festgesetzte Dauerwohnraumquote eingehalten wird. Dabei ist insbesondere die maßgebliche Grundstücksdefinition unter Berücksichtigung der Flurstücke 55/4 und 55/5 zu klären. Hinsichtlich der Genehmigung nach der Erhaltungssatzung gemäß § 172 BauGB wird das gemeindliche Einvernehmen erteilt. Auf eine weitergehende Stellungnahme wird verzichtet.
Zusammenfassung
Wie das funktioniertEin Eigentümer beantragt die nachträgliche Genehmigung, ein bislang als Wohngebäude genehmigtes Gebäude offiziell zur Hälfte als Ferienwohnungen zu nutzen — so wie es dort schon seit der Errichtung praktiziert wird. Die Gemeinde kommt zu dem Ergebnis, dass kein tatsächlich gelebter Dauerwohnraum verloren geht, weil das Gebäude nie dauerhaft bewohnt war. Der Bauausschuss soll das Einvernehmen nach der gemeindlichen Erhaltungssatzung erteilen; die weitergehende Prüfung der Dauerwohnraumquote liegt beim Landkreis Wittmund.
Einordnung
Beschlussvorlage der Verwaltung (Bauen & Planung) an den Bauausschuss zur Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens nach der Erhaltungssatzung; der Antrag auf Nutzungsänderung wurde im Januar 2026 vom Eigentümer beim Landkreis Wittmund gestellt.
Hintergrund
Das Gebäude ist Teil eines Dreier-Ensembles auf den Flurstücken 55/4 und 55/5, das im Rahmen einer Bruchteilseigentumsgemeinschaft aufgeteilt ist. Bauordnungsrechtlich ist es als reines Wohngebäude genehmigt, wird aber seit Bau ausschließlich als Ferienwohnung betrieben. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 22, der eine Dauerwohnraumquote festsetzt. Die Gemeinde hat die Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB zu beachten, die Dauerwohnraum auf der Insel schützen soll.
Was bedeutet das für Insulaner:innen?
Die Vorlage berührt das Thema Dauerwohnraum auf Spiekeroog, der auf der Insel knapp ist. Die Verwaltung argumentiert, dass kein tatsächlich genutzter Dauerwohnraum wegfällt, weil das Gebäude nie dauerhaft bewohnt wurde. Ob die Dauerwohnraumquote des Bebauungsplans eingehalten ist, prüft der Landkreis Wittmund — das Ergebnis dieser Prüfung kann Signalwirkung für ähnliche Fälle auf der Insel haben.
Die wichtigsten Punkte
- 50 Prozent der Gebäudefläche sollen offiziell als Ferienwohnungen genehmigt werden, die andere Hälfte bleibt dem Dauerwohnen zugeordnet
- Das Gebäude wurde laut Verwaltung seit seiner Errichtung nie tatsächlich dauerhaft bewohnt
- Die Dauerwohnpflicht aus der ursprünglichen Baugenehmigung wurde auf ein anderes Gebäude im Ensemble verlagert
- Die Verwaltung sieht keinen Versagungsgrund nach der Erhaltungssatzung und empfiehlt, das Einvernehmen zu erteilen
- Die Prüfung der Dauerwohnraumquote im Bebauungsplan Nr. 22 obliegt dem Landkreis Wittmund
Schlagworte
KI-gestützt zusammengefasst, Stand 24. Juli 2026. Im Zweifel gilt die Originalvorlage.
Eckdaten
- Aktenzeichen
- 01/130/2026
- Typ
- 📄 Sitzungsvorlage
- Anhänge
- 1 Dokument
- Im Radar seit
- 19. Mai 2026
- Zuletzt aktualisiert
- 24. Juli 2026
- Original
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Anlagen (1)
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- 1 - Gemeinde Spiekeroog Bauen & Planung Vorlagen-Nr. 01/130/2026 BESCHLUSSVORLAGE öffentlich ↓ Beratungsfolge Sitzungstermin TOP Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog 09.04.2026 Betreff: 60.1-00073-26 | Nutzungsänderung Sachverhalt: Sachverhalt: Das Gebäude ist bauordnungsrechtlich als reines Wohngebäude genehmigt, wird jedoch seit längerer Zeit tatsächlich zur Vermietung von Ferienwohnungen genutzt. Das Gebäude wurde ursprünglich als Teil eines Ensembles aus drei Gebäuden errichtet, die im Rahmen einer Bruchteilseigentumsgemeinschaft unterschiedlichen Eigentümern zugeordnet sind. Mit Schreiben vom 20.01.2026 hat ein Eigentümer einen Antrag auf nachträgliche Genehmigung einer Nutzungsänderung von Dauerwohnen in Ferienwohnen gestellt. Der Landkreis Wittmund hat den Antrag mit Schreiben vom 21.01.2026 zur Stellungnahme an die Gemeinde weitergeleitet. Die Gemeinde hat die Bauvorlagen im Rahmen einer Vorprüfung zunächst zurückgewiesen, da diese unvollständig und nicht hinreichend aussagekräftig waren. Mit Datum vom 17.03.2026 wurden durch das beauftragte Architekturbüro ergänzende Unterlagen eingereicht. Aus der nun vorliegenden Wohnflächenberechnung ergibt sich, dass 50 % der Gebäudefläche künftig als Ferienwohnungen genutzt werden sollen, während die verbleibende Fläche weiterhin dem Dauerwohnen dienen soll. Die Betrachtung bezieht sich dabei ausschließlich auf ein Gebäude des Ensembles; die beiden weiteren Gebäude bleiben unberücksichtigt. Zur Begründung wird ausgeführt, dass sich das ursprüngliche Bauvorhaben über zwei Flurstücke (55/4 und 55/5) erstreckte und die Betrachtung auf das dem Antragsteller zugeordnete Flurstück beschränkt wurde. