Baugebiet Slurpad / Lütt Slurpad | Änderungsvertrag Erbbaurecht

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01/056/2025

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19. Mai 2026

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25. Mai 2026

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  Sitzungsvorlage

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  - 1 -
  Gemeinde Spiekeroog
   
  Bauen & Planung
  Vorlagen-Nr.
  01/056/2025
   
   
  BESCHLUSSVORLAGE
  öffentlich
   
   ↓ Beratungsfolge Sitzungstermin TOP
  Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog 07.08.2025  
  Verwaltungsausschuss der Gemeinde Spiekeroog 19.08.2025  
  Rat der Gemeinde Spiekeroog 28.08.2025  
   
   
   
  Betreff:  
  Baugebiet Slurpad / Lütt Slurpad | Änderungsvertrag Erbbaurecht
  Sachverhalt:
  Das Baugebiet „Lütt Slurpad / Slurpad“ steht seit seiner Entstehung für ein besonderes 
  Versprechen: bezahlbarer, dauerhafter Wohnraum für Menschen, deren Lebensmittelpunkt 
  Spiekeroog ist. Dieses Ziel hat über viele Jahre hinweg zahlreichen Insulaner:innen 
  ermöglicht, hier Wurzeln zu schlagen, Familien zu gründen und sich langfristig für unsere 
  Inselgemeinschaft zu engagieren.
   
  Mit der nun vorliegenden Weiterentwicklung der vertraglichen Rahmenbedingungen verfolgt 
  die Gemeinde konsequent dieses Ziel weiter, um gemeinsam die Voraussetzungen dafür zu 
  schaffen, dass Spiekeroog auch künftig ein lebendiger und solidarischer Ort zum Leben 
  bleibt.
  Zwei wesentliche Entwicklungen machen eine Neuordnung jetzt notwendig und sinnvoll:
  1. Einheitliche Laufzeit statt Einzelfalllösungen: In der Vergangenheit wurde von 
  mehreren Erbbauberechtigten der Wunsch nach einer vorzeitigen Verlängerung der 
  vergleichsweise kurzen Vertragslaufzeit (ursprünglich 40 Jahre) geäußert. Diesem 
  Wunsch wurde bislang im Wege von aufwändigen Einzelfallentscheidungen 
  entsprochen. Nun soll ein transparenter, gerechter und effizienter Weg für alle 
  geschaffen werden: eine einheitliche Verlängerung der Laufzeit bis 2085. Das schafft 
  Planungssicherheit, stärkt die Fairness im Verfahren und reduziert den 
  Verwaltungsaufwand spürbar.
  2. Heilung früherer Unstimmigkeiten mit dem Land Niedersachsen: Das Domänenamt, 
  das die Grundstücke einst an die Gemeinde verkaufte, hat bereits vor Jahren 
  berechtigte Kritik an der Umsetzung der damaligen Vereinbarungen geäußert. 
  Insbesondere die ursprünglich abgestimmten Vergaberichtlinien wurden nicht 
  konsequent in die Vertragswerke übernommen. Auch diese offene Flanke wird jetzt 
  geschlossen – ein wichtiger Schritt zur Rechtssicherheit und zur verlässlichen 
  Partnerschaft mit dem Land.
   
  Darüber hinaus basiert die Weiterentwicklung der Rahmenbedingungen auf drei zentralen 
  Grundsätzen:
   Sicherung des sozialen Wohnraums für Insulaner:innen: Das knappe Bauland auf 
  Spiekeroog soll dauerhaft Menschen zugutekommen, die hier leben – nicht 
  spekulativen Interessen.
   Verlässlichkeit und Gleichbehandlung: Einheitliche Regeln und transparente Kriterien 
  bieten insbesondere jungen Familien, Rückkehrer:innen und im Gemeinwesen 
  engagierten Menschen eine faire und planbare Perspektive.
  - 2 -
   Erhalt der kommunalen Steuerungshoheit: Nur mit einer gemeinsamen rechtlichen 
  Basis kann die Gemeinde soziale und bauliche Entwicklungen auch langfristig aktiv 
  und gerecht gestalten.
   
