Satzungsbeschluss | Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 24 Hotel Inselfriede

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Zusammenfassung

Wie das funktioniert

Der Rat der Gemeinde Spiekeroog soll den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 24 „Hotel Inselfriede

Einordnung

Beschlussvorlage der Verwaltung zum Satzungsbeschluss des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 24 „Hotel Inselfriede

Hintergrund

Der Rat hat am 25.07.2024 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 24 beschlossen. Vorhabenträgerin ist die Betreiberin des Vier-Sterne-Hotels am Südermenss 1. Der Plan wird als Innenentwicklungsplan nach § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Zwei Runden der öffentlichen Auslegung und Behördenbeteiligung fanden zwischen Juli und Oktober 2024 statt; 15 Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange gingen ein, keine privaten Einwände.

Was bedeutet das für Insulaner:innen?

Das Vorhaben betrifft Gäste und Beschäftigte des Hotels sowie die unmittelbare Nachbarschaft am Südermenss. Für die breite Inselgemeinschaft entsteht ein verändertes Ortsbild in der Ortsmitte. Die geplante Erweiterung schafft bis zu 13 zusätzliche Hotelzimmer und verbessert Barrierefreiheit, Brandschutz und Energieeffizienz.

Die wichtigsten Punkte

Das Hotel Inselfriede am Südermenss 1 soll saniert, aufgestockt und um einen Erweiterungsbau ergänzt werden
Geplant sind bis zu 13 zusätzliche Zimmer sowie Verbesserungen bei Barrierefreiheit, Brandschutz und Energieeffizienz
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sichert die Verknüpfung von Betriebswohnungen mit dem Erweiterungsvorhaben vertraglich ab
Die Erschließungspflicht wird per Durchführungsvertrag auf die Vorhabenträgerin übertragen
Der Beschlussvorschlag sieht vor, den Plan als Satzung zu beschließen und den Bürgermeister zum Abschluss des Durchführungsvertrags zu ermächtigen

Relevanz für Insulaner:innen: 7/10

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Stand 21. Mai 2026. Maßgeblich ist immer das Original.

Eckdaten

Aktenzeichen: 01/091/2024
Typ: 📄 Sitzungsvorlage
Anhänge: 5 Dokumente
Im Radar seit: 19. Mai 2026
Zuletzt aktualisiert: 25. Mai 2026
Original: Im Ratsinformationssystem öffnen ↗

Anlagen (5)

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Sitzungsvorlage

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- 1 -
BESCHLUSSVORLAGE
öffentlich
Satzungsbeschluss | Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 24 Hotel
Inselfriede
Sachverhalt:
Der Rat der Gemeinde Spiekeroog hat in seiner Sitzung am 25.07.2024 unter der Vorlagen-
Nr. 01/051/2024 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 24 „Hotel Inselfriede“ beschlossen.
Auf den Flurstücken 236/4 und 193/8, Flur 2, befindet sich das Hotel „Inselfriede“. Die
Vorhabenträgerin beabsichtigt, das Hotel zu modernisieren, baulich zu erweitern und den
Anforderungen der Zeit anzupassen.
Mit der Vorhabenträgerin ist im Vorfeld des Aufstellungsverfahrens über die Verfahrensweise
Einigung erzielt worden. Die Vorhabenträgerin hat den nach § 12 Abs. 2 Satz 1 BauGB
erforderlichen Antrag gestellt. Die Planungsabsicht wurde in den Planunterlagen umgesetzt,
die Planunterlagen haben öffentlich gemäß den §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 13a
BauGB ausgelegen.
Der Bebauungsplan wird gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan der
Gemeinde Spiekeroog in der Fassung der 7. Änderung entwickelt. Im Flächennutzungsplan
ist der Geltungsbereich als Sonderbaufläche Zweckbestimmung: T ourismus/ Gewerbe-
Ortsmitte dargestellt.
Um eine möglichst passgenaue Bauleitplanung aufzustellen, die der Gemeinde die
größtmögliche Steuerung an die Hand gibt, wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan
gem. § 12 des Baugesetzbuches (BauGB) aufgestellt. Dieser Plantyp erlaubt Festsetzungen
und begleitende vertragliche Regelungen in dem zwingend abzuschließenden
Durchführungsvertrag, die in einem klassischen Angebotsbebauungsplan nicht möglich sind.
Über den Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) und den Durchführungsvertrag wird u.a.
sichergestellt, dass Betriebswohnungen an das Vorhaben der Erweiterung eng verknüpft
sind. Zudem wird eine Erschließungsverpflichtung auf die Vorhabenträgerin übertragen.
Da die Voraussetzungen des § 13a BauGB erfüllt sind, wird der Bebauungsplan als Plan der
Innenentwicklung aufgestellt. Das ist möglich, wenn der Bebauungsplan der
Wiedernutzbarmachung von Flächen (Brachen) oder – wie hier – der Nachverdichtung dient
und das Flächenmaß von 20.000 qm überbaubarer Grundfläche nicht überschreitet. Die
Aufstellung erfolgt in einem beschleunigten Verfahren, sodass die sonst übliche frühzeitige
Beteiligungsphase nach den §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB entfällt.
Gemeinde Spiekeroog
Liegenschaften, Hoch- und Tiefbau
Vorlagen-Nr.
01/091/2024
↓ Beratungsfolge Sitzungstermin TOP
Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog 28.11.2024
Verwaltungsausschuss der Gemeinde Spiekeroog 10.12.2024
Rat der Gemeinde Spiekeroog 19.12.2024
Rat der Gemeinde Spiekeroog 13.02.2025
Betreff:
- 2 -
Die Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB und die Behördenbeteiligung nach
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB fanden nach § 4a Abs. 2 BauGB gleichzeitig im Zeitraum vom
31.07.2024 bis zum 02.09.2024 statt. Das Ergebnis dieser Beteiligungen ist in die Planung
eingeflossen. Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung vom 31.07.2024 bis zum 02.09.2024
und der Anhörung Träger öffentlicher Belange vom 31.07.2024 bis zum 02.09.2024 gingen
insgesamt 12 Stellungnahmen ein. 12 Träger öffentlicher Belange nahmen zum
Bebauungsplanentwurf Stellung. Es liegen keine privaten Anregungen vor.
Eine erneute Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB und die Behördenbeteiligung
nach gemäß § 4 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4a Abs. 3 BauGB fanden gleichzeitig im
Zeitraum vom 10.10.2024 bis zum 25.10.2024 statt. Das Ergebnis dieser Beteiligungen ist in
die Planung eingeflossen. Im Rahmen einer erneuten Auslegung vom 10.10.2024 bis zum
25.10.2024 und der Anhörung Träger öffentlicher Belange vom 10.10.2024 bis zum
25.10.2024 gingen insgesamt 3 Stellungnahmen ein. 3 Träger öffentlicher Belange nahmen
zum Bebauungsplanentwurf Stellung. Es liegen keine privaten Anregungen vor.
Die eingegangenen Stellungnahmen zu den Beteiligungsschritten sind zusammengestellt
worden und liegen dieser Vorlage bei. Zu den Eingängen ist jeweils ein
Entscheidungsvorschlag beigefügt, über den der Rat abschließend befindet. Die Inhalte der
Planung können dem Bebauungsplan Nr. 24 „Hotel Inselfriede“ und dem Vorhabens- und
Erschließungsplan entnommen werden. Die ebenfalls beigefügte Begründung zum
Bebauungsplan dient dessen Verständnis und seiner Erläuterung. Die Begründung ist selbst
nicht T eildes Bebauungsplanes.
Beschlussvorschlag:
1. Den in den Zusammenstellungen der Anregungen und Stellungnahmen (Abwägung
der Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB) enthaltenen Entscheidungsvorschlägen wird
zugestimmt.
2. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 24 „Hotel Inselfriede“ (Planzeichnung,
Vorhaben- und Erschließungsplan) wird als Satzung beschlossen.
3. Der Rat der Gemeinde berechtigt den Bürgermeister, den Durchführungsvertrag zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 24 „Hotel Inselfriede“ abzuschließen.
4. Die dem Bebauungsplan beigefügte Begründung wird ebenfalls beschlossen.
Anlagenverzeichnis:
01_B-Plan_24_Inselfriede_Beantragung_2024-06-20
02_B-Plan_24_Hotel_Inselfriede_2024
03_B-Plan_24_VEP
04_B-Plan24_Durchfuehrungsvertrag
05_B-Plan_24_Begruendung
06_B-Plan_24_Abwaegungen
07_B-Plan_24_Aenderungen_zur_Offenlage_II_2024-10-08
Spiekeroog, den 28.01.2025
(Bruns, Maren)
Abstimmungsergebnis:
Fachausschuss Ja: Nein: Enth.:
VA Ja: Nein: Enth.:
RAT Ja: Nein: Enth.:
- 3 -

Maschinell extrahiert am 21. Mai 2026. Layout-Elemente wie Tabellen oder Spalten können dabei verloren gehen — maßgeblich ist das Original-PDF.

