Baugebiet Slurpad / Lütt Slurpad | Rückblick und Diskussion über mögliche vertragliche Anpassungen

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01/008/2025

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19. Mai 2026

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25. Mai 2026

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  - 1 -
  Gemeinde Spiekeroog
   
  Liegenschaften, Hoch- und Tiefbau
  Vorlagen-Nr.
  01/008/2025
   
   
  BESCHLUSSVORLAGE
  öffentlich
   
   ↓ Beratungsfolge Sitzungstermin TOP
  Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog 27.02.2025  
   
   
   
  Betreff:  
  Baugebiet Slurpad / Lütt Slurpad | Rückblick und Diskussion über mögliche 
  vertragliche Anpassungen
  Sachverhalt:
  In der Sitzung vom 28.11.2024 hat der Rat der Gemeinde Spiekeroog die Verwaltung¬¬ 
  beauftragt, eine grundsätzliche Überprüfung des Baugebiets „Lütt Slurpad / Slurpad“ und 
  seiner Vertragsbedingungen mit fachlicher Beratung durchzuführen, um die ursprünglichen 
  Ziele des Gebiets langfristig zu sichern.
  Die Kriterien der Vergaberichtlinie vom 18.06.2003 sollten dabei rahmenbildend sein. Sie 
  verfolgen das Ziel, auf Spiekeroog angesichts der sehr begrenzten Baulandfläche für eine 
  breite Bevölkerungsgruppe im finanziell tragbaren Rahmen arbeitgeberunabhängigen 
  Dauerwohnraum für Personen zu schaffen und auf Dauer zu erhalten, die auf der Insel ihren 
  Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt haben. 
  Um eine Vertragsüberarbeitung von einem Fachanwalt zielgerichtet vornehmen zu können 
  bedarf es einer Festlegung der vertraglich zu regelnden Aspekte, basierend auf der 
  Diskussion im Bauausschuss vom 28.11.2024 und den Vergaberichtlinien und 
  Vertragsinhalten aus 2003.
   
  Berechtigte für den Kauf von Immobilien auf Erbpachtgrundstücken im Baugebiet „Lütt 
  Slurpad / Slurpad“ 
  Die Verwaltung empfiehlt, nachfolgende Vergabekriterien fortzuführen:
   Der/die Erbbauberechtigte muss seit mind. 5 Jahren ohne Unterbrechung 
  seinen/ihren Lebensmittelpunkt auf Spiekeroog haben und mit seinem Hauptwohnsitz
  gemeldet sein, sowie ein Mindestalter von 25 Jahren haben, oder
   Der / die Erbbauberechtigte muss auf Spiekeroog in seiner / ihrer Ursprungsfamilie 
  aufgewachsen sein und seit mind. 2,5 Jahren ohne Unterbrechung seinen/ihren 
  Lebensmittelpunkt auf Spiekeroog haben und mit seinem Hauptwohnsitz gemeldet 
  sein, sowie ein Mindestalter von 25 Jahren haben.
   
  In den ursprünglichen Vergaberichtlinien von 2003 ist formuliert, dass Berechtigte auf 
  Spiekeroog „leben und arbeiten“ müssen. Ist der Zusatz des „Arbeitens“ weiterhin gewollt? 
  Dies würde zu einer Benachteiligung von Personen im Rentenalter führen, welche Ihren 
  Lebensabend auf der Insel verbringen möchten. Die Verwaltung schlägt vor, diesen Zusatz 
  zu streichen.
   
  Wie wurde in den Vergaberichtlinien von 2003 der Begriff „aufgewachsen sein“ verstanden? 
  Ist weiterhin eine Begünstigung von Berechtigten, die auf Spiekeroog aufgewachsen sind, 
  gewollt?
   
   Der/die Erbbauberechtigte darf innerhalb von 5 Jahren vor Immobilienkauf auf einem 
  - 2 -
  Erbpachtgrundstück kein Eigentum von bebaubaren oder bebauten Grundstücken, 
  bzw. kein Eigentum an Häusern auf der Insel besitzen bzw. besessen haben.
   