  Diese Fortschreibung der Rahmenbedingungen ist Ausdruck gelebter Verantwortung – für 
  eine soziale Bodenpolitik, für Transparenz im Verfahren und für eine verlässliche 
  Zukunftsperspektive für die Menschen auf unserer Insel.
   
  In der Sitzung vom 28.11.2024 wurde die Verwaltung beauftragt, die bestehenden 
  Erbbaurechtsverträge des Baugebiets „Lütt Slurpad / Slurpad“ rechtlich zu überprüfen und 
  Handlungsempfehlungen zur Eindämmung spekulativer Entwicklungen zu erarbeiten. In drei 
  Sitzungen des Bauausschusses (Nov. 2024, Feb. 2025, Mai 2025) wurde das Thema 
  intensiv vorberaten. 
   
  Die nun vorgeschlagenen Änderungen stellen keine grundlegende Neuausrichtung dar, 
  sondern eine Optimierung auf Basis bestehender Verträge. Dabei bleibt der 
  Ursprungsvertrag bestehen. Ergänzend wird ein Änderungsvertrag angeboten, der bei 
  gewünschter Laufzeitverlängerung mit dem jetzigen Erbbaurechtnehmer abgeschlossen 
  werden muss. Dieser wird notariell beurkundet und bildet zusammen mit dem 
  Ursprungsvertrag eine rechtliche Einheit.
   
  Kernelemente des Änderungsvertrages:
   Verkaufsregelung und Laufzeitvereinheitlichung: Eine automatische Verlängerung
  bei Weiterverkauf ist nicht vorgesehen. Die Laufzeit wird auf ein einheitliches 
  Enddatum (2085) festgelegt, um städtebauliche Steuerung und Bewertung erneut zu 
  gegebener Zeit zu ermöglichen.
   Begrenzung spekulativer Entwicklungen: Die Verwaltung ist noch in der Prüfung 
  einer belastbaren Möglichkeit der Einführung einer Kaufpreisbeschränkung für 
  aufstehende Gebäude. Diese Prüfung bezieht sich auf die gutachterliche Bewertung 
  des Kaufpreises und ist noch nicht abgeschlossen. Ein entsprechender Passus, der 
  nach erfolgreicher Prüfung einfließen kann, ist im anhängenden Mustervertrag 
  eingearbeitet. Eine juristische Bewertung dieser Beschränkung ist angehängt.  
   Erbbauzins und Wertsicherung: Die bisher unterlassene Anpassung an den 
  Verbraucherpreisindex (VPI) soll künftig im Fünfjahresrhythmus erfolgen, um eine 
  angemessene Lastenverteilung sicherzustellen.
   Vergabekriterien und Nutzungsregelungen: Die neuen Vergaberichtlinien, die in 
  §§ 3 und 4 eingearbeitet wurden, werden insbesondere bei Weiterveräußerung und 
  Vermietung Anwendung finden. Fraglich ist bei der Vermietung ist noch, welcher 
  Mindestzeitraum an vorherigem Lebensmittelpunkt auf der Insel für Mieter:innen 
  verlangt werden soll (zur Diskussion). Eine Übertragbarkeit des Eigentumskriteriums 
  auf Mieter:innen ist juristisch nicht empfehlenswert. 
   Erweitertes Heimfallrecht: Zur Absicherung der Vertragsziele wird ein erweitertes 
  Heimfallrecht eingeführt. Es greift bei Täuschung oder missbräuchlicher Nutzung und 
  ist gekoppelt an die implementierten Vergaberichtlinien (§ Erbbauberechtigte), die 
  künftig auch bei Weiterverkäufen verbindlich gelten.
   
   
  Beschlussvorschlag:
  Der Rat der Gemeinde Spiekeroog befindet das vorgelegten Muster eines 
  Änderungsvertrages zum Erbbaurechtsvertrag für das Baugebiet Slurpad / Lütt Slurpad 
  inhaltlich für gut. Der Vertrag stellt eine sachgerechte Weiterentwicklung im Sinne der 
  ursprünglichen Zielsetzung dar, dauerhaft bezahlbaren Wohnraum auf Spiekeroog zu 
  sichern.
   