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01 B-Plan 24 Inselfriede Beantragung 2024-06-20
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📄

02 B-Plan 24 Hotel Inselfriede 2024

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Übersicht 1 : 5.000
Topographische Karte 1 : 25.000
BEZEICHNUNG:
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 24
UNTERSCHRIFT
DATUM
DER ENTWURF DES BEBAUUNGSPLANS WURDE AUSGEARBEITET VON:
Aufstellungsbeschluss
Der Rat der Gemeinde Spiekeroog hat in seiner Sitzung am ________ die Aufstellung des VBPL (Planteil 1)
und V+E-Plan (Planteil 2) Nr. 24 beschlossen.
Der Aufstellungsbeschluss wurde gemäß § 2 Abs. 1 BauGB am ________ ortsüblich bekanntgemacht.
Spiekeroog, den __________ .....................................
(Bürgermeister)
Verfahrensvermerke
Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB)
Der Rat der Gemeinde Spiekeroog hat in seiner Sitzung am ________ dem Entwurf des VBPL (Planteil 1) und
V+E-Plan (Planteil 2) Nr. 24 zugestimmt und die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beschlossen.
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 24 mit der Begründung haben in der Zeit vom
________ bis zum ________ gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegen.
Ort und Dauer der Beteiligung wurden am _________ ortsüblich bekanntgemacht.
Spiekeroog, den __________ .....................................
(Bürgermeister)
Satzungsbeschluss
Der Rat der Gemeinde Spiekeroog hat den VBPL (Planteil 1) und V+E-Plan (Planteil 2) Nr. 24 nach Prüfung
der Anregungen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in seiner Sitzung am ________ als Satzung (§ 10 BauGB) sowie
die Begründung beschlossen.
Spiekeroog, den __________ .....................................
(Bürgermeister)
Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften
Innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten des geänderten / VBPL (Planteil 1) und V+E-Plan (Planteil 2) ist die
Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften gemäß § 214 BauGB beim Zustandekommen des
Bebauungsplans nicht geltend gemacht worden.
Spiekeroog, den __________ .....................................
(Bürgermeister)
Hinweise
sonstiges Sondergebiet
Planzeichenerklärung
1. Art der baulichen Nutzung
s. SO
Zeichnerische Darstellungen und Festsetzungen
Maßstab 1:500
c 2024
Amtliche Karte 1 :5.000 (AK 5) - Maßstab 1:5.000
Topographische Karte 1:25.000 (TK 25) - Maßstab 1:25.000
Liegenschaftskarte - Maßstab 1:500
Quelle: Auszug aus den Geobasisdaten der Niedersächsischen
Vermessungs- und Katasterverwaltung
Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen
- Katasteramt Wittmund -
Die Planunterlage entspricht dem Inhalt des Liegenschaftkatasters und weist die städtebaulich
bedeutsamen baulichen Anlagen sowie Straßen, Wege und Plätze vollstandig nach
(Stand vom ________). Sie ist hinsichtlich der Darstellung der Grenzen und der baulichen
Anlagen geometrisch einwandfrei. Die Übertragbarkeit der neu zu bildenden Grenzen in die
Örtlichkeit ist einwandfrei möglich.
Wittmund, den __________ ........................................
Katasteramt Wittmund Unterschrift
3. Baunutzungsverordnung
Für die städtebauliche Beurteilung von Vorhaben im Sinne von § 29 BauGB im Zusammenhang mit diesem
Bebauungsplan ist die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom
21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 03.07.2023 (BGBI. S. 2023,
Nr. 176) anzuwenden.
1. Altstandorte/Altablagerungen
Sollten sich bei der Durchführung von Erd- oder Bauarbeiten Hinweise auf Altablagerungen bzw. Altstandorte
ergeben, ist unverzüglich die untere Abfallbehörde des Landkreises Wittmund zu benachrichtigen.
Meldepflichtig sind der Leiter der Arbeiten oder die bauausführende Firma.
4. Bodenschutz
Bei bekannt werden schädlicher Bodenveränderungen oder Altlasten im Sinne des
Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) bzw. des Niedersächsischen Bodenschutzgesetzes (NBodSchG)
ist unverzüglich die untere Bodenschutzbehörde des Landkreises Wittmund zu unterrichten.
Quelle: Niedersächsisches Bodenschutzgesetz (NBodSchG) in der aktuellen Fassung.
2. Bau- und Bodendenkmale
Sollten bei den vorgesehenen Erd- oder Bauarbeiten archäologische Kulturdenkmale (Bau- und
Bodendenkmale) festgestellt werden, sind diese unverzüglich der unteren Denkmalschutzbehörde des
Landkreises Wittmund oder der Ostfriesischen Landschaft zu melden.
Der Finder und der Leiter von Erd- oder Bauarbeiten sind verpflichtet, Bodenfunde anzuzeigen. Eine
Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde ist erforderlich, wenn Erd- oder Bauarbeiten an einer Stelle
vorgenommen werden, wo Funde vermutet werden. Die Genehmigung kann unter Bedingungen und mit
Auflagen erteilt werden.
Quelle: Niedersächsische Denkmalschutzgesetz (NDSchG) in der aktuellen Fassung.
Beteiligung der Behörden (§4 Abs. 2 BauGB)
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde mit
Anschreiben der Gemeinde Spiekeroog vom ________ in der Zeit vom ________ bis zum ________
durchgeführt. Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten wurden mit gleichem Anschreiben von der öffentlichen
Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB benachrichtigt.
Spiekeroog, den __________ .....................................
(Bürgermeister)
Inkrafttreten (§ 10 Abs. 3 BauGB)
Der geänderten / VBPL (Planteil 1) und V+E-Plan (Planteil 2) ist gemäß § 10 Abs. 3 BauGB im Amtsblatt für
den Landkreis Wittmund vom ________ ortsüblich bekanntgemacht worden. Der vorhabenbezogene
Bebauungsplans Nr. 24 ist mit der ortsüblichen Bekanntmachung am ________ in Kraft getreten.
Spiekeroog, den __________ .....................................
(Bürgermeister)
5. Kampfmittelbeseitigung
Sollten bei den geplanten Erd- oder Bauarbeiten Hinweise auf Kampfmittel (z.B. Granaten, Panzerfäuste,
Minen, etc.) gefunden werden, ist die zuständige Polizeidienststelle oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst
(KBD) des Landes Niedersachsen bei der Regionaldirektion Hameln-Hannover des LGLN zu benachrichtigen.
4. Sonstige Planzeichen
Kartengrundlage
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs
2. Höhe baulicher Anlagen
2.1 Die Gebäudehöhe ist das Maß zwischen Oberkante Straßenmitte der Straße Südermenss, gemessen in
Fassadenmitte (Bereich Gastronomie und Erweiterungsbau) und der oberen Kante des Gebäudes. Die
Gebäudehöhe darf nur von untergeordneten Bauteilen (z.B. Schornsteine, Antennen, Aufzüge oder
Wetterstationen) überschritten werden.
2.2 Die Gebäudehöhe wird auf max. 11,0 m festgesetzt.
6. Lage vorhandener Ver- und Entsorgungsleitungen
Vor Beginn von Erd- oder Bauarbeiten sind die Bauunternehmen verpflichtet, sich rechtzeitig mit den jeweils
zuständigen Ver- und Entsorgungsunternehmen, deren Leitungen vor Ort verlegt sind, abzustimmen