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 22. Da weder eine Befreiung noch eine Abweichung beantragt wurde, ist seitens der Gemeinde kein Einvernehmen gemäß § 36 BauGB herzustellen. Die bauplanungsrechtliche Prüfung, insbesondere hinsichtlich der Einhaltung der festgesetzten Dauerwohnraumquote sowie der maßgeblichen Grundstücksdefinition (einschließlich einer etwaigen Zusammenfassung der Flurstücke), obliegt dem Landkreis Wittmund in eigener Zuständigkeit. Unabhängig hiervon ist im Genehmigungsverfahren die Erhaltungssatzung gemäß § 172 BauGB zu berücksichtigen. Nach § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB entscheidet der Landkreis über die Genehmigung im Einvernehmen mit der Gemeinde. Maßgeblich ist insoweit § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit Abs. 4 BauGB. - 2 - Danach darf eine Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll und das Vorhaben diese Zielsetzung gefährdet. Im vorliegenden Fall ist zu berücksichtigen, dass das Gebäude seit seiner Errichtung ausschließlich als Ferienwohnnutzung betrieben wurde und eine tatsächliche Dauerwohnnutzung nicht stattgefunden hat. Zudem wurde im Rahmen der ursprünglichen Genehmigung festgelegt, dass die verpflichtende Dauerwohnnutzung im 1. Obergeschoss eines anderen Gebäudes innerhalb des Ensembles (östliche Gebäude) zu erfolgen hat. Vor diesem Hintergrund ist eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Sinne des § 172 BauGB nicht zu erkennen. Das Vorhaben führt nicht zu einem Verlust tatsächlich gelebten Dauerwohnraums. Die Voraussetzungen für eine Versagung der Genehmigung nach der Erhaltungssatzung liegen damit nicht vor. In der Folge ist das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen. Weitere städtebauliche Satzungen sind nicht berührt. Beschlussvorschlag: Der Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog nimmt das Vorhaben zur Kenntnis. Das Bauordnungsamt des Landkreises Wittmund hat im Rahmen seiner Zuständigkeit zu prüfen, ob das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 22 entspricht und insbesondere die festgesetzte Dauerwohnraumquote eingehalten wird. Dabei ist insbesondere die maßgebliche Grundstücksdefinition unter Berücksichtigung der Flurstücke 55/4 und 55/5 zu klären. Hinsichtlich der Genehmigung nach der Erhaltungssatzung gemäß § 172 BauGB wird das gemeindliche Einvernehmen erteilt. Auf eine weitergehende Stellungnahme wird verzichtet. Spiekeroog, den 31.03.2026 (Kösters, Patrick) Abstimmungsergebnis: Fachausschuss Ja: Nein: Enth.: VA Ja: Nein: Enth.: RAT Ja: Nein: Enth.: Anlagenverzeichnis: 01.2_Ergaenzende_Angaben_zum_Bauantrag_260110_20260113_V1 01.3_Angabe_der_Gebaeudeklasse_260110_20260113_V1 02.1_Auszug_Amtliche_Karte_1-5000_260110_20260116_V1 02.2_Auszug Liegenschaftskarte 1-1000_(260110)_20260116_V1 02.2_Auszug_Liegenschaftskarte_1-1000_260110_20260116_V1 02.3_FE-Nachweis_260110_20260116_V1 02.4_Lageplan_1-500_260110_20260113_V1 03.1_Grundriss_EG_260110_20260113_V1 03.2_Grundriss_DG_260110_20260113_V1 03.3_Grundriss_SB_260110_20260113_V1 03.4_Schnitte_A-A,_B-B_260110_20260113_V1 03.5_Ansichten_260110_20260113_V1 - 3 - 03.6_Grundriss DG, Nachweis Quotenregelung_(260110)_20260223_V1 04.1_Baubeschreibung_260110_20260113_V1 05.1_Berechnungen zum Bauantrag_(260110)_20260223_V2 05.1_Berechnungen_zum_Bauantrag_260110_20260113_V1 08.2_Statistischer_Erhebungsbogen_260110_20260119_V1 08.3_Statistik_Bauabgang_260110_20260119_V1 AS_600233-T7ZPtD7q
Maschinell extrahiert am 21. Mai 2026. Layout-Elemente wie Tabellen oder Spalten können dabei verloren gehen — maßgeblich ist das Original-PDF.
Beratungsfolge
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