  Der Rat der Gemeinde Spiekeroog beauftragt die Verwaltung, die laufende gutachterliche 
  Prüfung zu möglichen Kaufpreisbeschränkungen abzuwarten. Sollte sich aus den 
  Empfehlungen eine entsprechende Regelung ergeben, ist diese als Passus in das 
  Vertragswerk aufzunehmen. Sollte dieser Passus zur Kaufpreisbeschränkung eine 
  wesentliche inhaltliche Abweichung vom in dieser Sitzung vorgelegten Entwurf darstellen, ist 
  - 3 -
  das Gremium erneut zur Entscheidung hinzuzuziehen.
   
  Der Rat der Gemeinde Spiekeroog beauftragt die Verwaltung, alle bestehenden 
  Erbbaurechtsnehmer:innen zeitnah über die Inhalte und Möglichkeiten des 
  Änderungsvertrages zu informieren und den Dialog zu suchen, ob eine Unterzeichnung 
  bereits zum jetzigen Zeitpunkt gewünscht ist.
   
   
   
   
  Spiekeroog, den 08.08.2025
   
   
   
  (Bruns, Maren)
   Abstimmungsergebnis:
  Fachausschuss Ja: Nein: Enth.:
  VA Ja: Nein: Enth.:
  RAT Ja: Nein: Enth.:
   
  Anlagenverzeichnis:
   
  01_Aenderungsvertrag_Erbbaurecht_Spiekeroog_2025
  02_Lesefassung_Erbbaurechtsvertrag_Slurpad_ausgewaehlteParagraphen
  03_Kaufpreisbeschraenkung_rechtlEinschaetzung
  04_Erbbaurechtsvertrag_Gem_Erbbauberechtigter_2003
  05_Vertrag_Nds_GemSpiekeroog_Baugebiet_LuettSlurpad_2003
  06_Vergaberichtlinien_2003
  07_Beratung_Bauausschuss_07.08.2025

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  07 Beratung Bauausschuss 07.08.2025