(Erkundigungspflicht der Ausbauunternehmer).
Die jeweils zuständigen Ver- und Entsorgungsunternehmen informieren über die Lage der vor Ort
vorhandenen Ver- und Entsorgungsleitungen. Der Bauunternehmer genügt dieser Erkundigungs- und
Prüfungspflicht nicht, wenn er sich lediglich bei dem Grundstückseigentümer bzw. bei der
Kommunalverwaltung erkundigt.
"Hotel / Schank- und Speisewirtschaft"
7. Weitere Satzungen der Gemeinde Spiekeroog
Für das Plangebiet gelten zusätzlich folgende Satzungen der Gemeinde Spiekeroog, die zu beachten sind:
- die Erhaltungssatzung
- die Baumschutzsatzung
Nachrichtliche Übernahmen
1. Wasserschutzzone
Das Plangebiet liegt komplett in der Wasserschutzzone III des Wasserwerkes Spiekeroog. Die
Schutzzonenverordnung vom 17.08.1970 sowie die Verordnung über Schutzbestimmungen in
Wasserschutzgebieten (SchuVO) vom 09.11.2009 sind zu beachten.
"Hotel Inselfriede" (Planteil 1)
Vorhabenbezogener B-Plan Nr. 24 "Hotel Inselfriede"
Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß
Grundflächenzahl
2. Maß der baulichen Nutzung
II
0.6
3. Zulässigkeit von Vorhaben (§ 12 Abs. 3a in Verbindung mit § 9 Abs. 2 BauGB)
3.1 Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich
der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. Änderungen des Durchführungsvertrags oder
der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrags sind zulässig.
3. Bauweise, Baugrenzen
und nicht überbaubare Flächen
außerhalb der Baugrenzen
Baugrenze
Überbaubare Flächen innerhalb
- Katasteramt Wittmund -
Flur:
Gemarkung:
Datum des Feldvergleichs:
Aktenzeichen:
Planunterlage
2
Spiekeroog
22.04.2024
Textliche Festsetzungen
1. Art der baulichen Nutzung im sonstigen Sondergebiet (s. SO) - "Hotel / Schank- und
Speisewirtschaft"
1.1 Das sonstige Sondergebiet dient der Unterbrigung eines Hotelbetriebs mit einer allgemein zugänglichen
Gastronomie. Zulässig sind:
- Hotel
- Schank- und Speisewirtschaft (Restaurant, Gaststätte)
0.6
GH: 11.00 m
II
s. SO
Gebäudehöhe als HöchstmaßGH: 11.00 m
3.00 25.00
3.00
3.00
3.00
1. Dächer
1.1 Alle Dächer, mit Ausnahme von Dächern der Dachausbauten und Verandendächern, sind als
gleichgeneigte Sattel- oder Krüppelwalmdächer auszubilden. Für sämtliche Gebäude ist eine Dachneigung
von weniger als 35° und mehr als 50° zur Waagerechten nicht zulässig. Der Krüppelwalm darf höchstens 30 %
der Höhe zwischen der Waagerechten zwischen den Schnittpunkten der Traufenwand-Außenhaut mit der
äußeren Dachhaut und dem First betragen. Jedes einzelne Gebäude ist mit nicht dauerhaft glänzenden
Pfannen einer Sorte einzudecken in den Farben der Farbtöne rot bis rotbraun gemäß Punkt 11 „Farbe“.
1.2 Dachgauben sind als Giebelgaube, Walmgaube und als gerade Schleppgaube zulässig. Die Seitenwände
der Schleppgaube sind senkrecht auszuführen. Giebel- und Walmgauben sind mit einer Dachneigung
zwischen 35°-50°, Schleppgauben mit einer Dachneigung zwischen 20°-30° zulässig. Die Gaubenhöhe ist das
Maß der Senkrechten vom Dachaustritt der Gaube bis zur Gaubentraufe bzw. bis zum First der Gaube. Die
Seitenleibungen sind gleichbreit zu gestalte.
1.3 Dacheinschnitte (z.B. Loggien) sind nicht zulässig.
1.4 Windfedern sind grundsätzlich anzubringen, Farben weiß oder grün gemäß Punkt 11 „Farbe“.
1.5 Aus der Dachfläche ragende Bauteile wie z.B. Entlüftungsrohre sind im Farbton der Dacheindeckung und
Schornsteine sind im Farbton der Außenwände zu halten.
1.6 An traufständigen Häusern darf der Abstand der Traufe zur Traufwand nicht weniger als 0,25 m und nicht
mehr als 0,70 m betragen.
1.7 Giebelwände sind bündig (ohne Versatz) auszuführen. Der Dachüberstand an der Giebelwandseite darf
maximal 0,35 m betragen.
2. Fassade
2.1 Die straßen- und platzseitigen Giebelwände eines Gebäudes dürfen nicht breiter als 10,00 m sein
2.2 Arkaden und Kragdächer sind nicht zulässig.
3. Fenster und Türöffnungen
3.1 Das einzelne Fenster, mit Ausnahme von Schaufenstern, muss bei einer Glasfläche von über 0,6 qm eine
Zweiteilung durch Sprossen, bei über 1,0 qm mindestens eine Dreiteilung aufweisen; eine Glasfläche dieser
Fenster darf eine Größe von 0,4 qm nicht überschreiten. Vorhandene Fenster mit klassischer Aufteilung und
oberen Rundbögen sind in der vorhandenen Form zu erhalten und in Glas auszuführen.
3.2 Schaufenster sind nur im Erdgeschoss von gewerblichen Nutzungen zulässig. Senkrechte Teilungen von
Schaufenstern und Türen müssen mindestens alle 2,00 m erfolgen. Die trennenden Pfeiler oder Wandflächen
müssen bündig mit der übrigen Fassade und mindestens 24 cm breit sein.
3.3 Außentüren an Hauptgebäuden müssen aus Holz gefertigt sein. Sie müssen weiß oder/und grün gemäß
Punkt 11 „Farbe“ gestrichen werden.
3.4 Als Material für die Fenster sind nur Holz mit Farbanstrich in weiß und/oder dunkelgrün gemäß Punkt 11
„Farbe“ sowie Kunststoff mit gleicher Profilierung und Farbe wie Holzkonstruktionen zulässig.
3.5 Vom öffentlichen Straßenraum einsehbare Falttore sind nicht zulässig.
3.6 Fenster mit einer Fensterglasfläche größer als 0,4 qm sind mit min. 25 mm und max. 80 mm breiten
beidseitig aufliegenden Sprossen zu unterteilen.
3.7 Eine Verglasung von Fenstern mit gewölbten Scheiben ist unzulässig.
4. Veranden
4.1 Veranden im Sinne dieser Satzung sind unselbständige, konstruktiv mit einem (Haupt)Gebäude
verbundene, erdgeschossige Bauteile, die als Vorbau vor die Gebäudeumfassungswand und die Überdachung
vorspringen.
4.2 Offene Veranden sind Veranden, die nicht dauerhaft beheizbar sind, eine umlaufende Brüstung besitzen
und nicht zu allen Seiten Fenster oder Türen haben. Geschlossene Veranden sind Aufenthaltsräume im Sinne
von § 2 Abs. 8 der Niedersächsischen Bauordnung in der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser
Satzungsänderung geltenden Fassung.
4.3 Die Dachflächen der Veranden sind als Pultdach mit einer vom Hauptgebäude in Material und Farbe
abweichenden Dacheindeckung auszuführen. Als Dachmaterialien und Dachfarben sind nur matte
Ausführungen zulässig. Als Dachmaterialien sind besandete oder unbesandete Dichtungsbahnen,
Flachdachabdichtungen und Metallstehfalzabdeckungen zulässig. Als Farben sind schwarz und anthrazit
zulässig. Dachbegrünung ist zulässig. Die zulässige Dachneigung liegt zwischen 10° und 15° zur
Waagerechten.
4.4 Die maximale Tiefe einer Veranda, gemessen im rechten Winkel zum (Haupt)Gebäude darf 4,00 m nicht
überschreiten; maßgeblich ist das aufgehende Außenmauerwerk der dem (Haupt)Gebäude
gegenüberliegenden Außenwand bzw. Brüstung der Veranda.
5. Materialien
5.1 Alle sichtbaren Wandflächen sind mit Sichtmauerwerk unter Verwendung der dunkelroten/rotbraunen
Ziegel nicht größer als NF-Format, liegend zu vermauern (gemäß Punkt 11 „Farbe“), weiß oder ungefärbtem
Zementmörtel verfugt auszuführen. Zulässig ist eine weiße Schlämmung.
5.2 Giebeldreiecke können als Material für die Ansichtsflächen der Außenwände senkrechte