  In der Lebenswirklichkeit wurde diese Regelung durch die Aufteilung von Immobilien 
  zwischen Ehe- bzw. Lebenspartnern umgangen, die Verwaltung empfiehlt, diese mit 
  einzubeziehen.
   
  2003 wurde näher definiert, dass „Eigentümer“ derjenige/dienjenige ist, der/die als alleiniger 
  Besitzer/in im Grundbuch eingetragen ist. Wenn wir diese Regelung lassen, könnten z.B. 
  Eheleute, die im Bruchteil, Eigentum auf Spiekeroog besitzen, zusätzlich im Slurpad / Lütt 
  Slurpad eine Immobilie erwerben. Damals sollte damit bezweckt werden, dass ein Mitglied 
  einer Erbengemeinschaft mit Eigentum auf Spiekeroog nicht als „Eigentümer“ gesehen wird 
  und damit berechtigt wäre, im Slurpad / Lütt Slurpad eine Immobilie auf einem 
  Erbpachtgrundstück zu erwerben? 
  Die Verwaltung schlägt vor, diese Regelung nicht weiter zu verfolgen. „Eigentümer“ ist 
  derjenige/diejeniger, der/die im Grundbuch mit Besitzverhältnissen eingetragen ist. 
   
  Ausnahmen bzgl. der Vergabe für den Kauf von Immobilien auf Erbpachtgrundstücken im 
  Baugebiet „Lütt Slurpad / Slurpad“:
   Über Ausnahmen zu allen Punkten dieser Vergabekriterien entscheidet der Rat der 
  Gemeinde mit einer ¾ Mehrheit der gesetzlichen Mitgliederzahl des Rates.
   
  Weitere vertraglich zu regelnde Aspekte
  Auflagen zur Nutzung der Immobilien sollen im Erbbaurechtsvertrag fixiert werden
  Die Verwaltung empfiehlt, die bisherigen Aspekte aus den Vergaberichtlinien von 2003 
  zusammenzuführen: 
   Der/die Erbbauberechtigte muss sich schuldrechtlich verpflichten, die überwiegende 
  Wohnfläche (ca. 60% oder mehr) selbst dauerhaft zu bewohnen 
  (Erstwohnsitz/Lebensmittelpunkt) oder als arbeitgeberunabhängigen Dauerwohnraum
  (Erstwohnsitz/Lebensmittelpunkt) zu vermieten. Die Vermietung an einen ständig 
  wechselnden Mieterkreis (Feriengästevermietung) ist für den Dauerwohnraum 
  dauerhaft ausgeschlossen. Der Begriff „Dauerwohnen“ mit Hauptwohnsitz definiert 
  sich nach dem Bundesmeldegesetzt. 
   Bei der Vermietung als Dauerwohnraum muss der deutliche Wille zur Vermietung als 
  arbeitgeberunabhängigen Dauerwohnraum erkennbar gegeben sein. Das Erzielen 
  überhöhter Gewinne bei Vermietung soll ausgeschlossen werden. 
   
  Bei den ursprünglichen Vergabekriterien von 2003 wurde bewusst keine Miethöhe festgelegt.
  Allerdings stellt sich die Frage, ob Spekulationsgewinne zu regulieren sind, wenn keine 
  Aussage zu der Höhe der Mieteinnahmen getroffen wird. Hier ist ebenfalls die Aussage vom 
  Fachanwalt abzuwarten.
   