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  Anlage zur weiteren Beratung des Änderungsvertrags im Baugebiet „Lütt Slurpad“
  Stand: 08.08.2025
  1. Zielsetzung des Änderungsvertrags
  Ziel des Änderungsvertrags ist es, die bestehenden Erbbaurechtsverträge im Baugebiet „Lütt
  Slurpad / Slurpad“ zu vereinheitlichen, rechtlich abzusichern und an heutige Anforderungen
  anzupassen. Dies erfolgt insbesondere im Hinblick auf:
  · die einheitliche Laufzeit bis 2085,
  · die Einführung von klaren Vergabekriterien zur sozialen Wohnraumlenkung,
  · eine präzisere Regelung zur Weiterveräußerung und Vermietung,
  · die Prüfung einer möglichen Kaufpreisbeschränkung für aufstehende Gebäude,
  · die Einführung einer regelmäßigen Wertsicherung des Erbbauzinses (VPI, alle 5
  Jahre),
  · die Absicherung durch ein erweitertes Heimfallrecht.
  2. Beratungsergebnisse (Bauausschuss vom 07.08.2025)
  2.1 Vermietung: Dauer des vorherigen Hauptwohnsitzes auf der Insel
  · Der vorgeschlagene Zeitraum von mindestens 1 Jahr Hauptwohnsitz vor Einzug
  wird vom Ausschuss als angemessen und praxistauglich angesehen.
  · Ziel ist es, die Wohnraumvergabe auf dauerhaft inselverbundene Personen zu
  konzentrieren und kurzfristigem, spekulativem Zuzug entgegenzuwirken.
  2.2 Vergabekriterien: Eigentum in den letzten 5 Jahren
  · Die vorgesehene Regelung, wonach der Erbbauberechtigte oder seine Partnerin
  innerhalb der letzten fünf Jahre vor der Vergabe kein Eigentum an bebaubaren
  Grundstücken oder Wohneigentum auf Spiekeroog besessen haben dürfen, wurde
  grundsätzlich als sinnvoll eingestuft.
  · Die Formulierung wird sprachlich präzisiert (s. Punkt 3.2).
  2.3 Abweichungen von den Vergabekriterien – Mehrheitserfordernis
  · Künftig lautet der Satz im Vertrag:
  „Abweichungen von den vorstehenden Voraussetzungen – insbesondere die
  Festlegung geringerer oder höherer Anforderungen an die Person des
  Erbbauberechtigten – bedürfen einer qualifizierten Mehrheit von mindestens drei
  Vierteln (75 %) aller Ratsmitglieder.“
  · Hinweis: In Abstimmung mit der Verwaltung wurde bewusst die Formulierung
  „Ratsmitglieder“ gewählt. Zwar spricht das NKomVG formal von „Mitgliedern der
  Vertretung“, die geläufige Bezeichnung „Ratsmitglieder“ ist aber in der kommunalen
  Praxis verständlicher und üblich.
  · Klarstellung: Die 75 % beziehen sich auf alle gewählten Ratsmitglieder
  einschließlich Bürgermeister, nicht nur auf die Anwesenden.
  3. Sprachliche Klarstellungen im Vertragsentwurf
  3.1 Begriff der Lebenspartnerschaft
  Die bisherige Formulierung wurde angepasst. Zukünftig soll folgende Formulierung
  verwendet werden:
  „Die Regelung gilt entsprechend für Personen, die in einer Ehe, einer eingetragenen
  Lebenspartnerschaft oder in einer auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaft im
  gemeinsamen Haushalt mit dem Erbbauberechtigten leben.“
  Diese Fassung wird als rechtlich präzise und gleichzeitig offen genug für unterschiedliche
  Lebensrealitäten angesehen.
  3.2 Klarstellung zu § 4 (Eigentumsvorbehalt)
  · Der Begriff „eheähnliche Gemeinschaft“ wird sprachlich durch den o. g. präzisierten
  Ausdruck ersetzt.
  · Die Formulierung „Miteigentum an bebaubaren Grundstücken oder Wohneigentum
  nach dem WEG“ bleibt erhalten.
  · Neuformulierungsvorschlag für den Absatz:
  „Der Erbbauberechtigte und seine Ehepartnerin bzw. die mit ihm in eingetragener
  Lebenspartnerschaft oder in einer auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaft lebende
  Person dürfen innerhalb von fünf Jahren vor Vergabe bzw. Weitergabe des
  Erbbaurechts kein Eigentum (Allein- oder Miteigentum) an bebaubaren Grundstücken
  oder Wohneigentum auf Spiekeroog besessen haben.“
  4. Kaufpreisbeschränkung für aufstehende Gebäude
  4.1 Zwei Varianten wurden beraten:
  · Indexmodell: einfach, günstig, aber ungenau bei Sanierungsstand oder
  Modernisierungen.
  · Gutachterliche Bewertung: fundierter, aber aufwendig (3–4 Monate
  Bearbeitungszeit, ca. 4–5 Tsd. € je Objekt).
  4.2 Ergänzende Diskussion:
  · Ein Rückgriff auf Versicherungswerte (Brandkasse) wurde im Ausschuss kritisch
  bewertet, da diese oft stark schwanken und nicht dem Verkehrswert entsprechen.
  · Die Gemeinde empfiehlt, die Indexlösung als praktikabelste Variante
  weiterzuverfolgen, ggf. mit Plausibilitätsprüfung durch einen externen Dritten in
  begründeten Einzelfällen.
  Kösters, 08.08.2025

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Beratungsfolge

1. Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog7. August 2025, 20:00 UhrVorberatungeinstimmig3:0:0
2. Rat der Gemeinde Spiekeroog28. August 2025, 20:00 UhrEntscheidungeinstimmig7:0:0