Holzverschalungen haben, die mit einem Farbanstrich in dunkelgrün gemäß Punkt 11 „Farbe“ herzustellen
sind.
5.3 Nebengebäude können als Material für die Ansichtsflächen der Außenwände Holzverschalung haben, die
naturbelassen / unbehandelt sind oder mit einem Farbanstrich in dunkelgrün gemäß Punkt 11 „Farbe“
herzustellen sind.
6. Werbeanlagen
6.1 Werbeanlagen sind nur unterhalb der Fensterbrüstung des 1. Obergeschosses zulässig; ist kein 1.
Obergeschoß vorhanden, bis zur Fensterbrüstung des Dachgeschosses.
6.2 Parallel zur Fassade angebrachte Werbeanlagen (Flachwerbung) dürfen nicht mehr als 0,25 m ausladen
und eine Höhe von 0,60 m nicht überschreiten. Die Länge der Schriftzüge eines Fassadenabschnitts,
Farbbänder oder Zeichen dürfen nicht mehr als 3,00 m betragen. Zu den seitlichen Gebäudekanten und zu
den Grenzen eines Fassadenabschnittes ist jeweils ein Mindestabstand von 0,75 m einzuhalten.
6.3 Senkrecht zur Fassade angeordnete Werbeanlagen (Ausleger) dürfen nicht tiefer als 0,20 m und nicht
höher als 0,60 m sein. Sie dürfen nicht mehr als 0,80 m auskragen. Die Unterkante der Werbeanlage muss
mindestens 2,50 m über der Erschließungsstraßenmitte liegen. Je Geschäft ist nur ein Ausleger zulässig.
Örtliche Bauvorschriften (§ 84 NBauO)
Erneute Beteiligung der Behörden (§ 4 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4a Abs. 3 BauGB)
Die nach § 4 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4a Abs. 3 BauGB Beteiligten wurden mit gleichem Anschreiben von
der erneuten öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB benachrichtigt.
Die Dauer der Frist zur Stellungnahme wurde angemessen verkürzt.
Spiekeroog , den __________ .......................................
(Bürgermeister)
Auf Grund des § 1 Abs. 3 und des § 10 des Baugesetzbuches (BauGB) und des § 84 der
Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) in Verbindung mit § 58 des Niedersächsischen
Kommunalverfassungsgesetzes (NKomVG) hat der Rat der Gemeinde Spiekeroog die
Neuaufstellung des VBPL (Planteil 1) und V+E-Plan (Planteil 2) Nr. 24 "Hotel
Inselfriede", bestehend aus den Planzeichnungen, den nebenstehenden textlichen
Festsetzungen und den nebenstehenden Örtlichen Bauvorschriften, gemäß § 10 Abs. 1 BauGB
als Satzung beschlossen.
Spiekeroog , den __________
........................................
(Bürgermeister) (Siegel)
Präambel
Die Dauer der Auslegung wurde angemessen verkürzt.
Spiekeroog, den __________ .....................................
(Bürgermeister)
6.4 Werbeanlagen mit Tagesleucht- und Reflexfarben, mit wechselndem oder beweglichem Licht sowie mit
Spiegeln unterlegte, akustische oder bewegliche Werbeanlagen sind unzulässig.
6.5 Das Anbringen von Plakaten und Aufklebern derselben ist nur an Laden- und Schaufenstern zulässig. Die
Fläche der angebrachten Plakate darf insgesamt 1/5 der Glasfläche des jeweiligen Fensters nicht
überschreiten. Farbanstriche auf Glasflächen der Laden- und Schaufenster sind unzulässig.
6.6 Warenautomaten sind an Einfriedigungen oder in Vorgärten unzulässig. Warenautomaten dürfen nicht vor
die Gebäudeaußenwand hervortreten. Je Geschäft ist nur ein Warenautomat am Gebäude zulässig.
7. Markisen und Rollläden
7.1 Vom öffentlichen Verkehrsraum einsehbare, starre Markisen sind unzulässig.
7.2 Einziehbare Markisen sind nur im Erdgeschoss zulässig. Sie müssen eine textil- oder textilstrukturähnliche,
nicht glänzende Oberfläche aufweisen. Sie dürfen nicht mehr als 1,20 m auskragen und dürfen eine Länge
von 3,50 m nicht überschreiten. Markisen müssen eine Mindesthöhe von 2,30 m über
Erschließungsstraßenmitte, von der Fassadenmitte aus gemessen, einhalten.
7.3 Außenrollläden sind nicht zulässig.
8. Einfriedungen
8.1 Als Einfriedung sind zulässig: Staketenzäune, gehobelte Bohlenzäune und lebende Hecken (Dünenrosen,
Hainbuche, Liguster).
8.2 Die Zäune sind dunkelgrün und/oder weiß gemäß Punkt 11 „Farbe“ zu streichen.
8.3 Die Zäune sind straßen- und platzseitig bis zu einer max. Höhe von 1,40 m zulässig.
9. Nebengebäude
9.1 Die Ansichtsflächen von Nebengebäuden sind nur in Materialien und Farben gem. Punkt 5 zulässig.
9.2 Die Dachflächen von Nebengebäuden können mit Ziegeln in den Farbtönen „rot bis rotbraun“ gemäß Punkt
11 „Farbe“ eingedeckt werden. Des Weiteren sind als Dachmaterialien besandete oder unbesandete
Dichtungsbahnen, Flachdachabdichtungen und Metallstehfalzabdeckungen zulässig. Als Farben sind schwarz
und anthrazit zulässig. Dachmaterialien und Dachfarben sind nur in matten Ausführungen zulässig.
Dachbegrünung ist zulässig.
10. Sonstige bauliche Anlagen
10.1 Von der Verkehrsfläche einsehbare oberirdische, ortsfeste Behälter für verflüssigte oder unverflüssigte
Gase und luftgetragene Schwimmbadüberdachungen sind nicht zulässig.
10.2 Freistehende Treppen an Gebäuden, ausgenommen Feuerleitern, mit mehr als 6 Auftritten sind nicht
zulässig.
10.3 Freistehende Masten und Antennen, ausgenommen Fahnenmasten, sind nicht zulässig.
10.4 Für jedes Gebäude ist maximal eine Außenantenne zulässig.
11. Farbe
11.1 Für die in den Punkten 1 und 5 festgesetzten Farbtöne „rot bis rotbraun“ sind Farben zu verwenden, die
sich im Rahmen der nachstehend aufgeführten Farbmuster nach Farbregister RAL 8 40 HR halten:
2002 blutorange
3000 feuerrot
3002 kaminrot
3003 rubinrot
3011 braunrot
3013 tomatenrot
11.2 Für den in den Punkten 1, 3, 5 und 8 festgesetzten Farbton „grün“ oder „dunkelgrün“ sind Farben zu
verwenden, die sich im Rahmen der nachstehend aufgeführten Farbmuster nach Farbregister RAL 8 40 HR
halten:
6001 smaragdgrün
6002 laubgrün
6005 moosgrün
6016 türkisgrün
6028 kiefergrün
6029 minzgrün
11.3 Für den in den Punkten 1, 3, 5 und 8 §§ 2, 4, 5, 6, und 9 festgesetzten Farbton „weiß“ sind Farben zu
verwenden, die sich im Rahmen der nachstehend aufgeführten Farbmuster nach Farbregister RAL 8 40 HR
halten:
1013 perlweiß
9001 cremeweiß
9002 grauweiß
9010 reinweiß
12. Ausnahmen
Von den Örtlichen Bauvorschriften unberührt bleiben folgende Bausegmente des Bestandsgebäudes:
- Fenster und Eingangsbereich, hier insbesondere die Eingangstür, im Bereich des Pubs
- vorhandene Schieferverkleidung der Bestandsgauben
- der Punkt 1.7 gilt nicht für die Bestandsgebäude
13. ImOrdnungswidrigkeiten
Ordnungswidrig handelt gem. § 80 Abs. 3 NBauO handelt, wer im räumlichen Geltungsbereich der
vorliegenden Satzung vorsätzlich oder fahrlässig den vorstehenden örtlichen Bauvorschriften zuwiderhandelt.
Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 500.000 EURO geahndet werden.
8. Planüberdeckung
Der VBPL Nr. 24 "Hotel Inselfriede" überdeckt die Örtliche Bauvorschrift für den Ortskern Spiekeroog -
Gestaltungssatzung I (Baugestaltungssatzung). Die überdeckten Teile treten mit Inkrafttreten dieses VBPL
außer Kraft. Die Örtlichen Bauvorschriften auf diesem VBPL ersetzen somit die zitierte
Baugestaltungssatzung.

