Richtungsentscheidung zur Wohnraumkomponente im Projekt „Ganztagsschule | Erweiterung Inselschule & Wohnraumschaffung“

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01/117/2026

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19. Mai 2026

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24. Juli 2026

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  - 1 -
  Gemeinde Spiekeroog
   
  Liegenschaften, Hoch- und Tiefbau
  Vorlagen-Nr.
  01/117/2026
   
   
  BESCHLUSSVORLAGE
  öffentlich
   
   ↓ Beratungsfolge Sitzungstermin TOP
  Verwaltungsausschuss der Gemeinde Spiekeroog 03.02.2026  
  Rat der Gemeinde Spiekeroog 12.02.2026  
   
   
   
  Betreff:  
  Richtungsentscheidung zur Wohnraumkomponente
  im Projekt „Ganztagsschule | Erweiterung Inselschule & Wohnraumschaffung„
  Sachverhalt:
   
  1. Ausgangslage und bisherige Beschlusslage
   
  Mit der Grundsatzentscheidung zum Projekt „Ganztagsschule | Erweiterung Inselschule & 
  Wohnraumschaffung“ wurde festgelegt, dass neben den schulisch notwendigen Flächen 
  zusätzlicher Wohnraum für Beschäftigte der öffentlichen Hand geschaffen werden soll. 
  Vorgesehen ist Wohnraum im Obergeschoss; zugleich wurde entschieden, hinsichtlich der 
  Geschossigkeit flexibel zu bleiben, um auf Bedarf, Wirtschaftlichkeit und 
  Rahmenbedingungen reagieren zu können.
   
  Mit dem Fortschreiten der Planung ist nun eine Richtungsentscheidung zur Ausgestaltung 
  der Wohnraumkomponente erforderlich, um die weiteren Planungsleistungen zielgerichtet 
  und verantwortungsvoll fortzuführen.
   
  2. Aktueller Planungsstand
   
  Das Raum- und Funktionsprogramm für die öffentlichen Flächen (Ganztagsschule) ist 
  finalisiert und in einen Grundriss überführt. Nach Abzug von Verkehrsflächen (Treppenhaus, 
  Flure) und Abstellräumen ergibt sich bei einem klassischen Satteldach eine Wohnfläche von 
  ca. 240 m², die im 1. Obergeschoss realisiert werden kann. Dies entspricht – bei dem Bedarf 
  an eher größeren Wohnungen – vier Wohneinheiten.  Bei Ausführung von zwei 
  Wohngeschossen könnte zusätzlich weitere Wohnfläche von ca. 325 m² geschaffen werden. 
  Insgesamt ergäbe sich damit ein Wohnraumumfang von rund 565 m², was – je nach 
  Zuschnitt – etwa 9 bis 12 Wohneinheiten ermöglichen würde. Diese Variante wäre mit einem 
  deutlich höheren Investitions- und Folgekostenumfang verbunden.
   
  3. Wohnraumbestand der Gemeinde – strategische Einordnung
   
  Die Gemeinde verfügt derzeit über 17 Wohneinheiten (15 im Eigentum, 2 extern angemietet) 
  zur Unterbringung von Beschäftigten.
  Davon sind:
   3 Wohneinheiten langfristig an die Nordseebad Spiekeroog GmbH vermietet und 
  stehen der Gemeinde dauerhaft nicht zur Verfügung.
   1 weitere Wohneinheit kehrt zum 01.11. in den kommunalen Bestand zurück 
  (Vorsorge für einen möglichen Bürgermeisterwechsel).
  - 2 -
   
  Damit stehen der Gemeinde ab 01.11.2026 insgesamt 14 steuerbare Wohneinheiten zur 
  Verfügung.
   
  Neu eingestellte Mitarbeitende oder Lehrkräfte verfügen in der Regel nicht über eigenen 
  Wohnraum und sind unmittelbar auf kommunale Angebote angewiesen. Wohnraum ist damit 
  kein Komfortinstrument, sondern dient primär der Sicherung der Funktionsfähigkeit zentraler 
  Bereiche (Verwaltung, Kindergarten, Bauhof, Inselschule).
   
  4. Bedarfsdynamik, Quote und strategische Reserve
   
  Gemeinde (Verwaltung, Kindergarten, Bauhof) und Inselschule verfügen gemeinsam über 26
  Stellen. Die derzeitige Wohnraumquote liegt – bereinigt um die langfristig NSB-gebundenen 
  Wohnungen – bei rund 54 %. 
   
  Der Wohnraumbedarf der öffentlichen Hand ist nicht statisch. Neben Fluktuation können sich
  zusätzliche Bedarfe durch Aufgabenmehrungen ergeben. Vor diesem Hintergrund ist 
  zusätzlicher Wohnraum nicht nur als Deckung des heutigen Bedarfs zu verstehen, sondern 
  auch als strategische Reserve. Auf Spiekeroog ist davon auszugehen, dass Wohnraum 
  dauerhaft nachgefragt wird; Leerstände sind nicht zu erwarten. Mit der Schaffung von vier 
  zusätzlichen Wohnungen würde sich die Wohnraumquote rechnerisch auf rund 69 % 
  erhöhen.
   
