Festlegung der Dachform im Projekt „Ganztagsschule | Erweiterung Inselschule & Wohnraumschaffung“

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01/123/2026

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  - 1 -
  Gemeinde Spiekeroog
   
  Bauen & Planung
  Vorlagen-Nr.
  01/123/2026
   
   
  BESCHLUSSVORLAGE
  öffentlich
   
   ↓ Beratungsfolge Sitzungstermin TOP
  Verwaltungsausschuss der Gemeinde Spiekeroog 10.03.2026  
  Rat der Gemeinde Spiekeroog 19.03.2026  
   
   
   
  Betreff:  
  Festlegung der Dachform im Projekt „Ganztagsschule | Erweiterung 
  Inselschule & Wohnraumschaffung„
  Sachverhalt:
   
   
  1. Ausgangslage und Beschlusslage
   
  Mit Beschluss vom 12.02.2026, TOP 13 (Vorlage 01/117/2026), hat der Rat:
   
   den Grundsatz der Wohnraumschaffung für Beschäftigte der öffentlichen Hand 
  bestätigt,
   die Umsetzung eines Wohngeschosses festgelegt,
   zwei Wohngeschosse als langfristige Option verworfen,
   die weitere Planung unter Wirtschaftlichkeitsvorbehalt beauftragt.
   
  Die Geschossfrage ist damit entschieden. Offen ist nun die konkrete Dachform, die sowohl 
  die Wohnfläche als auch die städtebauliche Wirkung und Einfügung maßgeblich bestimmt.
   
  Ziel dieser Vorlage ist eine abschließende Festlegung der Dachform als verbindliche 
  Planungsgrundlage.
   
  2. Planerisch untersuchte Varianten
   
  Auf Grundlage des Ratsbeschlusses wurden fünf Dachvarianten planerisch ausgearbeitet. 
  Maßgeblich ist jeweils die ausgewiesene Wohnfläche bei 2,00 m lichter Höhe:
   
  Variante Dachform Wohnfläche (≥ 2,00 m) Zusatzflächen
  V1 Flachdach ca. 380 m² –
  V2 Hamburger Dach ca. 300 m² – durch Gauben möglich
  V3 Versetztes Pultdach ca. 286 m² Maisonette ca. 88 m²
  V4 Satteldach+Gauben ca. 319 m² –
  V5 Pultdach ca. 315 m² Maisonette ca. 108 m²,
  Loggia ca. 37 m²
   
   
   
   
   
  - 2 -
   
  Im Rahmen der Vorabstimmungen kristallisierten sich im Wesentlichen zwei realistische 
  Varianten heraus:
   
  V1 – Flachdach (380 m²)
  V4 – Satteldach mit Gauben (319 m²)
  V5 – Pultdach (315 m²+108 m²+37 m²)
  Die übrigen Dachformen fanden weder planerisch, konstruktiv noch gestalterisch eine 
  tragfähige Mehrheit.
   
  3. Wohnflächenvergleich und funktionale Auswirkungen
   
  Zwischen Flachdach (380 m²) oder Pultdach (423 m²) und Satteldach (319 m²) ergibt sich 
  eine Differenz von rund:  ca. 61 m² bzw. 104 m² Wohnfläche
   
  Diese Differenz entspricht, je nach Zuschnitt und Wohnungsgröße etwa 1 bis 2 zusätzlichen 
  Wohnungen.  Damit ist die Entscheidung nicht nur gestalterisch, sondern auch funktional 
  relevant.
   
   
  4. Wirtschaftliche Einordnung
   
  Während Flachdach und Satteldach konstruktiv im üblichen Rahmen vergleichbarer 
  Baukosten liegen, ist das Pultdach aufgrund:
   
   der asymmetrischen Konstruktion,
   der konstruktiv bedingten Schlafebene,
   zusätzlicher statischer Anforderungen,
   komplexerer Gebäudehülle
   
  nach erster Einschätzung spürbar kostenintensiver.
   
  Hinzu kommt, dass die Maisonetteflächen zwar wohnwertig sind, jedoch nur eingeschränkt 
  als vollwertige Wohnfläche im Sinne der 2,00-m-Linie gelten.
   
  Die Entscheidung zugunsten des Pultdaches würde daher:
   
   zwar zusätzlichen Flächengewinn ermöglichen,
   jedoch mit einem höheren Investitionsaufwand einhergehen.
   
  Im Vergleich dazu stellt das Flachdach die flächeneffizienteste Lösung dar, während das 
  Satteldach die flächenmäßig zurückhaltendste, jedoch gestalterisch klassischste Variante ist.
   
  5. Städtebauliche Abwägung & Ensemble-Wirkung
   
  Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Baugestaltungssatzung II (BGS II). Die 
  Satzung definiert geneigte Dächer als ortstypisches Gestaltungsmerkmal. Ein Flachdach 
  würde daher eine Ausnahmeentscheidung erfordern.
   
  Zwar handelt es sich bei dem Vorhaben um einen öffentlichen Zweckbau, der funktional nicht
  ohne Weiteres mit einem klassischen Wohnhaus vergleichbar ist. Gleichwohl würde eine 
  Ausnahmeentscheidung bei einem gemeindlichen Projekt eine besondere Signalwirkung 
  entfalten. Die Dachform stellt eines der prägenden Elemente der örtlichen 
  Gestaltungssatzung dar.
   
  Vor dem Hintergrund einer langfristig konsistenten städtebaulichen Steuerung erscheint 
  daher Zurückhaltung im Umgang mit abweichenden Dachformen sachgerecht.
   
  - 3 -
  Sofern sich der Rat mehrheitlich für eine von der BGS II abweichende Dachform ausspricht, 
  wäre vor einer verbindlichen Planungsentscheidung eine abschließende rechtliche Prüfung 
  der Ausnahmevoraussetzungen erforderlich.
   