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03 B-Plan 24 VEP

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Gemeinde Spiekeroog
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 24 „Hotel Inselfriede“
Vorhaben- und Erschließungsplan
Vorhaben- und Erschließungsplan
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 24
“Hotel Inselfriede”
der 
Gemeinde Spiekeroog
(Planteil 2)
1
3.003.63
3.55
3.14
19.99
10.74
10.49
M 1:500Lageplan
 230710
Bauherr:
Bauvorhaben:
Hotel Inselfriede GmbH & Co. KG
Süderloog 12
26474 Spiekeroog
Sanierung, Umbau und Erweiterung 
Südermenss 1
26474 Spiekeroog
Bestand Neu
-0.90
-0.90 Höhenbezug
Aufstockung
Sanierung
eines Hotels
Erweiterungsbau mit Nebenräumen
Keller
Keller
12.34
9.82
5
6.52 4.82
2.51
5
2.92 4.09
5
1.26
5
4.95
6.21
5
6.97
9.11
5
11.34
19.99
64
5
Planinhalt: Grundriss Kellergeschoss
Bauvorhaben:
Bauherr: Hotel Inselfriede GmbH & Co. KG
Süderloog 12
26474 Spiekeroog
N
Vorhanden
Sanierung, Umbau und Erweiterung
Neu
Südermenss 1
26474 Spiekeroog
47 x 58 cm
HC/lh
230710-VEP-KG
Blattgröße:
gezeichnet:
Planungsstand: Grundlage VEP
Blatt-Nr.:
Maßstab:
M 1:100
geprüft:
Sanierung
Sanierung
Sanierung
eines Hotels
Sanierung
Sanierung
Sanierung
Sanierung
B B
C C
Terrasse
Erweiterungsbau mit 4 Hotelzimmern
Bestand - Pub/Hotelzimmer
Bestand - Hotelzimmer
19.44
7.16
9.32
5
7.16
1.26
5
16.48
5
16.26
5
46.44
5
99
75 18.49 75
19.99
4.50
10.2450
50 9.99 20.00
5
15.95
Planinhalt: Grundriss Erdgeschoss
Bauvorhaben:
Bauherr: Hotel Inselfriede GmbH & Co. KG
Süderloog 12
26474 Spiekeroog
Vorhanden
Sanierung, Umbau und Erweiterung
Neu
Südermenss 1
26474 Spiekeroog
N
64 x 65 cm
HC/lh
230710-VEP-EG
Blattgröße:
gezeichnet:
Planungsstand: VEP Grundlage
Blatt-Nr.:
Maßstab:
M 1:100
geprüft:
Sanierung
Sanierung
Sanierung
eines Hotels
B B
C C
Erweiterungsbau mit 4 Hotelzimmern
Bestand / Aufstockung - Hotelzimmer
Bestand - Hotelzimmer
2.20m
2.00m
1.00m
2.00m
1.00m
2.20m
2.20m
2.00m
1.00m
2.00m
2.20m
2.00m
2.20m
4.50
19.99
10.24 19.44 16.26
5
45.94
5
9.32
5
7.15
5
16.48
20.00
5
29.99
5
15.95
10.00
Planinhalt: Grundriss Obergeschoss
Bauvorhaben:
Bauherr: Hotel Inselfriede GmbH & Co. KG
Süderloog 12
26474 Spiekeroog
Vorhanden
Sanierung, Umbau und Erweiterung 
Neu
Südermenss 1
26474 Spiekeroog
N
59 x 61 cm
HC/lh
230710-VEP-OG
Blattgröße:
gezeichnet:
Planungsstand: VEP Grundlage
Blatt-Nr.:
Maßstab:
M 1:100
geprüft:
Sanierung
Sanierung
Sanierung
Sanierung
Sanierung
eines Hotels
B B
C C
Erweiterungsbau mit 3 Hotelzimmern
Aufstockung - Hotelzimmer
Bestand - Hotelzimmer
4.50
19.99
10.24 19.44 16.26
5
45.94
5
9.32
5
7.15
5
16.48
29.99
5
15.95
1.00m
2.00m
2.20m
2.20m
2.00m
1.00m
1.00m
1.00m
2.00m
2.00m
2.20m
2.20m
1.00m
2.00m
2.20m
Planinhalt: Grundriss Dachgeschoss
Bauvorhaben:
Bauherr: Hotel Inselfriede GmbH & Co. KG
Süderloog 12
26474 Spiekeroog
Vorhanden
Sanierung, Umbau und Erweiterung 
Neu
Südermenss 1
26474 Spiekeroog
N
57 x 62 cm
HC/lh
230710-VEP-DG
Blattgröße:
gezeichnet:
Planungsstand: VEP - Grundlage
Blatt-Nr.:
Maßstab:
M 1:100
geprüft:
Sanierung
Sanierung
Sanierung
Sanierung
Sanierung
eines Hotels
Sanierung
B B
C C
6.60
05
4.04
95
9.32
55
1.32
45
10.65
8.35
05
2.52
95
8.31
05
2.52
95
10.883.06
3.10 10.84
5.75
Traufhöhe ab Höhenbezugspunkt (-0.90m)
5.09
10.84
Firsthöhe ab Höhenpunkt (-0.90m)
Systemschnitt B-B
Systemschnitt C-C
±0.00±0.00
50°
20°
20°
20°
20°
20° 20°
50°
50°
50°
50°
±0.00±0.00
-0.90 -0.90
-0.90 -0.90
1.00 m
2.20 m
2.00 m
2.20 m
2.00 m
1.00 m
1.00 m
2.00 m
2.20 m
1.00 m
2.00 m
2.20 m
1.00 m
2.00 m
2.00 m
2.20 m
2.20 m
Planinhalt: Systemschnitt B-B
Bauvorhaben:
Bauherr: Hotel Inselfriede GmbH & Co. KG
Süderloog 12
26474 Spiekeroog
Vorhanden
Sanierung, Umbau und Erweiterung
Neu
Südermenss 1
26474 Spiekeroog
Systemschnitt C-C
Höhenpunkt ±0.00m
Höhenpunkt -0.90m (Straßenmitte)
77 x 37 cm
HC/lh
230710-VEP-SN
Blattgröße:
gezeichnet:
Planungsstand: VEP Grundlage
Blatt-Nr.:
Maßstab:
M 1:100
geprüft:
Sanierung, Photovoltaiknutzung
Sanierung, Photovoltaiknutzung
eines Hotels
Sanierung
Sanierung
Bauvorhaben:
Bauherr:
Sanierung, Umbau und 
Erweiterung 
eines Hotels
Südermenss 1
26474 Spiekeroog
Hotel Inselfriede GmbH 
& Co. KG
Süderloog 12
26474 Spiekeroog
gezeichnet:
geprüft:
Blattgröße:
Maßstab:
Planungsstand:
Planinhalt:
Für diese Zeichnung behalten wir uns alle Rechte vor, auch für den Fall der Patenterteilung oder 
Gebrauchsmustereintragung. Ohne unsere vorherige Zustimmung darf diese Zeichnung weder 
vervielfältigt noch Dritten zugänglich gemacht werden, und sie darf durch den Empfänger oder Dritte 
auch nicht in anderer Weise mißbräuchlich verwendet werden. Zuwiderhandlungen verpflichten zu 
Schadenersatz und können strafrechtliche Folgen haben.
Ansichten 
1:100
Bauantrag
HC/lh
78 x 35cm
Ansicht Osten
Ansicht Norden
Blatt NR.:
230710-BA-AN
Ansicht Süden