  Sonderfall bei nachträglichem Grundbesitzerwerb
   Der/die Erbbauberechtigte muss sich schuldrechtlich verpflichten, sofern der/die 
  Erbbauberechtigte im Nachgang Eigentum von bebaubaren oder bebauten 
  Grundstücken auf Spiekeroog erhält, am Lütt Slurpad entweder 100% 
  Dauerwohnraum zu schaffen oder er/sie schafft in dem dazu bekommenden Haus die
  entsprechende Quadratmeteranzahl an Dauerwohnraum. 
   Es besteht eine Meldepflicht des Erbbauberechtigten, wenn der Fall des 
  nachträglichen Grundbesitzerwerbs eintritt. 
   
  Hinweis:  eine Kombination von verschiedenen Häusern ist langfristig nur schwer zu 
  kontrollieren, es ist zu überlegen, den Dauerwohnraum in diesem Fall ausschließlich auf das 
  Haus im Lütt Slurpad / Slurpad zu beziehen. Dies schafft jedoch in gewissen 
  Fallkonstellationen baurechtliche Herausforderung (z.B. Abstellflächen für Dauerwohnungen,
  welche in Ferienwohnungen nicht vorgehalten werden müssen).
   
  - 3 -
   
  Sonderfall bei Vererbung
  Die ursprünglichen Kriterien für die Grundstücke im Lütt Slurpad sehen aufgrund einer 
  Erstvergabe einen solchen Fall verständlicherweise nicht vor. Die Vererbung gilt 
  entsprechend des „nachträglichen Grunderwerbs“. Die Kombination aus Nutzung der 
  Immobilie und nachträglichem Grundbesitz (in diesem Sonderfall „Vererbung“) schließt die 
  Missbrauchsgefahr weitestgehend aus.
  Es besteht eine Meldepflicht des Erben/Erbengemeinschaft, wenn der Erbfall eintritt.
   
   
  Regelung zu möglichen Spekulationsgewinnen
  Im bisherigen Regelwerk sind folgende, spekulationsmindernde Aussagen getroffen:
   Jede Spekulation mit den Grundstücken wird ausgeschlossen
   Das Erzielen überhöhter Gewinne bei Vermietung oder Verpachtung soll 
  ausgeschlossen werden.
   Keine Zulässigkeit von Bruchteil- oder Teileigentum.
   
  Es ist zu prüfen, inwieweit dies rechtlich durchgesetzt werden kann und dann konkreter zu 
  benennen ist. Die Anwendbarkeit muss nicht nur rechtlich korrekt, sondern auch im 
  Umsetzungsfall gegeben sein. Es ist sicherzustellen, dass (künftige) Verwaltungen und Räte 
  genau wissen, wie vorgegangen werden muss, um mögliche Spekulationsgewinnen zu 
  vermeiden.
   
   
  Dauer des Erbbaurechts
  Vorschlag der Verwaltung:
   Die neue Dauer des Erbbaurechts beträgt 70 Jahren, sofern der Berechtigte die 
  veränderten Vertragsinhalte annimmt. 
   Bei einem Weiterverkauf des Gebäudes wird die Erbbaupachtdauer nicht 
  automatisch verlängert.  
   
   
  Beschlussvorschlag:
  Kein Beschlussvorschlag.
  Es handelt sich um eine Beratung. Falls doch ein Beschluss gefasst wird, wird dieser in der 
  Sitzung formuliert
   
   
   
   
  Spiekeroog, den 28.05.2025
   
   
   
  (Bruns, Maren)
   Abstimmungsergebnis:
  Fachausschuss Ja: Nein: Enth.:
  VA Ja: Nein: Enth.:
  RAT Ja: Nein: Enth.:
   
  Anlagenverzeichnis:
   
  2003-06-18_Vergaberichtlinien
  Erbbaurechtsvertrag_Gem_Erbbauberechtigter
  Vertrag_Nds_GemSpiekeroog_Baugebiet_LuettSlurpad

  Maschinell extrahiert am 21. Mai 2026. Layout-Elemente wie Tabellen oder Spalten können dabei verloren gehen — maßgeblich ist das Original-PDF.

Beratungsfolge

1. Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog27. Februar 2025, 20:00 UhrVorberatungkein Beschluss