  Diese Quote ist als Orientierungswert, nicht als Zielgröße zu verstehen. Die Gemeinde 
  verfolgt ausdrücklich nicht das Ziel, perspektivisch 100 % aller Beschäftigten über 
  kommunalen Werksmiet-Wohnraum zu versorgen. Parallel erarbeitet die Gemeinde eine 
  umfassende Wohnraumstrategie, deren Ziel es ist, auch den freien Mietwohnungsmarkt und 
  weitere Wohnformen auf der Insel zu stärken. 
   
  5. Haushaltslage und finanzielle Leistungsfähigkeit
  Die finanzielle Situation der Gemeinde ist seit vielen Jahren angespannt. Rücklagen stehen 
  derzeit nicht zur Verfügung. Neben dem Projekt Ganztagsschule stehen weitere investive 
  Vorhaben an, bei denen die Gemeinde Eigenanteile zu tragen hat (u. a. Glasfaserausbau).
   
  Auch die Ganztagsschule selbst erfordert – trotz Beteiligung des Landkreises – einen 
  erheblichen kommunalen Finanzierungsanteil. Vor diesem Hintergrund ist es erforderlich, die
  finanzielle Leistungsfähigkeit der Gemeinde insgesamt im Blick zu behalten und Risiken 
  bewusst zu begrenzen.
   
  Im aktuellen Haushalt ist das Projekt bislang mit einem Wohngeschoss Wohnraum 
  abgebildet. Jede darüberhinausgehende Ausweitung würde eine erneute haushalterische 
  Bewertung erfordern. 
   
  6. Mögliche Varianten und Abwägungen
   
  Variante A: Ein Wohngeschoss (Satteldach, ca. 240 m² mit 4 WE)
   Erfüllt den aktuellen Bedarf an kommunalem Wohnraum in angemessenem Umfang
   Finanzielle Belastung bleibt beherrschbar
   Entspricht der bisherigen Haushaltsplanung
   Gute Balance zwischen Funktionssicherung und Haushaltsdisziplin
   Stärkung der Funktionssicherung von Gemeinde und Inselschule
   Begrenztes Risiko hinsichtlich Folgekosten und Subventionierung
   
  Variante B: Zwei Wohngeschosse (ca. 565 m² mit 9–12 WE)
   Sehr effiziente Ausnutzung der auf der Insel extrem knappen Baufläche
   Besseres Preis-Leistungs-Verhältnis je Quadratmeter durch zusätzliche Wohnfläche 
  auf gleicher Grundfläche
   Möglichkeit, extern angemietete Wohneinheiten (z. B. Zollhaus) perspektivisch 
  zurückzugeben und laufende Mietkosten einzusparen
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   Option, bestehende gemeindliche Immobilien (z. B. Tranpad 1) einer anderen 
  Nutzung zuzuführen (freier Wohnungsmarkt, Wohnraum für Gewerbebetriebe, 
  Handwerkeransiedlung, Mischformen)
   Stärkung der langfristigen Funktionssicherung von Gemeinde und Inselschule
   Schaffung von Wohnraum auch für weitere Akteure der öffentlichen Daseinsvorsorge 
  (z. B. Wasserversorger, Glasfaseranbieter)
   Jedoch: erheblich höheres Investitions- und Folgekostenrisiko
   
  Variante C: Optimierte Dachform wie Flachdach (ca. 325 m² mit 5 WE)
   Vollständige oder weitgehende Nutzung des 1. Obergeschosses, folglich mehr 
  Wohnfläche als bei klassischem Satteldach, ohne zweites Wohngeschoss
   Begrenzte Mehrkosten im Vergleich zu Variante A
   Gute Vereinbarkeit mit Haushaltslage und strategischer Zurückhaltung
   
   
  Beschlussvorschlag:
   
  Der Gemeinderat wird gebeten,
   
  1. den Grundsatz der Wohnraumschaffung für Beschäftigte der öffentlichen Hand im 
  Rahmen des Projekts zu bestätigen,
   
  2. Variante A (ein Wohngeschoss) als empfohlene Umsetzungsvariante festzulegen,
   
  3. im weiteren Planungsprozess zusätzlich Variante C (optimierte Dachform) zu prüfen,
   
  4. Variante B (zwei Wohngeschosse) lediglich als langfristige Option zu dokumentieren, 
  ohne sie derzeit weiterzuverfolgen,
   
  5. die weitere Planung unter dem Vorbehalt einer detaillierten Kosten- und 
  Wirtschaftlichkeitsbetrachtung in Leistungsphase 3 fortzuführen.
   
   
   
   
  Spiekeroog, den 28.01.2026
   
   
   
  (Kösters, Patrick)
   Abstimmungsergebnis:
  Fachausschuss Ja: Nein: Enth.:
  VA Ja: Nein: Enth.:
  RAT Ja: Nein: Enth.:
   
  Anlagenverzeichnis:

  Maschinell extrahiert am 21. Mai 2026. Layout-Elemente wie Tabellen oder Spalten können dabei verloren gehen — maßgeblich ist das Original-PDF.

Beratungsfolge

1. Rat der Gemeinde Spiekeroog12. Februar 2026, 20:00 UhrEntscheidungeinstimmig5:0:0