Bauvorhaben:
Bauherr:
Sanierung, Umbau und 
Erweiterung 
eines Hotels
Südermenss 1
26474 Spiekeroog
Hotel Inselfriede GmbH 
& Co. KG
Süderloog 12
26474 Spiekeroog
gezeichnet:
geprüft:
Blattgröße:
Maßstab:
Planungsstand:
Planinhalt:
Für diese Zeichnung behalten wir uns alle Rechte vor, auch für den Fall der Patenterteilung oder 
Gebrauchsmustereintragung. Ohne unsere vorherige Zustimmung darf diese Zeichnung weder 
vervielfältigt noch Dritten zugänglich gemacht werden, und sie darf durch den Empfänger oder Dritte 
auch nicht in anderer Weise mißbräuchlich verwendet werden. Zuwiderhandlungen verpflichten zu 
Schadenersatz und können strafrechtliche Folgen haben.
Ansichten, 
Perspektiven
1:100, ohne
Bauantrag
HC/lh
78 x 35cm
Perspektive Norden
Ansicht Westen
Blatt NR.:
230710-BA-AN, PE
Perspektive Nord-Ost

Bauvorhaben:
Bauherr:
Sanierung, Umbau und 
Erweiterung 
eines Hotels
Südermenss 1
26474 Spiekeroog
Hotel Inselfriede GmbH 
& Co. KG
Süderloog 12
26474 Spiekeroog
gezeichnet:
geprüft:
Blattgröße:
Maßstab:
Planungsstand:
Planinhalt:
Für diese Zeichnung behalten wir uns alle Rechte vor, auch für den Fall der Patenterteilung oder 
Gebrauchsmustereintragung. Ohne unsere vorherige Zustimmung darf diese Zeichnung weder 
vervielfältigt noch Dritten zugänglich gemacht werden, und sie darf durch den Empfänger oder Dritte 
auch nicht in anderer Weise mißbräuchlich verwendet werden. Zuwiderhandlungen verpflichten zu 
Schadenersatz und können strafrechtliche Folgen haben.
Perspektiven
ohne
Bauantrag
HC/lh
78 x 35cm
Perspektive Westen
Perspektive Osten
Blatt NR.:
230710-BA-PE
Perspektive Nord-West
Perspektive Süd-Ost