  Unmittelbar angrenzend an den Schulbereich befinden sich mehrere größere, teils 
  zweigeschossige Gebäude. Das neue Gebäude ist gegenüber den Nachbargrundstücken 
  räumlich zurückgesetzt und wahrt angemessene Abstände. Eine erdrückende Wirkung oder 
  unmittelbare Beeinträchtigung angrenzender Grundstücke ist daher nicht zu erwarten.
   
  Gleichzeitig liegt das Grundstück in Ortsrandlage und ist insbesondere vom Deich aus 
  deutlich einsehbar. Die Fernwirkung des Baukörpers ist daher besonders zu berücksichtigen.
   
  Mit dem bestehenden Schulgebäude wurde seinerzeit ein Baukörper errichtet, der sich sehr 
  gut in das Ortsbild einfügt. Das neue Gebäude sollte sich als Teil dieses Ensembles 
  entwickeln und nicht als gestalterischer Solitär auftreten.
   
  In diesem Zusammenhang ist festzuhalten:
   
   Das Satteldach fügt sich nahtlos in das bestehende Erscheinungsbild ein und stärkt 
  die Ensemblewirkung.
   
   Das Pultdach stellt eine moderne Interpretation dar. Nach Einschätzung der 
  Architektin würde eine Drehung zur Optimierung der Photovoltaik-Ausrichtung dazu 
  führen, dass die höhere Gebäudeseite in Richtung Schulhof zeigt. Dies würde im 
  Vergleich zum Bestand deutlich wuchtiger erscheinen. Eine Reduzierung der 
  Dachneigung zur Absenkung der Traufhöhe ist planerisch nur eingeschränkt möglich,
  da hierdurch im Obergeschoss wertvolle Wohnfläche verloren ginge. Die zusätzliche 
  Schlafebene ergibt sich konstruktiv aus dieser Geometrie. Insgesamt wirkt das 
  Pultdach – insbesondere aufgrund seiner asymmetrischen Höhenentwicklung – 
  präsenter und baulich dominanter im Ortsbild als das klassische Satteldach.
   
  6. Zusammenfassende Abwägung
   
  Die Entscheidung bewegt sich zwischen:
   
   maximaler Wohnflächenausnutzung (Flachdach / Pultdach),
   finanzieller Zurückhaltung (Satteldach / Flachdach),
   sowie gestalterischer Kontinuität und Ensemblewirkung (Satteldach).
   
  Das Pultdach bietet den größten rechnerischen Flächengewinn, ist jedoch konstruktiv und 
  wirtschaftlich anspruchsvoller.
   
  Das Flachdach bietet eine deutliche Flächensteigerung bei moderater Bauweise, erfordert 
  jedoch eine bewusste Abweichung von der ortstypischen Dachform.
   
  Das Satteldach bietet die geringste Wohnfläche, fügt sich jedoch am klarsten in das 
  bestehende Schulensemble und die Ortsstruktur ein.
   
  In der Gesamtabwägung überwiegen die Argumente zugunsten einer ortsbildgerechten, 
  satzungskonformen und ensemblefähigen Lösung.
   
  Zwar ermöglichen Flach- und Pultdach rechnerisch einen zusätzlichen Wohnflächengewinn, 
  dieser steht jedoch entweder im Spannungsfeld einer Ausnahmeentscheidung zur 
  Baugestaltungssatzung oder geht mit einer deutlich stärkeren baulichen Präsenz sowie 
  erhöhtem konstruktivem Aufwand einher.
   
   
   
   
  - 4 -
   
   
  Vor dem Hintergrund
   
   der sensiblen Ortsrandlage,
   der Einsehbarkeit vom Deich,
   der gewünschten Fortführung des bestehenden Schulensembles,
   sowie der langfristigen städtebaulichen Steuerungswirkung,
   
  erscheint die Wahl eines klassischen Satteldaches als ausgewogene, konsistente und 
  städtebaulich tragfähige Lösung.
   
   
  Beschlussvorschlag:
  Der Rat beschließt, für das Projekt „Ganztagsschule | Erweiterung Inselschule & 
  Wohnraumschaffung“ die Dachform Satteldach mit Gauben (Variante V4) als verbindliche 
  Planungsgrundlage festzulegen.
   
  Die Verwaltung wird beauftragt, die Planung auf dieser Grundlage fortzuführen und die 
  Kostenberechnung in Leistungsphase 3 vorzulegen.
   
   
   
   
  Spiekeroog, den 03.03.2026
   
   
   
  (Kösters, Patrick)
   Abstimmungsergebnis:
  Fachausschuss Ja: Nein: Enth.:
  VA Ja: Nein: Enth.:
  RAT Ja: Nein: Enth.:
   
  Anlagenverzeichnis:
   
  E02a . Obergeschoss V1 FD
  E02a . Schnitt + Ansichten V1 FD
  E02b . Obergeschoss V2 HD
  E02b . Schnitt + Ansichten V2 HD
  E02c . Obergeschoss V3 VPD
  E02c . Schnitt + Ansichten V3 VPD
  E02d . Obergeschoss V4 SD
  E02d . Schnitt + Ansichten V4 SD
  E02e . Obergeschoss V5 PD
  E02e . Schnitt + Ansichten V5 PD

  Maschinell extrahiert am 21. Mai 2026. Layout-Elemente wie Tabellen oder Spalten können dabei verloren gehen — maßgeblich ist das Original-PDF.

Beratungsfolge

1. Rat der Gemeinde Spiekeroog19. März 2026, 20:00 UhrEntscheidungeinstimmig7:0:0