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05 B-Plan 24 Begruendung

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Gemeinde Spiekeroog
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 24 „Hotel Inselfriede“
Begründung
Begründung
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 24
“Hotel Inselfriede”
der
Gemeinde Spiekeroog
Planteile 1 und 2
1
Gemeinde Spiekeroog
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 24 „Hotel Inselfriede“
Begründung
Inhaltsverzeichnis
01. Grundlagen der Planaufstellung 3
1.1 Verfahrensstand 3
1.2 Ziele und Zwecke des vorhabenbezogenen Bebauungsplan s 3
1.3 Räumliche Lage und Geltungsbereich des Bauleitplans 3
02. Planerische Vorgaben 3-5
2.1 Raumordnung 3-4
2.2 Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) 4
2.3 Allgemeines Bau- und Planungsrecht 4-5
03. Umweltbelange 5-6
3.1 Umweltbericht 5
3.2 Straßenverkehr 5
3.3 Klima 5
3.4 Natur und Landschaft 5-6
3.5 Ver- und Entsorgung 6
3.6 Verkehr 6
04. Festsetzungen des Bebauungsplans 7-8
Vorbemerkung 7
4.1 Art der baulichen Nutzung 7
4.2 Maß der baulichen Nutzung (GRZ 0,6 / Z II / GH 11 ,00 m) 7
4.3 Baugrenzen 7
4.4 Zulässigkeit von Vorhaben (§ 12 Abs. 3a in Verbindung mit § 9 Abs. 2 BauGB) 7
4.5 Sonstige Planzeichen 8
05. Örtliche Bauvorschriften (§ 84 NBauO) 8
06. Nachrichtliche Übernahmen 9
07. Hinweise 9
08. Planverfasser/Unterschriften 9
2
Gemeinde Spiekeroog
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 24 „Hotel Inselfriede“
Begründung
01. Grundlagen der Planaufstellung
1.1 Verfahrensstand
Der Rat der Gemeinde Spiekeroog hat in seiner Sitzung am 25.07.2024
die Aufstel-
lung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 24 „Ho tel Inselfriede“ (Planteile 1
und 2) beschlossen.
In der Zeit vom 31.07.2024 bis zum 02.09.2024 wurde n die Beteiligungen nach §§ 3
(2) und 4 (2) BauGB durchgeführt.
Weil der Bebauungsplan nach diesen Beteiligungen um Ör tliche Bauvorschriften er-
gänzt wurde, war eine erneute Beteiligung erforderlich.
Die erneute Beteiligung nach §§ 3 (2) und 4 (2) BauGB in Verbindung mit § 4a Abs. 3
BauGB wurde in der Zeit vom 10.10.2024 bis zum 25.1 0.2024
durchgeführt. Dabei
wurde bestimmt, dass Stellungnahmen nur zu den geänder ten / ergänzten Teilen
abgeben werden können. Die Dauer der Beteiligungen w urde angemessen verkürzt
(2 Wochen). Außerdem wurde der Kreis der Beteiligte n nach Prüfung der
Betroffenheiten begrenzt.
1.2 Ziele und Zwecke des vorhabenbezogenen Bebauungsp lans
Auf den Flurstücken 236/6 und 193/8, Flur 2, befindet sich das Hotel „Inselfriede“.
Der Vorhabenträger beabsichtigt, das Hotel zu modernisieren und den Anforderun-
gen der Zeit anzupassen.
Entsprechend den städtebaulichen Vorstellungen der Geme inde sollen Beherber-
gungsbetriebe ab einer bestimmten Größenordnung künft ig über vorhabenbezogene
Bebauungspläne abgesichert werden, um die städtebaulich e Entwicklung in dem
Planbereich enger in den Blick nehmen zu können. Mit dem Bauvorhaben soll im No-
vember 2024 begonnen werden.
1.3 Räumliche Lage und Geltungsbereich des Bauleitpl ans
Die Lage des Plangebiets im Raum ist den Übersichtsplänen im Maßstab 1:25.000
und 1:5.000 auf dem Bauleitplan zu entnehmen.
Der räumliche Geltungsbereich des Bauleitplans im Maß stab 1:500 ergibt sich aus
den äußeren Grenzen des Plangebiets.
02. Planerische Vorgaben
2.1 Raumordnung
Der vorliegende Bebauungsplan entspricht den Grundsätzen und Zielen der Raum-
ordnung, die sich aus dem Landesraumordnungsprogramm (LROP Neubekanntma-
chung 2017, Änderungsverordnung 2022) und dem Regionalen Raumordnungspro-
gramm für den Landkreis Wittmund (RROP 2006) ergeben.
Maßgeblich ist über das Landesrecht hinaus der länderübergreifende Raumord-
nungsplan für den Hochwasserschutz. Dieser ist vorliegend nicht tangiert.
3
Gemeinde Spiekeroog
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 24 „Hotel Inselfriede“
Begründung
Im Ergebnis ist der Bebauungsplan gem. § 4 Abs. 1 Sat z 1 ROG damit raumverträg-
lich.
2.2 Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan)
Der Bebauungsplan ist gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Fl ächennutzungsplan der
Gemeinde Spiekeroog in der Fassung der 7. Änderung ent wickelt. Im Flächennut-
zungsplan ist der Geltungsbereich als Sonderbaufläche Zweckbestimmung: Touris-
mus / Gewerbe-Ortsmitte dargestellt.
2.3 Allgemeines Bau- und Planungsrecht
Anpassung an die Ziele der Raumordnung (§ 1 Abs. 4 BauGB)
Der Bauleitplan ist gem. § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung angepasst.
§ 12 BauGB „Vorhabenbezogener Bebauungsplan“
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan gem. § 12 BauGB ist durch drei Elemente
gekennzeichnet: den vom Vorhabenträger vorzulegenden Vorhaben- und Erschlie-
ßungsvertrag, den von der Gemeinde als Satzung zu beschließende vorhabenbezo-
gene Bebauungsplan und den Durchführungsvertrag als Sonderform eines städte-
baulichen Vertrages. Alle drei Elemente müssen aufeinander abgestimmt sein. Der
Durchführungsvertrag ist nicht selbst Teil des Bebauungsplans und muss deshalb
nicht in der Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB und der Behördenbetei-
ligung nach § 4 Abs. 2 BauGB zur Kenntnis gebracht werden. Der Durchführungsver-
trag muss zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vom Vorhabenträger unterschrie-
ben vorliegen. Der Durchführungsvertrag enthält eine terminierte Bauverpflichtung,
innerhalb derer das Vorhaben errichtet und die Nutzung aufgenommen werden
muss. Die Gemeinde hat die gesetzliche Voraussetzung des § 12 Abs. 1 Satz 1
BauGB geprüft und bejaht, wonach der Vorhabenträger bereit und in der Lage sein
muss, das planerisch abgesicherte Vorhaben umzusetzen.
Der Bebauungsplan setzt für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ein
Sondergebiet und damit ein Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung fest.
Im Rahmen der festgesetzten Nutzung sind gem. § 12 Abs. 3a Satz 2 BauGB nur
solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durch-
führungsvertrag verpflichtet hat. Änderungen des Durchführungsvertrags oder der
Abschluss eines neuen Durchführungsvertrags sind gem. § 12 Abs. 3a Satz 3
BauGB zulässig (siehe auch Textliche Festsetzung Nr. 2.1 auf dem Bebauungsplan).
Voraussetzung dafür sind jedoch entsprechende Ratsbeschlüsse.
§ 13a BauGB „Bebauungsplan der Innenentwicklung“
Der Bebauungsplan wird als sog. kleiner Bebauungsplan der Innenentwicklung gem.
§ 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB aufgestellt. Die gesetzlichen Voraussetzungen für
diesen Plantyp liegen vor. Der Bebauungsplan setzt weder eine zulässige Grundflä-
che im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO noch die Größe der Grundfläche fest. Maß-
geblich ist deshalb gem. § 13a Abs. 1 Satz 3 BauGB die voraussichtlich versiegelte
Fläche. Sie liegt eindeutig unter dem maßgeblichen Schwellenwert von 20.000 qm.
Die gesetzlichen Ausschlussgründe des § 13a Abs. 1 Satz 4 und 5 BauGB sind offen-
4
Gemeinde Spiekeroog
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 24 „Hotel Inselfriede“
Begründung
sichtlich nicht gegeben. Der Bebauungsplan zielt erkennbar auch auf eine Maßnah-
me der Innenverdichtung; Außenbereichsflächen werden nicht überplant.
Geltendes Ortsrecht
Unabhängig vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan gelten für das Plangebiet die
einschlägige Gestaltungssatzung als örtliche Bauvorschrift, die Erhaltungssatzung
gem. § 172 BauGB und die Baumschutzsatzung der Gemeinde. Die Satzungen ste-
hen der Vollzugsfähigkeit der Planung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht
entgegen, sind aber im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen.
03. Umweltbelange
3.1 Umweltbericht
Der Bauleitplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a Abs. 2 BauGB in Ver-
bindung mit § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB durchgeführt. Nach § 13 Abs. 3 Satz 1
BauGB ist ein Umweltbericht nicht erforderlich. Unabhängig davon bleiben Umwelt-
belange abwägungsrelevant. Da es sich hier um die Aktualisierung des vorhandenen
Baubestandes innerhalb der geschlossenen Ortschaft handelt, sind Umweltbelange
durch die Neuplanung nicht betroffen. Der Bebauungsplan eröffnet auch keine Nut-
zungsmöglichkeiten, die erstmals oder zusätzlich Emissionen verursachen. Die Insel
ist auto- und damit lärmfrei. Selbst eine geringfügige Erhöhung der Gästezahl löst
keine Lärmbelästigungen aus, die näher zu untersuchen wären.
3.2 Straßenverkehr
Der Verkehr auf der Insel Spiekeroog ist geprägt von Fußgängern, Fahrradfahrern
und dem Betrieb von Elektro-Fahrzeugen. Die Nutzung von Verbrennungsmotoren ist
lediglich Sonderfahrzeugen gestattet (Feuerwehr, Rettungsdienst).
3.3 Klima
Klimaschutz nach § 1a Abs. 5 BauGB / Bundesgesetz
Den Erfordernissen des Klimaschutzes soll sowohl durch Maßnahmen, die dem
Klimawandel entgegenwirken, als auch durch solche, die der Anpassung an den
Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden. Dieser Grundsatz ist in der
Abwägung zu berücksichtigen (§ 1a Abs. 5 BauGB). Vor dem Hintergrund der
globalen Klimaerwärmung sollte jede Bauleitplanung e ine Aussage darüber
enthalten, wie das Thema Klima in die Abwägung eing eflossen ist. Der
Bebauungsplan sichert die Modernisierung eines bereits vorhandenen
Hotelstandortes ab. Auswirkungen auf das Klima im Sinn e des bundesrechtlichen
KNAG und es landesrechtlichen NKlimaG ergeben sich dadur ch nicht. Das WPG
stellt an die Planung keine spezifischen Anforderungen.
3.4 Natur und Landschaft
Bei Bebauungsplänen der Innentwicklung gelten gem. § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB
Eingriffe in Natur und Landschaft, die aufgrund der A ufstellung des Bebauungsplans
zu erwarten sind, als im Sinne des § 1 a Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der planerischen
Entscheidung als erfolgt oder zulässig. Eingriffe in N atur und Landschaft durch den
5
Gemeinde Spiekeroog
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 24 „Hotel Inselfriede“
Begründung
vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind nicht zu besorgen. Ein
naturschutzrechtlicher Eingriffsausgleich steht nicht in Rede.
3.5 Ver- und Entsorgung
Erdgasversorgung
Das Erdgasnetz wird von der EWE Netz GmbH, Netzregion Ostfriesland als Netzbe-
treiber vorgehalten. Das Plangebiet wird, soweit noch nicht erfolgt, an das Erdgas-
netz angeschlossen. Diverse Erdgasanbieter können von den potenziellen Kunden
frei gewählt werden.
Stromversorgung
Das Stromnetz wird von der EWE Netz GmbH als Netzbetreiber vorgehalten. Das
Plangebiet wird, soweit noch nicht erfolgt, an das Stromnetz angeschlossen. Diverse
Stromanbieter können von den potenziellen Kunden frei gewählt werden.
Trinkwasserversorgung
Die Wasserversorgung erfolgt durch den Anschluss an das Versorgungsnetz des Ol-
denburgisch-Ostfriesischen Wasserverbandes OOWV.
Telekommunikation
Über verschiedene Anbieter (z.B. EWE, Vodafone / Kabel Deutschland, Telekom)
können Telekommunikationsnetze und -dienste (Telefonie, Internet, Fernsehen, Mo-
bilfunk, Datendienste) in Anspruch genommen werden.
Abwasserentsorgung (zentrale Abwasserbeseitigung)
Die Abwasserentsorgung erfolgt über den OOWV, der die zentrale Kläranlage be-
treibt.
Oberflächenentwässerung
Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird ein Oberflächenentwässerungs-
konzept für das Baugrundstück vorgelegt.
Abfallentsorgung
Die Abfallentsorgung erfolgt zentral über den Landkreis Wittmund und den vom
Landkreis Wittmund beauftragten Abfuhrunternehmen. Die verschiedenen Abfallfrak-
tionen werden zur Müllumschlagstation Spiekeroog transportiert. Von dort wird der
Abfall zum Festland gebracht.
3.6 Verkehr
Der Verkehr auf der Insel Spiekeroog ist geprägt von Fußgängern, Fahrradfahrern
und dem Betrieb von Elektro-Fahrzeugen. Die Nutzung von Verbrennungsmotoren ist
lediglich Sonderfahrzeugen gestattet (Feuerwehr, Rett ungsdienst). Eine besondere
Verkehrs- bzw. Erschließungsplanung ist nicht erforderlich. Das Baugrundstück wird
über die Gemeindestraßen Süderloog im Norden und Süd ermenss im Westen er-
schlossen.
6
Gemeinde Spiekeroog
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 24 „Hotel Inselfriede“
Begründung
04. Festsetzungen des Bebauungsplans
Vorbemerkung
Bei einem Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 B auGB ist die Gemeinde
nicht an die Festsetzungsmöglichkeiten nach § 9 BauGB in Verbindung mit der
BauNVO und der PlanzV gebunden. Andererseits kann sie auf diese
Festsetzungsmöglichkeiten zurückgreifen. Bei der Festsetzung der Art und des
Maßes der baulichen Nutzung sowie der Baugrenzen hat die Gemeinde Spiekeroog
von dieser Möglichkeit folgend Gebrauch gemacht.
Art der baulichen Nutzung (Pkt. 1. Anlage PlanzV)
• S.SO „Hotel, Schank- und Speisewirtschaft“
Maß der baulichen Nutzung (Pkt. 2. Anlage PlanzV)
• Grundflächenzahl (GRZ) 0,6
• Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß II
• Gebäudehöhe (GH) als Höchstmaß (11,00 m)
Bauweise, Baulinien, Baugrenzen (Pkt. 3. Anlage PlanzV)
• Baugrenzen (siehe VBPL)
4.1 Art der baulichen Nutzung
Sonstiges Sondergebiet (s.SO) Hotel / Schank- und Speisewirtschaft
Mit der Festsetzung des s.SO „Hotel / Schank- und Speise wirtschaft“ wird auf den
Ursprungsbebauungsplan Nr. 22 „Dorf“ Bezug genommen. In dem
vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird die Textliche Fe stsetzung Nr. 1.3
„Sonstiges Sondergebiet Tourismus / Gewerbe Ortsmitte“ des
Ursprungsbebauungsplans konkretisiert auf das Vorhaben, w as tatsächlich realisiert
werden soll (Hotel, Schank- und Speisewirtschaft) (siehe dazu TF 1.)
4.2 Maß der baulichen Nutzung (GRZ 0,6 / Z II / GH 11 ,00 m)
Die festgesetzten Maße der baulichen Nutzung korresp ondieren mit dem Vorhaben
(siehe Vorhaben- und Erschließungsplan). Die festgesetzte n Maße setzen den
Rahmen, in dem das Vorhaben realisiert werden kann.
4.3 Baugrenzen
Gleiches gilt für die Baugrenzen. Die Baugrenzen sin d aus dem BPL Nr. 22 „Dorf“
übernommen. Eine Anpassung an das Vorhaben war hier nicht erforderlich.
4.4 Zulässigkeit von Vorhaben (§ 12 Abs. 3a in Verbindung mit § 9 Abs. 2 BauGB)
Mit dieser Festsetzung wird klargestellt, dass der Vorhab enträger nur das Vorhaben
realisieren kann, zu dem er sich im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. Bei der
Änderungen des Vorhabens ist ein neuer Durchführungsve rtrag erforderlich. Somit
hat die Gemeinde Spiekeroog immer im Blick, was tatsäc hlich vom Vorhabenträger
realisiert werden soll.
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Gemeinde Spiekeroog
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 24 „Hotel Inselfriede“
Begründung
4.5 Sonstige Planzeichen
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans
Das Planzeichen markiert den Geltungsbereich des vorhab enbezogenen Bebau-
ungsplans als örtliche Satzung. Die Grenze des Geltun gsbereichs des Bebauungs-
plans ist deckungsgleich mit den Straßenbegrenzungslinien der angrenzenden Ge-
meindestraßen.
05. Örtliche Bauvorschriften (§ 84 NBauO)
Gem. § 84 Abs. 3 NBauO können die Gemeinden durch ö rtliche Bauvorschrift für
bestimmte Teile des Gemeindegebiets u.a. besondere An forderungen an die
Gestaltung von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlage n sowie die Gestaltung
von Einfriedungen stellen. Die Gemeinde hat von dieser Möglichkeit Gebrauch
gemacht und die Gestaltungssatzungen I und II erlassen. D as Plangebiet liegt im
Geltungsbereich der Gestaltungssatzung I.
Die Gemeinde wählt bei besonderen Bauvorhaben, die n ach ihrer Art, ihrer Funktion,
ihrer Baumasse o.ä. Umständen aus den die Insel prägen den baulichen Anlagen
herausfallen, zur planerischen Absicherung den Plantyp d es vorhabenbezogenen
Bebauungsplans. Mit diesem Plantyp lassen sich passgenaue u nd individuelle
städtebauliche Lösungen entwickeln. Derartigen besondere n Vorhaben werden
Satzungen, die typisierend größere Gemeindeteile erf assen, häufig nicht gerecht. Zu
diesen generalisierenden Satzungen gehören auch die Ge staltungssatzungen. Die
Gestaltungssatzung I lässt sich bei einem Hotelbau wie dem „Hotel Inselfriede“ nicht
umsetzen, ohne dass die Eigentümerinteressen und damit die gewerblichen
Entwicklungsmöglichkeiten verhältnismäßig gewahrt bleib en. Auch der Umbau und
die Änderung des Hotels lassen sich unter vollständiger B eachtung der
Gestaltungssatzung I nicht umsetzen. Andererseits ist der Gemeinde daran gelegen,
das Vorhaben nicht ohne Gestaltungsvorgaben zu lassen, um das harmonische
Ortsbild soweit wie möglich zu wahren.
Die Gemeinde macht deshalb von § 9 Abs. 4 BauGB in Ver bindung mit § 84 Abs. 6
NBauO Gebrauch. Danach können örtliche Bauvorschriften u .a. in Bebauungspläne
aufgenommen werden. Die Vorschrift gilt auch für vorha benbezogene
Bebauungspläne. Die entsprechenden Gestaltungsvorschriften im Bebauungsplan
treten als das jüngere und speziellere Recht an die S telle der Gestaltungssatzung,
ohne dass es deren ausdrücklicher Aufhebung für das Plangebiet bedarf.
In Anlehnung an die Gestaltungssatzung I werden vorliegend örtliche Bauvorschriften
formuliert, die speziell für das Vorhaben gelten und die als jüngeres Recht die
Regelungen der Gestaltungssatzung I als älteres Recht ü berlagern. Soweit die
Vorhabenträgerin im Baugenehmigungsverfahren die Gest altungsregelungen dieses
Bebauungsplanes beachtet, bedarf es keiner Abweichungse ntscheidung der
Baugenehmigungsbehörde nach § 66 NBauO.
Unter Pkt. 12 „Ausnahmen“ werden Bausegmente des Best andsgebäudes genannt,
die von den örtlichen Bauvorschriften auf dem VBPL un berührt bleiben. Die
genannten Bauteile genießen Bestandsschutz. Erforderli che Sanierungsarbeiten im
Rahmen der Bauunterhaltung werden von dem Bestandsschutz gedeckt.
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Gemeinde Spiekeroog
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 24 „Hotel Inselfriede“
Begründung
06. Nachrichtliche Übernahmen
Nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetz ungen, gemeindliche
Regelungen zum Anschluss- und Benutzungszwang sowie Denkmä ler nach
Landesrecht sollen in den Bebauungsplan nachrichtlich übe rnommen werden, soweit
sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche B eurteilung von Baugesuchen
notwendig oder zweckmäßig sind (§ 9 Abs. 6 BauGB). Vor diesem Hintergrund wurde
die nachrichtliche Übernahme „Wasserschutzzone“ in den Beb auungsplan
übernommen.
07. Hinweise
Die Hinweise auf dem Bebauungsplan dienen insbesondere der Aufklärung, wie in
bestimmten Situationen zu verfahren ist, oder geben H intergrundinformationen. Sie
richten sich an alle, die an der Umsetzung des Bebauun gsplans beteiligt sind. Die
Hinweise erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Üb er die Hinweise hinaus
können weitere Sachverhalte relevant sein, die bei der Umsetzung des Bebauungs-
plans zu beachten bzw. zu berücksichtigen sind.
08. Planverfasser / Unterschriften
Unterzeichnet:
Spiekeroog, den
………………………………………
(Bürgermeister)
Entwurfsbearbeitung und Verfahrensbetreuung :
Ubben - Ihnken - Ufken Partnerschaft mbB
ARCHITEKTEN + INGENIEURE
Vor dem Drostentor 4
26427 Esens
Tel.: 04971-92910
mail@uiu-esens.de
www.uiu-esens.de
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Maschinell extrahiert am 21. Mai 2026. Layout-Elemente wie Tabellen oder Spalten können dabei verloren gehen — maßgeblich ist das Original-PDF.

Beratungsfolge

Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog28. November 2024, 20:00 UhrVorberatungeinstimmig
Rat der Gemeinde Spiekeroog19. Dezember 2024, 20:00 UhrEntscheidungkein Beschluss
Rat der Gemeinde Spiekeroog13. Februar 2025, 20:00 UhrEntscheidungeinstimmig